当前，我国房地产市场呈现出商品房屋价格持续、过快上涨的非健康发展模式，特别是一线城市房价已远远超越普通居民的购买能力。据中国人民银行的调查，2010年一季度，全国七成以上居民认为当前房价水平“过高、难以接受”。造成商品房价非理性上涨的主要原因，一是成本恶性上升。在现行财政体制下，地方政府越来越依赖土地出让收入，因而不断推高地价；而房地产开发环节日益泛滥的利益寻租和腐败现象，客观上增加了房地产的隐性成本。二是供求结构性矛盾突出。供给方面，保障性住房覆盖面不够宽，申购中存在瞒购、骗购行为；商品房开发建设热衷于“高档次、高价位”，囤地捂盘等非正常化操作时有发生。需求方面，随着城镇化进程加快和人民生活水平提高，自主性、改善性的住房刚性需求非常强烈，投资投机性需求也迅速增加。

单纯依靠房地产市场的自我调节，难以在短期内矫正非健康的发展模式，房地产市场甚至可能演变为失控的状况，因此，政府必须承担起弥补市场失灵的责任，通过宏观调控和制度建设促进房地产市场健康发展。然而，转型期政府的政策措施并不完善，一些计划经济体制下的房地产政策和制度沿用至今，一些住房货币化改革后制定的政策也没有根据实际情况的变化适时做出相应的调整，如申请保障房的收入核定标准长期不变，且忽视了既买不起商品房又超过保障标准的中等收入“夹心层”的住房困难。房地产市场运行过程中积累的风险已经严重威胁到我国经济社会的持续、稳定发展，必须进一步加强房地产市场调控，综合运用货币、财政、土地等政策手段，并优化有关制度设计，以“疏堵结合”为思路，多策并举、多管齐下。一方面，抑制投资投机需求、打击哄抬房价行为，在短期内尽快平抑商品房价；另一方面，优化住房供给结构、引导购房需求，建立房地产市场健康发展的长效机制。

货币政策方面。一是结构化调整房地产开发贷款。一方面，收紧商品房开发贷，加大保障性住房开发贷款投放量并维持原有利率不变，引导社会资金和开发商更多地进入保障性住房开发领域。另一方面，根据工程进度分阶段追踪发放商品房开发贷款，对于捂盘惜售的开发商，其开发贷不予展期，促使开发商尽快建房并上市流通。二是保持住房按揭贷款首付比例和利率差别化政策稳定。目前，北京等商品房价上涨过快城市已经出台了相关的政策，在加强房地产业相关政府部门和银行信息联网工作的同时，应保持政策长期不变，稳定购房者的预期，避免市场出现不必要的波动。三是完善银行按揭评估制度。按照现行政策，一手房可以按照开发商的定价进行贷款，但是二手房必须按照银行评估价测算。购房贷款时，银行评估二手房价格比实际成交价低很多，导致购房者购买二手房的实际贷款成数很低。

财政政策方面。一是实行交易环节税费“先升后降”政策。长期以来，房地产交易环节的税费都转嫁给了购房者。短期内，可以有选择地加大对商品房交易环节的税负，包括契税、营业税和个人所得税等，抬高商品房的总体购置成本，在当前购房者普遍观望、持币待购的市场背景下，通过抑制需求进一步放大供求矛盾，从而迫使售房者主动降低房价，推动房价理性回归。待政策效果显现，房地产市场趋于有序运行之后，降低交易环节税费，鼓励商品房屋入市流通，增加市场供给。二是加大住房保障建设方面的资金投入。中长期预算中，专门安排面向中低收入群体的住房社会保障资金，时机成熟时将其写入相关的法律文件，从制度上保证实施。同时，发行中长期住房社保国债。政府出资即期建设保障房。根据李嘉图等价定理，可以考虑即期发行“特别住房社保国债”，由远期征收的税收偿还。三是完善房地产相关税收政策。对房地产开发商开征收入调节税，适度降低房地产开发的行业平均利润，抑制房地产投资冲动，征收的税收收入专项用于保障房建设。此外，对首次购房者实行补贴或退税，如参照香港做法，返还上年度的个人所得税。四是发行住房彩票。按15%的公益金和目前彩票发行量估算，全国每年可以筹措资金126亿元以上；按单套保障房70平米，每平米成本3500元，每套住宅容住3人计算，每年可以在原有基础上新增建设保障性住房5万套，解决15万人口的住房保障问题。

土地政策方面。一是继续实行土地“招拍挂”制度。如果改变价高者得地的竞拍方式，容易助长土地交易过程中的腐败寻租和暗箱操作，由此增加的灰色成本可能冲抵地价降低带来的正面效应。对于“土地财政”的问题，应加快完善省以下财政体制，在培植、壮大地方财源上下功夫。二是有“压”有“保”地增加土地供给。一方面，加大对开发商违法“囤地”的惩处力度，引导开发商加快建设进度，增加存量性土地供给。另一方面，保证保障性住房建设的土地供应，优先安排房价上涨过快城市的保障性住房供地，在保障房供地计划未解决前少供或不供商品房用地。

制度建设方面。一是建立相关部门和银行信息联网制度。系统联网可以大大减少审核时间和社会成本，方便管理当局和居民个人。信息联网应做到横向、纵向都贯通，横向包括税务、工商、房管、土地、车管、婚姻登记和银行征信等，纵向就是上、下级之间，中央、省、市之间联网，通过信息共享，全面核实个人资产住房等情况。二是完善房地产统计方法和公布制度。国家统计局公布的2009年经济运行数据中，全年房价涨幅仅为1.5%，这与老百姓真实感受相去甚远。没有可比、有代表性、真实的数据作支撑，宏观调控政策就难免出现偏差。因此，必须改革和完善房地产价格统计制度和方法，制订切实可行的方案，提高房地产价格统计数据质量。三是完善保障房申购与退出机制。完善信息系统，简化审批手续，让真正需要被保障的群众优先购得保障性住房。建立高效的反腐监督和举报机制，避免骗购事件发生，维护社会公平正义。完善退出机制，实现保障性住房的动态管理和封闭运行。此外，对经济适用房实行政府、个人共有产权，保证政府优先回购，条件成熟时取消经济适用房“经转商”；提高两限房上市交易的成本，鼓励政府回购。四是建立多重建房模式，增加住房供给渠道。1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”；2004年开始实施的《经济适用住房管理办法》规定：“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分”。房地产供给由开发商垄断，容易造成土地囤积和信息不对称下的哄抬房价。应该逐步建立健全多重形式的房屋供给体系，制定完善自建、共建、代建和招标等多种建房形式，打破房地产开发垄断局面，通过市场竞争机制促使房价理性回归。财

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