2006年是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过房地产开发政策调整，土地出让政策调控，外资购房政策严控，房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期，在房地产价格逐步趋于合理、房地产投资增速开始下降的情况下，房地产业健康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。

房地产发展的长效机制逐步建立与完善

我国房地产业发展中存在的规范、价格、投机和风险等问题，是长期发展过程中逐步积累下来的，所以在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。针对房地产市场发展和房地产宏观调控中存在的投资规模过大，区域发展失衡，房价居高不下，结构调整不当，开发企业暴利和动迁矛盾上升等问题，2006年就建立和完善房地产业发展的长效机制方面做了大量有益的工作，为房地产市场保持和谐、健康、稳定发展奠定了坚实的基础。

（一）房地产市场是宏观调控重点所在

就表面现象而言，我国房地产市场问题主要体现为不少省市的房地产投资规模过大、房地产价格增长过快和大量银行信贷资金涌入房地产市场等。而从实质上分析，恰恰是房地产市场中利益失衡导致了一系列经济问题的出现，并因为这些经济问题又引发出更多的社会问题和政治问题。在国家明确提出建立和谐社会与科学发展观的大背景下，我国的房地产业重心将从第一次房改后的发展经济功能向发展社会功能转移。如果房价过高及房地产业收益过高，必然会吸引社会上人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场中。其中，国内银行的资金大量涌入，不仅是推动房价上涨的重要因素之一，也是进入房地产市场资金来源的重要组成部分。这样，不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮，而且也会带动与房地产相关的数十个相关产业价格上涨与企业的投资冲动增加。同时，房地产开发投资快速上涨也会推动全国各地的造城运动。这样，新一轮的投资热又会到来。因此，房地产市场仍然为这一轮宏观调控的重点所在。

（二）通过完善配套政策确保宏观调控政策的有效实施

我国房地产市场调控面临的重要问题之一是有些政策虽然目标明确，但缺乏操作性或实际操作中具有随意性。原因是市场经济是动态的经济，越是细化的调控指标，越是需要相关的实施基础和前提条件。房地产业的发展涉及到许多方面的利益和诸多方面的工作，行政手段已难以长期担当重任。在房地产市场化程度不断提高的情况下，行政调控手段已成为一种辅助的手段，用以弥补市场的失效和不足。否则，不仅难以达到预期的目标和效果，可能还会带来政策性风险，使市场强行硬着陆。政府有关部门对于房地产发展中出现的新情况和推出的新政策，在引起高度重视的同时，还必须对普通消费者加快政策信息的传递和引导。市场经济不怕房价的涨和跌，就怕信息的不对称和政策的不明朗。政策和措施的连贯性和可操作性，不仅影响着政府的权威和公信力，同时还体现着国际化都市建设的公共治理水平。短期而言，政府已将主要精力放在增加房地产市场信息供给，改善城市规划方案，提高公共房屋供给方面；长期而言，政府将提请全国人大制定和完善房地产相关法律，有效地防止和控制房地产业的风险度。

（三）房地产业与金融行业建立良性的互动格局

宏观调控多项政策和措施出台后，我国房地产开发企业的资金70%以上仍依靠银行。国际经验和教训表明，房地产市场波动对银行体系具有较大影响，必须严控银行信贷过量的投放房地产业。为此，建立长效调控机制必须考虑房地产业与金融行业的良性互动与银行房贷资金的安全问题。在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求仍在部分省市存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管的长效机制。要对房地产市场始终保持理性的认识，结合当地实际和自身发展优势，科学地制定和把握房地产信贷规模和节奏，建立和健全商业银行的房地产市场风险预警机制。按照中国银监会有关房地产金融风险管理要求，完善各项内控制度，改进业务和风险管理流程，加强各项制度的落实执行，保持较强的房地产风险管理能力。积极鼓励各商业银行根据宏观调控要求，结合自身发展优势，加强自主创新，实现房地产金融业务的差异化发展。商业银行和监管部门通过不断积累房地产案例，不断丰富风险监管经验和水平，积极维护和促进房地产业和金融行业的长期健康稳定与持续和谐发展。

土地资源严格控制和规范出让的制度逐步形成

我国土地资源缺乏，房地产业的快速发展更加速了土地供应不足的矛盾，土地价格的不断上升从而使商品房价格进一步推高。因此，2006年的房地产调控从土地资源的源头入手，出台了一系列的政策和措施，严格控制和规范出让土地资源，力求控制土地升值和违规出让对商品房价格上涨产生的拉动和促进作用。

（一）强化房地产土地管理

国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台后，国土资源部率先发出《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求各级国土资源管理部门进一步从严土地管理，抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，并遏制部分省市违法违规占用土地的行为。为制止地方政府以“土地换资金”，违规扩大土地占用量，严格限制低密度、大套型住房的土地供应，一律停止别墅类房地产开发项目的土地供应和相关手续的办理。与此同时，将中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应要求纳入国有土地使用权出让合同补充协议示范文本的试行稿，并明文规定土地出让文件中应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。与此同时，国土资源部还加强对房地产市场的引导和调控，合理确定房地产开发土地的供应总量、结构和供应时间；建立房地产市场的协调配合机制，形成政策合力；严格制止囤积土地行为；健全房地产用地的信息发布制度。

（二）通过严格土地出让管理规范地方财政收支

我国长期以来土地出让金收入为地方所利用，已经成为一些地方政府谋利的手段之一。纠其理论根源，实际上是由土地使用权的归属及其使用者不匹配所造成的。为了改变这种状态，财政部、国土资源部和中国人民银行共同下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，要求新增建设用地的土地有偿使用费征收标准提高一倍。此前，由财政部主持的《土地出让金收支管理办法》草案已制定完毕，会同《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件的出台将会加速收支两条线改革，进一步规范地方财政收支。在政策的具体执行中，要求建立土地出让金专用账户，取消预算外收支专户，彻底将征收和支出两条线进行分离，避免了个别地方政府利用土地出让金做文章，也可以有效地减少土地出让中的寻租现象。同时，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方间的3∶7分成体制，地方政府的收入部分是经预算框定的合规收入。

（三）国家投入巨资为未来发展预留土地资源

当经济开发区的兴建和房地产的快速发展，使部分地区发展面临无地可用的瓶颈时，国务院决定每年至少投入700亿元用于整理土地，为未来发展预留土地资源。这笔巨额资金将用于补充耕地开发储备和提高现有用地的使用效率，由此每年全国可整理出合规土地2亿多亩。整理土地的对象主要包括农村地区部分耕地及村庄，城市建设未利用的零碎地块、工业建设废弃地。而投入土地整理的资金则来源于土地出让金、耕地开垦费，土地复垦费、土地占用税等方面。“十一五”后期，我国土地整理资金每年可能追加投入至1400亿元。据国家统计局调查数据显示，我国80%以上的历史遗留废弃地未得到恢复利用，每年还新增大量废弃地得不到及时复垦和开发。仅煤炭开采破坏土地仍以每年70万亩以上的速度递增，其中约60%是好耕地。目前全国约有9亿亩中低产田和约2亿亩工矿、交通业建设废弃地，通过土地整理可提高用地1%。我国土地整理将持续30年时间，使现有耕地建设用地的使用效率提高到较高标准，确保为我国今后50年的发展提供用地。

房地产业以规范求发展以稳定保持续

宏观调控对房地产价格走势的影响是人们最为关注的问题。经过中央和地方、政府和企业的共同努力，2006年的房价已从快速增长期进入理性发展期，除北京、广州等地的房地产市场价格上涨高于当地同期GDP增长水平外，上海、南京、武汉、长春等大部分省市的房地产市场价格的增幅已回落到与国民经济发展相匹配的合理水平，部分地区的房价较上年同比有10%左右的理性回归。房地产宏观调控加速了市场的五大新走向：一是自住者观望的心情更加笃定。随着国家对房地产业的调控力度不断加大，自住者对房价下降的愿望更加强烈，早买不如晚买、晚买不如不买的想法开始出现，持币待购的现象日益严重。二是投资者逐步退出房地产领域。2006年国家出台的一系列调控房地产的政策和措施中，针对性最强和打击力度最大的是房地产投资和投机者，使其投资成本提高，交易机会减少，纷纷撤出资金转投实业和资本市场。三是中介方再遇生存冲击波。因为房产交易成本上升和购房后五年内的转让限制，使中介机构的业务量大大减少，很多小中介商难以为继，一轮新的收购兼并风在中介机构兴起。四是银行界房贷创新大战越演越烈。随着严控房贷、贷款加息和坏账增加，使银行界成为房地产宏观调控中最矛盾的一方，一方面不愿失去这些优质的大客户，另一方面又怕调控使这些开发商由赢转亏，所以各商业银行都加大政策研究力度，不断推出新的房贷创新品种。五是开发商资金紧缺采取自救措施。在调控风暴中前行，用生死攸关来形容开发商的处境已不为过，资金链的断裂已成为必须解决的头等大事，各种出让股权、转手土地和寻求合作的自救方式层出不穷。

责任编辑 李颖