当前，国际上比较通行的税制评价经济指标主要有效率、激励、公平或公正、宏观经济四类。用上述指标进行分析，可以发现我国现行的不动产税制在这四个方面均不同程度地存在一些问题。

首先在效率方面存在税税、税费设置重复，超额负担严重等问题。税税重复设置的现象主要有对土地设有土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入设有营业税和房产税；对房地产转让设有企业所得税和土地增值税；对不动产转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要缴纳印花税，又要缴纳契税。在税之外，还有繁重的收费，存在税费重复设置现象。这些不合理的设计给负税人造成了高额的超额负担。另外，部分税种（如土地增值税）设计复杂，计算繁琐，具有较高的管理成本和依从成本。

其次在激励方面存在不动产流转环节的税负重，保有环节的税负轻，未出台调整房产暴利方面的税种等问题，不仅使不动产在存量市场上大量积压，造成土地利用粗放及国有资产的流失，而且抑制了不动产资源的合理流动和配置，影响了财政收入的可持续性。影响了房地产投资者的投资意愿，降低了居民对房产的消费需求。

第三，在公平方面存在内外税制不统一、政策不统一等问题。我国现行的不动产税制对国内的企业、事业单位和个人征收房产税和城镇土地使用税，而对外商投资企业、外国企业和外籍人员征收城市房地产税，这种内外资企业两套税制的做法，既影响了国家对外开放政策的统一性，也违背了WTO的透明度原则和国民待遇原则，不利于内资企业与外资企业之间的公平竞争。同时，现行房产税、城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村及所辖的行政村。随着经济的发展和城市化进程的逐步推进，城乡结合部的界限已难以明确区分，可能出现对于一路之隔占用城市土地的企业征税，而对占用农村土地的企业却不征税的现象。另外，同一税种的税收政策不统一。一是现行的房产税计税依据分为从价计征和从租计征两类。从价计征以房产余值计税，而房产价值随着时间的推移会发生或增或减的变化，原值与现值存在较大差异，极易造成税收流失；从租计征以房产租金收入计税，其税负明显高于从价计征的税负，且从租计征与营业税有重复课税之嫌，不能体现公平原则。二是现行不动产税收政策对零星建设实行营业税和契税零税率的政策，而对成片开发却要征收5%的营业税和6%的契税，造成了两者之间的不公平竞争。三是土地增值税扣除项目针对不同的纳税人规定不同，即对从事房地产开发土地、新建房屋及配套成本之和加计20%的扣除，但对其他投资者则无此规定。

第四，从宏观经济方面看，现行不动产税费制度严重扭曲了价格机制。现行的土地批租制及房地产暴利税的缺位，不但无法抑制甚至是鼓励了房地产的炒作，引起房地产价格飞涨，扭曲了价格机制，阻碍了经济和社会的发展。

此外，我国现行不动产税制中，在不动产交易环节征收的税种近10个，造成了不动产交易环节整体税负过重的现象，进而造成不动产税收收入与迅速发展的不动产业相比增长缓慢甚至下滑，进入了“拉弗禁区”，抑制了土地的流动和正常的不动产市场交易。

改革和完善我国现行不动产税制已势在必行。针对上述问题，特提出如下政策建议：

（一）科学规划、分步设定改革目标。我国不动产税制改革可分五步走：第一步，扩大征税范围，解决内外税制合并问题；第二步，改变计税依据，公平负担；第三步，实行费改税；第四步，适当下放税权；第五步，将不动产税制建设成为地方主体税，使不动产税制真正达到“公平税负、增加收入、加强控管、合理分权、合理集约利用土地资源、培育房地产市场”之目的。

（二）精心设计、适时推出改革方案。根据设定的阶段目标，在充分调查研究和科学论证的基础上，适时推出改革方案。在每项改革具体实施时，可先进行改革试点，由点到面，取得经验后再向全国推行。

1.扩大征税范围，统一内外税制。一是可考虑将现行的耕地占用税、城镇土地使用税合并为一个税种，称为“土地税”。征税范围应为除农业用地以外的所有国内企事业用地、个体企业用地和涉外企业用地，纳税人为中国境内使用土地的所有法人和自然人。土地税下设耕地占用税与土地使用税两个税目。在具体开征中可考虑对特殊对象进行适当的税收减免。二是将房产税和城市房地产税合并为一个税种，称为“房产税”。征税范围扩大到所有非农房产，纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，包括外商投资企业、外国企业及其他组织和个人。三是停征土地增值税。由于土地增值税设计复杂，可操作性差，可考虑将其停征。四是适时开征物业税，改变现行不动产税制“重流轻存”的局面，但在设置中要充分考虑各方面的利益关系，科学界定物业税的税收负担水平。五是开征房产暴利税。房地产商在房地产开发过程中获取了暴利却未负担应有的税负，变相鼓励了房地产的炒作，可考虑通过暴利税来适当抑制房地产商的涨价冲动，促使房地产市场正常运转。

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拉弗曲线（Laffer Curve）是一条反映税率和税收之间函数关系的曲线（如图所示）。图中横轴代表税率水平，纵轴代表税收收入或政府收入。该图说明：（1）在税率为0%和100%时，政府税收收入为零。（2）当税率达到A或B点（或者C或D点）水平时，表明取得相同的税收收入，可以采用两种税率，即一个较低税率、一个较高税率。（3）当税率从A点水平提高到C点水平时，税收收入会随之增多；当税率从D点水平提高到B点水平时，税收收入反而会随之减少。（4）E点是最佳税率点，在此点上，税收收入达到最大，偏离该点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入。供给学派把图中阴影部分称为“拉弗禁区”，当税率进入禁区时，税率与税收收入成负相关的关系。

2.改革计税依据。对土地税的计税依据，将原来的从量定额课征改为参照基准地价从价计征；对房产税的计税依据，将原房产税的从价计征和从租计征改为统一以房产评估值计税，由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3-5年评估一次。

3.费改税。可将地方不动产费改税与全国费税改革的大环境结合起来，走“清、转、改、留”之路。

4.分步骤下放适当的税权给地方，第一步，对于不动产税，可由中央制定统一的税收条例，允许地方政府制定实施细则，根据各地的实际情况，对不动产税的税目、税率、税基、减免税等，给予适当调整。第二步，在不影响中央财力、宏观调控能力和周边地区经济利益的前提下，为促进本地区的发展，充裕地方财力，下放地方一定的税种开征权，允许地方政府通过立法程序、报中央批准或备案，开征区域性新税种。

5.改革土地批租制。由于我国土地实行公有制，依据所有权收取的土地出让金与依据政治权力征收的税是不能混同的，因此，对于土地批租制度的改革，只能通过建立完善的制度进行规范。考虑到土地资源的稀缺性与不可再生性以及土地批租制本身的弊端，可以考虑分批收取对土地出让金，如由一次收取50—70年的出让金，改为每10年收取一次，在以后的收取中，可根据市场变化调整出租价格。为了保险起见，可以让获得土地使用权的受租者提供一定的保证金。同时，规范土地出让金的使用，增加使用的透明度。

责任编辑 方震海