摘要:
我国土地增值税征收环节比较复杂,尤其在准确计算增值额上存在较大困难,需要准确核查房地产企业的收入和准确计算扣除金额,实际操作中难度较大。
1.收入确认的难点及其解决
国家税务总局明确规定:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。这为土地增值税清算时确认企业的收入提供了明确的政策依据。但在日常操作中,不少企业开发产品销售收入经常通过“预收账款”科目核算,此种情况下,商品房确权面积已经完成,确权面积结算价款已经确认,最终结算发票已经全部开具,依据发票所载金额确认土地增值税收入的条件已经成立,则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额,而一旦其中有一项或多项不符合,那么企业记录的“预收账款”收入总额与土地增值税应确认收入就会有误差。
对于企业“预收账款”各年度该项目累计发生额与其中有一项或多项不符合收入成立条件的,清算时必须要注意逐一检查企业...
我国土地增值税征收环节比较复杂,尤其在准确计算增值额上存在较大困难,需要准确核查房地产企业的收入和准确计算扣除金额,实际操作中难度较大。
1.收入确认的难点及其解决
国家税务总局明确规定:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。这为土地增值税清算时确认企业的收入提供了明确的政策依据。但在日常操作中,不少企业开发产品销售收入经常通过“预收账款”科目核算,此种情况下,商品房确权面积已经完成,确权面积结算价款已经确认,最终结算发票已经全部开具,依据发票所载金额确认土地增值税收入的条件已经成立,则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额,而一旦其中有一项或多项不符合,那么企业记录的“预收账款”收入总额与土地增值税应确认收入就会有误差。
对于企业“预收账款”各年度该项目累计发生额与其中有一项或多项不符合收入成立条件的,清算时必须要注意逐一检查企业编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致,相互勾稽关系是否成立。对于未在“预收账款”科目核算的,属于转让房地产的全部价款及有关的经济收益的收费项目也应当计入收入总额。对于开发商在项目开发过程中代收费用是否计入收入总额缴纳土地增值税,需要明确区分:对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除;代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除。对房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的要求代收的费用,要作为开发产品的收入总额征税。因此在清算时要逐一查看相关代收费用文件、代收标准及企业代收费用的账务处理。不少企业将代收费用在“其他应付款”科目中核算,这可能导致销售合同清单、销售发票清单与会计科目“预收账款”收入总额不一致,要认真分析。
2.开发成本、费用在清算时确认的难点及其解决
准确合理地归集分配土地增值税清算中的开发成本是一大难点。在实际工作中,前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等开发成本,从表面上看这些工程施工和相关施工企业签订了工程预决算书,但在不少情况下可能失真。如税务机关对一些名贵花草树木的价值无法准确核定,造成绿化工程成本确定困难;对一些隐蔽工程如水管、涵洞等设施,由于税务机关无法直观感觉到,所以对其成本确认难度大;由于税务机关缺乏建筑工程预算知识,对工程变更以及返工成本费用确认困难等。
房地产开发费用确认是土地增值税清算中的另一项关键工作,开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税扣除项目中,开发费用如何计扣,是按利息加开发成本的5%,还是按开发成本的10%;很多房地产开发企业既向金融机构借款,又从其他渠道借款,开发费用如何确认等,这都是开发费用确认中的难题。不少开发企业将借款费用不分用途,一律计入开发成本,有的对经营性的支出和工程支出不加区分,直接全部资本化或费用化;有的将不同工程借款费用简单计入某一工程成本;有的在开发中断或结束后,仍将借款利息计入开发成本,导致清算中的扣除项目金额混乱。
针对上述问题,在进行土地增值税清算时,应要求纳税人列出成本、费用明细项目及金额,尤其是开发间接成本和开发费的明细项目及金额。将对应或相近的项目进行比较后,区分出各项目的合理归属。对归集分配的土地增值税成本费用扣除项目金额,首先要确定这些开发成本和费用的真实性、合法性,甄别企业有无虚列开发成本、费用现象。其开发成本、费用的列支,必须从税务主管部门或相关部门取得合法凭据。同时,在准确合理地归集分配开发成本方面,纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的归集方法,分配共同的成本。针对纳税人特殊项目成本确认的难题,在清算时,可以聘请专门的资产评估师和工程造价师介入,对特殊工程进行评估和图纸分析,以确定其成本;或预先确定本地区本行业在某一特定时期建设工程施工成本的中间值,对明显低于或高于中间值的可以采用特别的调整方法。
对于房地产开发费用确认,要严格按照相关规定执行。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(即管理费用和销售费用),按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除,全部使用自有资金,没有利息支出的,也按照该方法扣除。对于房地产开发企业既向金融机构借款,又通过其他渠道借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。在清算过程中,要结合借款的时间、资金流向等合理分配计算借款利息,确定用于开发成本中的借款数额;工程停工时借款费用暂停资本化;开发成本转入开发产品即产品完工后,借款利息直接计入当期损益。
责任编辑 刘慧娴