我国目前正处在保障性住房大规模建设和制度完善时期，“十二五”规划明确提出建设3600万套保障房的任务。在保障房建设中，融资机制是首要一环。虽然目前政府不断加大财政支持力度，积极引导社会力量参与保障性住房建设运营，但仍存在融资模式单一、融资渠道有限等问题。应积极借鉴发达国家的成熟经验，丰富保障房融资模式。

1.银行贷款。银行贷款是传统融资模式，也是目前解决保障房融资瓶颈的重要渠道之一。现阶段，因对保障房利润边界、偿债能力等方面认识尚未统一，故较为普遍地存在着金融机构惜贷的现象。国家应逐步明晰政策导向，出台优惠、补贴等支持政策，激发银行的参与热情，支持其逐步放大保障房贷款规模。

2.发行债券。近年来，我国各地方政府开始发行地方政府债券的尝试，发债规模逐步扩大，但发债资金重点用于城市交通等基础设施建设，投入保障性住房建设的份额较小。增加地方债中保障性住房投资比重或发行保障房建设专项债券，不仅能在一定程度上缓解保障性住房建设资金紧张的问题，也为我国保障性住房融资开拓了新途径。

3.售后回租（金融租赁）。售后回租是金融租赁的一种具体形态，即将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。售后回租的优点是使资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。将公租房或廉租房等保障性住房出售给租赁公司，同时向租赁公司租回公租房或廉租房，而同时将出售获得的资金用于后续保障性住房建设，不仅有助于拓宽建设资金来源，更是对保障性住房融资途径创新的有效尝试。

4.资产证券化。保障性住房建设是政府主导的一项民生工程，最终政府将掌握大量的房产资源，这为实体资产证券化奠定了基础。政府可以成立一个独立运营的政策性公司，以某种形式让渡自己的产权，并通过系列的协议安排，将保障房建设全部转化为市场行为。政府在垫付前期建设资金后，将形成的保障性住房作为资产基础发行证券，提前回收建设资金。独立运营的政策性公司可以作为发起人以及服务者。

5.信托基金。房地产投资信托是房地产资产证券化的一种方式，国外通行的做法是将保障房与相关的商业地产一同打包出售给外部投资者，从而提前收回初始建设资金。在我国，房地产投资信托是一种较新的融资工具，2010年初开始在上海及天津试点。为使房地产投资信托成为保障性住房可行的潜在资金来源，应相应提高其收益，建议在信托架构内绑定其他高收益资产或商业地产项目，并向投资者提供政府补助或税收优惠。

6.建设—移交协定。建设—移交模式是政府利用非政府资金承建某些基础设施项目的一种投资方式。建设—移交模式的突出特点是项目风险较大，要求项目发起人具有较高的信用和经济实力，因此并不适用于普通的工业和商业投资项目，更多地应用于基础设施和公用事业项目。面对庞大的保障房建设规划，采用建设—移交模式可以减轻政府财政压力，并通过引导国外资金和社会资金进入公用事业建设领域，为民营和外资企业开辟投资渠道，促进经济结构的调整。

7.住房公积金。住房公积金作为城镇住房保障体系的重要组成部分，是国家为解决职工住房困难、改善职工居住条件而建立的一项强制性的长期住房保障制度。随着住房公积金规模的不断增长，闲置资金不断增多、运行效率越来越低等问题日益显现，造成一方面保障房建设的资金严重不足，另一方面全国公积金的利用率不足、沉淀较为严重的矛盾。因此，应拓宽住房公积金的使用范围，加深其参与保障性住房建设的程度。

8.保险资金。保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房投资和建设，与此同时，保障房项目对于保险资金而言是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产配置的需要。因此，应加大保险资金支持保障房建设的投入力度。但保障房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障房建设项目给予一定的税收支持政策，以提高保险资金参与保障房建设的积极性。财

责任编辑 张蕊