时间:2020-01-22 作者:虞俊杰 (作者单位:中国人民银行秦皇岛市中心支行)
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摘要:
近年来,房地产业日渐发展成为我国许多城市的支柱产业,对地方财政收入的贡献越来越大。据对秦皇岛市“十一五”时期房地产市场运行情况与地方财政收入情况的调查,发现地方财政收入对房地产业的依存程度在不断提高,已影响到地方社会经济可持续发展。
——地方财政收入增速较快但税收占比不大。“十一五”时期秦皇岛市地方财政收入持续增长,除2008、2009年受国际金融危机影响增速较慢外,其余3年保持着40%以上的增幅。五年间,地方财政收入从2006年的51.49亿元增长到2010年的160.86亿元,增长了2.1倍,年均增长45.5%。但从收入结构来看,地方税收收入在地方财政收入中所占比率呈下降趋势,从2006年的49.0%下滑至2010年的36.9%。税收收入作为地方财政收入增长的主要动力源,增长速度较慢、占比较低,这种现象不容忽视。
——土地出让金规模急剧扩大且占地方财政收入比重较高。“十一五”时期,秦皇岛市土地出让金规模从2006年10.85亿元扩大到2010年64.16亿元。特别是自2007年1月1日土地出让收支全额纳入地方基金预算管理后,2007—2009年出让金规模都超过了20亿元,但由于政策执行不到位,这3年缴库数额大部分是土地纯收益。从2009年下半年开始,土地出让收支...
近年来,房地产业日渐发展成为我国许多城市的支柱产业,对地方财政收入的贡献越来越大。据对秦皇岛市“十一五”时期房地产市场运行情况与地方财政收入情况的调查,发现地方财政收入对房地产业的依存程度在不断提高,已影响到地方社会经济可持续发展。
——地方财政收入增速较快但税收占比不大。“十一五”时期秦皇岛市地方财政收入持续增长,除2008、2009年受国际金融危机影响增速较慢外,其余3年保持着40%以上的增幅。五年间,地方财政收入从2006年的51.49亿元增长到2010年的160.86亿元,增长了2.1倍,年均增长45.5%。但从收入结构来看,地方税收收入在地方财政收入中所占比率呈下降趋势,从2006年的49.0%下滑至2010年的36.9%。税收收入作为地方财政收入增长的主要动力源,增长速度较慢、占比较低,这种现象不容忽视。
——土地出让金规模急剧扩大且占地方财政收入比重较高。“十一五”时期,秦皇岛市土地出让金规模从2006年10.85亿元扩大到2010年64.16亿元。特别是自2007年1月1日土地出让收支全额纳入地方基金预算管理后,2007—2009年出让金规模都超过了20亿元,但由于政策执行不到位,这3年缴库数额大部分是土地纯收益。从2009年下半年开始,土地出让收支全额纳入预算,政策效应在2010年凸现,收入规模急剧扩大到64.16亿元。土地出让收入占地方财政收入比重较高,各年都在20%以上,2010年甚至超过了税收占比。
——房地产业税收对地方税收贡献最大。不同的产业、行业对地方财政收入的贡献差异较大。第二产业中的工业(包括采矿业、制造业、水电气生产供应业)贡献率在20%左右,建筑业年均占比为11%,第二产业贡献率在30%左右。第三产业总税收对地方税收收入的贡献非常大,所占比重各年均在65%以上,其中房地产业贡献最大,2006年以来在地方税收中的年均占比为37%。如考虑到房地产业的较强关联性,把房地产业和建筑业税收加总,可以看出房地产业对地方税收的贡献率接近50%,是地方第一大税源。
——房地产业税收增速快于地方总体税收增速且主体税种占比较为稳定。“十一五”时期,秦皇岛市房地产业地方税收收入平均增速31%,快于地方总体税收平均增速7个百分点。营业税和契税是两大主体税种,除2008年外,二者对房地产业税收的贡献率加总均超过了60%。且二者在房地产税收中占比较为稳定,营业税、契税分别在35%、25%上下小幅波动。
地方财政收入对房地产业发展依存度较高可能产生如下后果:
第一,不利于地方财政持续增收。房地产价格上涨对地方财政收入的贡献是阶段性的:在房地产市场发展起步或上升期贡献较明显,但由于房地产业的发展受土地有限性的制约,当房地产市场发展成熟时,其对地方财政的增收效应会随之减弱。另外,房地产价格上涨需要经济基本面的支撑,政府片面依赖房地产业会造成产业结构的失衡,导致房价与经济基本面脱离,一旦房价出现大幅波动将对地区经济及财政收入产生较大冲击。
第二,不利于经济社会的协调发展。房地产业迅猛发展会助长房市投机行为。目前秦皇岛市本地人有2套或2套以上住宅的人不在少数,外地炒房的力量也很可观。同时,房地产价格上涨加重了普通市民购买住房的负担,相当一部分普通劳动者“望房兴叹”。这进一步扩大了贫富差距,不利于经济社会的协调发展。
第三,不利于城市竞争力的快速提升。一个城市的综合竞争力不仅取决于科技水平、市民素质,还与商务成本密切相关。房价持续猛涨,大大抬高了城市商务成本。技术和资金流入兴办实业,必须有房子;人才流进就业,必须有住宅。写字楼和住宅楼价格高涨,会抑制资金和人才的流入,阻碍竞争力的快速提升。
第四,容易滋生金融风险。从土地储备、房产开发到购房消费,房地产业的每一环节都离不开银行贷款。当房价步步上升时,房子卖得快,贷款还得快,房地产信贷成了银行最优质的资产之一。因此,各家商业银行都设法抢占这一资源。但是,房价越涨,风险也越大,而房价不可能无限上升,尤其是投资性购房,一旦投资者因房价过高而卖不出或租不出去房子时,还贷就成了问题,这就容易引发金融风险。
为尽量避免地方财政收入过度依赖房地产业可能产生的不良影响,促进二者形成协调、可持续的良性互动关系,笔者提出如下政策建议:
第一,规范土地供应,合理确定土地价格。从房地产价格的组成来看,土地价格是其成本的重要组成部分,也是弹性最大的一部分。土地价格在很大程度上决定了房地产价格,土地价格涨幅过大,必然也要推动房地产价格的快速上涨。要抑制房地产价格过快上涨,首先要从源头上控制地价的过快上涨。目前,我国实行的是国家垄断土地供应的政策,土地出让金是一次性收取,从而造成了土地价格的居高不下。政府可以通过改变现行的土地供给制度,规范土地供应,平抑土地价格的过快上涨。
第二,开征财产税取代土地出让金,为地方财政收入提供可持续性财源。这样既可大幅度降低地价在房价中的占比从而降低房价水平,又能通过增加住房的持有成本有效抑制楼市的投机行为。而土地收益诱惑的削弱,有助于防止地方政府对未来土地收益的过度透支,避免继任政府陷入财源枯竭的窘境。
第三,调整住房供应结构,增加中低价位住房的供给。住房供应结构不合理、中低价位住房供给不足等问题不能全部依靠市场化途径解决,政府必须对房地产市场进行宏观调控以促进住房供应结构的合理化,承担相应的保障义务,兼顾效率与公平。政府应增加廉租房的供应,改善低收入家庭的居住条件;加大经济适用房、限价房等保障性住房的建设力度,并创新保障性住房供应模式,解决中等收入家庭的住房问题。
第四,整顿房地产市场秩序,抑制房地产投机行为。政府应制定并发布房地产价格定价原则,完善房地产市场的信息披露制度,提高市场透明度,引导房地产价格在一定的区间内浮动,防止投机者跟风炒作。理顺房地产业监管体系,加强各行政部门在政策制定和执行方面的合作,对有捂盘惜售、哄抬房价等行为的开发商和中介服务机构加大处罚力度。建立和完善房地产市场的预警机制,有效指导开发商的房地产投资,同时增强消费者的消费理性,减少投机行为,从而保证房地产价格正常波动。
第五,开辟新财源,推动地方财力的持续增长。就秦皇岛市而言,应充分利用港口优势、旅游资源优势、北戴河新区开发的历史性机遇,大力发展临港产业、现代服务业、高新技术产业,激发经济发展的内生力量,不断培育和涵养财源,建立稳固的财政与经济发展协调增长的机制,扩大财政收入特别是地方财政收入规模,推动地方财力的持续增长。财
责任编辑 韩璐
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