时间:2019-10-22 作者:仇晓洁 河北经贸大学财税学院
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摘要:
十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。但一直以来,我国商品房租售市场发展严重不平衡,根据国家统计局数据,2016年全国商品房销售收入高达85163.32亿元,房屋出租收入为 1786.97 亿元,仅为商品房销售收入的2.1%。建立租售同权、购租并举的住房制度是应对当前房地产市场失衡局面的有效举措,也对相关的财政政策提出了新要求。
存在的问题
2017年9月,上海市发布关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,提出要建立相对完善的住房租赁体制,采取相关措施进行租房市场整治工作,加大对租房者权益的保障力度。“十三五”期间,上海预计规划租赁用地1700公顷,约70万套。之后,杨浦区规土局发布公告称计划将新江湾一地块变为纯租赁住宅用地,建筑面积增加27045平方米。上海市规土局挂牌出让4块位于浦东新区前滩核心位置的纯租赁住宅用地。上海市公积金管理中心与市房地产经纪行业协会、14家较大规模的住房租赁企业签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议。根据这份协议,上海市租房用户提取公积金用于租房的方便程度将大大提升,一站式受理申请和同...
十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。但一直以来,我国商品房租售市场发展严重不平衡,根据国家统计局数据,2016年全国商品房销售收入高达85163.32亿元,房屋出租收入为 1786.97 亿元,仅为商品房销售收入的2.1%。建立租售同权、购租并举的住房制度是应对当前房地产市场失衡局面的有效举措,也对相关的财政政策提出了新要求。
存在的问题
2017年9月,上海市发布关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,提出要建立相对完善的住房租赁体制,采取相关措施进行租房市场整治工作,加大对租房者权益的保障力度。“十三五”期间,上海预计规划租赁用地1700公顷,约70万套。之后,杨浦区规土局发布公告称计划将新江湾一地块变为纯租赁住宅用地,建筑面积增加27045平方米。上海市规土局挂牌出让4块位于浦东新区前滩核心位置的纯租赁住宅用地。上海市公积金管理中心与市房地产经纪行业协会、14家较大规模的住房租赁企业签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议。根据这份协议,上海市租房用户提取公积金用于租房的方便程度将大大提升,一站式受理申请和同意办理业务在全国都属于先例。
虽然上海市采取了一系列措施来促进租房市场的发展以及租售同权的实行,但仍存在一些问题:
(一)对租住房稳定供应缺乏足够的激励。在现阶段有关房产的财税政策中,土地出让金和持有运营的相关规定都对租赁住房的稳定供应很不利。首先,土地出让金需要一次性交清七十年,租赁很难在短期内盈利,开发商大多选择重销售轻出租的经营模式。第二,租赁企业的税负比较大。根据中央及上海地方的税收规定,不论企业还是个人,向外出租住房都必须缴纳增值税、城建税、房产税、个人所得税或企业所得税等七项税费。尽管在不同情形可以对部分税费进行一定程度的减免,但总体税负仍然过重。而且与售房所获得的收益相比,租房收入几乎不值一提。这就制约了规模化房屋租赁业务的发展,限制了租住房的稳定供应。
(二)对城镇居民选择租房的引导不够。在上海,租房不仅不会享有任何的优惠或补贴,还会遇到不少障碍,特别是在基本公共服务方面。上海市保障性住房租金补贴是在2012年之后才增设的,而且规模很小,约为安居工程支出的1.15%。补贴只是针对机关事业单位职工的房改,因而覆盖面不是很广。即便在这种情况下,租房补贴规模也远小于购房补贴规模。因此,在租赁住房无法稳定供应,租金支出与个人所得税不能相互抵扣,相关政策不能有效保障承租人合法权益的大背景下,很多家庭只能选择购买住房,仅将租房作为一个阶段性的过渡方式。
(三)财税政策尚未成为调控住房租赁市场的工具。首先,针对住房租赁市场的全面系统的税收政策尚未形成,已有财税政策与租房市场发展之间脱节,政策引导和调节功能没有充分发挥。其次,相关政策之间的衔接性较差。根据国家加快培育和发展租房市场的政策要求,要通过税收优惠来促进租房市场的发展。但是现行房产税对自用住房按原值扣除10%-30%后的余值按每年1.2%的税率计征,对出租住房则按照租金收入的12%计征。这种不合理的计征方式十分不利于住房租赁市场的发展。
(四)租户公共服务需求难以得到满足。在我国所有城市中,户籍是享受一切福利的基础,大城市为了缓解公共问题往往对户籍做出严格限制,拥有一套住房则成为各大城市用来解决公共服务需求的必要条件。不仅如此,租房群体在提取住房公积金用于租房时所享受的待遇与购房市民严重不对等。上海现行的住房公积金政策中,针对租房人的限制很多,尤其是在公积金的取用方面。租房人提取公积金用于租房时需要缴纳5%的税费,如果想去税务局开具发票还需要房东的配合,买房则无需经历这些繁琐的过程。因此在租房方面,公积金制度的作用并没有完全发挥。
几点建议
(一)完善住房开发与经营制度。对专门从事住房租赁行业的企业给予一定的优惠政策。支持房地产开发企业进行租赁业务转型,通过与房产租赁企业进行合作,实现租赁房源的充足供应,探索出一条开发与租赁一体化的专业运行道路。商业银行应适时向房地产租赁行业实行政策倾斜,比如可以出售以促进租房行业发展为目的的信贷产品,支持租赁企业通过上市、发行债券和以股权置换的方式进行融资。政府可以通过财政拨款或制定措施激励社会闲散资金入场的方式,为住房租赁企业提供资金支持。
(二)建立和完善商品房、保障房租赁制度。商品房方面,规范租房合同,建立合同模板,通过专门的机构对租金水平进行一年一次的评估,以此确定租金涨幅。确保租房者享受同等的教育、医疗、养老、就业等基本公共服务。建立城市信息服务平台,用来发布租房供求及价格信息。在保障房方面,可以由政府直接或间接出资收购、租用或者建设一定数量的住房以弥补市场供应租住用房的不足。租住一定期限之后,承租人可以按照市价全款购买,或者购买一定比例的产权。通过实行保障房“先租后买”的制度,政府可以回收一部分资金,减小财政的压力,从而进行保障房的再建设。
(三)探索土地年租制。目前,各大城市的土地供应计划中都将租、售住房用地混在了一起,在出售住房能获得更高利润的情况下,租住房用地价格并不是很低,企业往往不愿意购买,政府也不愿供应过多。对此,各地政府应将租住房用地单独分开,通过实行土地年租制来确保租住房建设用地的供应规模。租住房开发企业按年支付建设用地的租金,不仅可以达到降低企业开发成本的目的,还可以吸引其他企业和资本进入到租房行业。为确保公平,企业通过土地年租制获得的租房建设用地的租赁期限以及对土地的使用权限应和国有土地出让制相同。土地年租金的确定可以实行价格浮动机制,综合类似性质的土地的出让金额与租金价格进行设定,不能过高也不能过低。在划定租房建设用地时要合理配置和规划,尤其注意社会公平问题。
(四)探索租住房的综合征收税率。在税收政策方面,建议地方政府根据本地的实际情况,对租赁企业的综合税率进行调整,确定一个较为合理的征收水平,促进租房市场的规模化发展。对于经营租房的个人来说,可以通过较高的房屋折旧率来抵扣需要缴纳的税费,从而降低个人经营成本,鼓励拥有条件的居民成为租房房源的提供者。而且,享受税费优惠政策的前提是到相关部门进行登记备案,这为相关部门加强对租房市场的监管提供了基础信息和便利条件。还可以通过现金补贴的方式,增强租房居住的吸引力,从而引导城市居民更多地选择租房来解决住房问题。
(五)健全相关法律法规体系。目前,我国关于租房市场的法律法规并不完善,应加快立法进程,以立法的方式确立“租售同权”的原则,明确房东和租房人双方的权利义务。同时为了确保社会公平,鼓励居民选择租房,应通过法律的形式确保租房人能拥有和买房者相同的享受教育、医疗以及住房公积金等基本公共服务的权利。应通过立法的形式对房东进行约束,防止其通过不合理涨租、退租等形式损害租房者合法权益。另外,还要对中介机构的运行做出规范,确保租房市场的良好运行。
责任编辑 张敏
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