时间:2020-02-11 作者:刘宝娟 中粮置地财务部
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摘要:
自5月1日起,营改增全面实施,试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,营业税退出了历史舞台。
营改增对房地产企业的影响
营改增对房地产企业的影响不仅仅体现在财务层面,而且影响到房地产开发的各个环节,主要体现在以下几个方面:
(一)对经营模式的影响。房地产营改增将会对经营模式产生较大影响,主要体现在:
1.采购模式变化。在采购环节中,对供应商的选择,除了考虑供应商的信誉、产品质量、价格等因素外,还要考虑供应商的纳税人资格。纳税人的资格关系着企业采购是否可以取得增值税专用发票,直接关系着可抵扣的进项税在成本中的占比,直接关系着房地产企业应缴的当期增值税税额。
2.对销售方式的影响。与一般制造企业持续经营原理不同,房地产项目有其周期性特点,在经营过程中需要考虑销售时期与进项税的匹配问题,以及当期缴交税款与整个项目的增值税税负匹配问题等。
3.开发项目业态的选择。营改增后允许一般纳税人将不动产列入增值税进项抵扣的范围,可能会激发写字楼的购买需求,但消费型的住宅业态估计将会受到影响。同时,由于持有型物业土地成本抵扣政策尚未明确,企业在开发过程中可能会增加销售...
自5月1日起,营改增全面实施,试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,营业税退出了历史舞台。
营改增对房地产企业的影响
营改增对房地产企业的影响不仅仅体现在财务层面,而且影响到房地产开发的各个环节,主要体现在以下几个方面:
(一)对经营模式的影响。房地产营改增将会对经营模式产生较大影响,主要体现在:
1.采购模式变化。在采购环节中,对供应商的选择,除了考虑供应商的信誉、产品质量、价格等因素外,还要考虑供应商的纳税人资格。纳税人的资格关系着企业采购是否可以取得增值税专用发票,直接关系着可抵扣的进项税在成本中的占比,直接关系着房地产企业应缴的当期增值税税额。
2.对销售方式的影响。与一般制造企业持续经营原理不同,房地产项目有其周期性特点,在经营过程中需要考虑销售时期与进项税的匹配问题,以及当期缴交税款与整个项目的增值税税负匹配问题等。
3.开发项目业态的选择。营改增后允许一般纳税人将不动产列入增值税进项抵扣的范围,可能会激发写字楼的购买需求,但消费型的住宅业态估计将会受到影响。同时,由于持有型物业土地成本抵扣政策尚未明确,企业在开发过程中可能会增加销售物业的占比,降低持有物业的占比,以降低税收负担。因此,企业需要结合本身的战略目标和最新的税收政策进行开发业态的选择投资。
(二)对融资方式的影响。由于资金利息及相关费用产生的进项税额不能抵扣,故减少利息支付是一个重大课题,企业将会探索多样化的融资渠道。金融行业实行营改增将会推动金融衍生产品的发展,一旦金融衍生品服务对应的发票准予抵扣,企业融资的方式和渠道将大大增加。
(三)对发票管理的影响。企业营业税管理工作相对简单,而增值税管理工作则比较复杂,主要集中在增值税专用发票的管理上。增值税专用发票的管理异常严格的主要原因是可直接将发票抵扣销项税,带来的结果是直接影响企业现金及国家税收,故其管理受到刑法的制约。
(四)对会计核算的影响。营业税会计核算比较简单,只在“应交税费”下设置一个二级科目“应交营业税”。增值税应在“应交税费”下设置的明细科目包括“应交增值税”“未交增值税”“预缴增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”。在“应交增值税”二级科目下,还应在借方设置“进项税额”“已交税金”“减免税款”“转出未交增值税”等栏目,在贷方设置“销项税额”“进项税额转出”“转出多交增值税”等栏目。会计核算变得比较复杂。
房地产行业营改增应对办法
成立工作小组,深入调研测算。由于营改增不仅影响到财务,而且影响企业各业务环节,因此应成立由财务部及各业务部门组成的工作小组,制定详实的工作计划,对各部门业务进行深入调研,系统梳理业务流程以及各相关部门受营改增影响的风险点,制定应对措施及风险控制办法。同时,设计营改增测算表格,测算新、老项目等不同计税方式下企业税负情况以及损益变动情况,以便企业决策。
设置税务管理岗位,明确岗位职责。营改增后的票据管理、会计核算和日常纳税等工作相对营业税而言都有较大差异,也更为复杂,要求也更高。需要配置专门的税务管理岗位,负责发票的管理、纳税申报以及税务系统的维护等涉税工作。否则容易产生税收管理混乱,导致税收损失和税收风险。
梳理纳税主体。纳税主体即法定的纳税义务人,公司纳税主体的确定是最基础的工作,纳税主体确定后,增值税管理的其他工作方能相应展开。一般大型集团公司组织架构较复杂,法人企业及分支机构均为增值税纳税人,项目部、办事处等不是增值税纳税人。因此,需要系统梳理,统计下属法人企业及其分支机构,防止产生遗漏。
梳理过渡期合同。过渡期合同指合同服务期自2016年5月1日前开始,在5月1日以后结束的合同。企业需系统梳理过渡期合同,并按权责发生制原则加快资金结算流程,取得合法发票,避免因政策变化而对公司经营产生不利影响。
加强招标采购管理。对于投标供应商,应审查其纳税资质,包括纳税信用等级、是否一般纳税人、是否能开具增值税专用发票等。投标报价时应价税分离,涉及不同税率的货物或服务分别报价,并根据投标方的资质进行对标评选。综合考虑价格是否含税以及税率的因素,选择成本最低的作为中标方。其中,投标报价均为含税价(或均为不含税价)时,提供发票的抵扣税率相同,价格低为优;投标报价均为含税价(或均为不含税价)时,提供发票的抵扣税率不相同,应进行临界点测算,选择成本最低的投标方。
加强营销管理。一方面,调整定价策略。考虑到增值税的价外税特性会影响土地增值税及企业所得税计算,销售定价时,不含税定价尽可能地使增值额接近并低于20%、50%、100%、200%这四个土地增值税临界点。另一方面,应做好销售节点管理。房地产开发企业预售商品房时,往往会陆续发生大量成本,企业需承担大量的进项税款,但此时取得的预收款按3%预征,不能抵扣留底的进项税额,因此营改增后房地产企业在制定营销节点时,有必要考虑通过制定合理有效的销售策略和项目运营方案,以预防出现严重的增值税进销不匹配的情形。
调整合同模版。营改增后合同双方签订主体应高度贯彻“三流合一”的原则,即服务流、票据流、资金流一致,以免增值税进项税额不能抵扣。调整各类合同模版具体来说要注意以下几点:一是合同金额应分别列明不含税金额、税率、增值税额。二是明确提供发票类型。三是列明双方信息,包含双方单位全称、纳税人识别号或载统一社会代码的营业执照号、开户行、账号、地址、电话等。四是约定提供发票时间,以收到发票作为付款前提,特殊的预付款事项应约定取得发票的时间与期限。五是一份合同涉及不同税率的,应分开相应金额。
拓展融资渠道。融资对于企业特别是资金密集的房地产企业的重要性不言而喻。营改增后,由于借款利息以及与利息相关的费用产生的进项税额不能抵扣,因此企业需要调整融资方式,充分利用统借统还的优惠政策,内部资金的拆借减少转借的行为,尽量采用可抵扣的融资方式,以降低企业融资成本。
规范成本费用支付流程和收款开票流程。成本支付及收款开票流程中均应增加税务审核及结点控制。具体包括以下几方面:一是统计客户开票信息,内容应包含单位全称、纳税人识别号或加载统一社会信用代码的营业执照号、开户行、账号、地址、电话、是否增值税一般纳税人等。二是明确取得增值税专用发票的业务类型,严格对发票进行审核,对于不符合规定的发票不予付款。三是明确发票报销时限,对于超过认证期限造成进项税额无法抵扣的,制定相关惩罚措施。四是部门之间发票流转以及开票要求必须有纸质交接单据存档。
改造IT系统。随着科技进步及企业信息化水平的提高,企业很多业务都通过系统处理。房地产企业涉及繁多的IT系统,如财务核算、资金结算、销售系统、招标采购系统等。营改增后企业需对财务系统及核心业务系统进行改造升级,使系统适应增值税计税体系。
开展全方位培训。房地产企业在营改增之前一直适用营业税体系,业务及财务人员对增值税了解很少。企业应分层级,针对管理层、业务人员、财务人员展开培训,对不同层级人员制定不同的培训重点。这对于营改增应对措施的推行至关重要。
责任编辑 李艳芝
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