时间:2020-05-30 作者:本刊记者
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摘要:
由于房地产在国民经济中的特殊地位及其牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益,其价格一直备受瞩目。近几年房价持续大幅上涨,一方面是太多的投资支撑着高房价,一方面是太高的房价百姓买不起,引起了政府的高度重视。今年5月,国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联合重拳出击,加强宏观调控,稳定房价。那么,实施效果如何?今后一段时期房地产价格是涨是跌?其未来发展格局将如何演化?成为社会各界和百姓关注的热门话题。
房地产市场观望气氛浓厚市场正处于变盘的前夜
国家信息中心的有关专家认为,实施房产新政,标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变,全国房地产市场出现了整体性降温。据统计,1-6月份全国房地产投资增长23.5%,其中商品住宅投资增长21.3%,低于同期城镇固定资产投资增幅1个百分点,房地产增长已开始进入调整期。房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓,截至5月末,我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元,增幅回落33.38个百分点,其中住房开发贷款余额4595.8亿元,增幅回落69.24个百分点,个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。再从销...
由于房地产在国民经济中的特殊地位及其牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益,其价格一直备受瞩目。近几年房价持续大幅上涨,一方面是太多的投资支撑着高房价,一方面是太高的房价百姓买不起,引起了政府的高度重视。今年5月,国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联合重拳出击,加强宏观调控,稳定房价。那么,实施效果如何?今后一段时期房地产价格是涨是跌?其未来发展格局将如何演化?成为社会各界和百姓关注的热门话题。
房地产市场观望气氛浓厚市场正处于变盘的前夜
国家信息中心的有关专家认为,实施房产新政,标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变,全国房地产市场出现了整体性降温。据统计,1-6月份全国房地产投资增长23.5%,其中商品住宅投资增长21.3%,低于同期城镇固定资产投资增幅1个百分点,房地产增长已开始进入调整期。房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓,截至5月末,我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元,增幅回落33.38个百分点,其中住房开发贷款余额4595.8亿元,增幅回落69.24个百分点,个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。再从销售市场看,上海、杭州等房地产热点地区市场明显降温,市场交易量大幅下降,等待观望和持币待购正在成为房地产市场的主旋律,开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间游移不定。统计数据显示,1-6月份全国商品住宅销售面积增幅五年来首次低于竣工面积增幅,过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市,市场供应开始略大于需求,上海市商品住宅市场供求比例由今年一季度的0.85:1转变为1.12:1。商品住宅成交总量下降,尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大,1-6月份全国40个大中城市中有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑制房价政策,除了使眼下部分地区出现市场观望气氛浓厚外,还将在中期对全国房地产市场产生降温影响,在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下,一些投机、投资性的二手住房开始转向长期出租,租赁市场房源供应量明显增多,这将对房产租赁市场构成租金下滑压力,投资性购房需求将会受到抑制。种种迹象表明,房地产市场在经过买卖双方一段时间的僵持后,已经到了即将变盘的前夜。
房地产市场的有效需求能否支撑目前的高房价
房地产价格未来是涨是跌,根本上还是取决于买卖双方的力量对比,也就是市场有效需求和真实供给的对比关系。专家认为,作为投资及投机性购房最终要落实到真实居住需求上,因为如果房价租金比不合理,房子租不出去或租金很低,投资行为是亏损的,那投资性购房需求将会下降,从而促使房价下跌。我国房地产业这几年的“爆发式”增长主要的需求推动力量来自两个方面:一是以前计划经济年代“福利分房”使得住房供应短缺、居住条件差,居民出于改善居住的目的,通过几十年的积累形成了巨大的“补偿消费需求”;二是因为银行推出了个人住房按揭贷款,使得本来应该在未来10年甚至20年后的购买需求提前释放,也就是对未来几十年的“透支消费需求”,这两部分需求叠加,促成了1998年到现在房地产业的“黄金发展期”。
目前主张房地产价格应该长期上涨的人认为,由于我国城市化正处于加速发展时期,大量农村人口向城市居民转化,住房需求将不断增加,房价也要不断上涨几十年。但持不同观点的人认为这种想法非常片面,即便是北京、上海这样的大都市,城市化过程中每年的新增人口也很少,如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人,增长率为2.54%和1.81%,其中自然增长率分别为0.07%和0.01%,这样的增长率不可能造成房地产如此快速增长,城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。目前我国大多数城市一套普通住房动辄几十万元,以普通农民工几百元的月工资,不吃不喝也需要数十年才能买得起一套房子,就是对目前普通城镇居民而言,房子价格也远远超过他们的承受能力,房价收入比大大高于国际标准,2004年全国平均接近于9倍,上海、杭州等一些城市更高,达到12-18倍,而一般国际标准是3倍到6倍算是比较合理的。目前房价的实际增长速度要高于GDP的增长速度,GDP的增长速度又快于居民收入的增长,这种情况如不改变,住房的有效需求只能日趋萎缩。
住房需求的情况如此,再来看看投资购房的需求有多大?对房产投资者来说,一套房子是否具有吸引力,取决于租金收入和社会平均资本收益之比。据专家分析,目前我国10年期国债票面利率是4.44%,7年期国债的票面利率大约在3.4%左右,长期国债利率是社会资本平均收益的最好替代物,因此以4%作为社会资本平均收益率。从这个角度讲,只要一套房屋的年租金收入超过社会资本平均收益率4%,就具备了初步的投资价值,但考虑由按揭贷款产生的机会成本以及租金需要缴税、房子的空置期等因素,对一个投资者来说,真正合理的购买点应该是租金收入等于房价的6%。也就是说,房价相对月租金收入的比例在200至250倍之间是一个临界点。而目前就网上挂牌交易价来说,北京每平方米的年出租价约相当于挂牌销售价的4.2%,上海为3.7%。按照房价月租金比250倍是当前我国投资购房的合理临界点来衡量,北京的房价虚高幅度约15%,上海房价的虚高幅度约23%。根据房价租金比测算的临界点,只是假设的一种推断,真正能反映原始需求增长的是出租率。在七部委稳定房价文件下达后,挂牌出租量出现了爆发性增长,目前,京沪两地的挂牌出租成交率约在25%左右,足以表明在去年的房地产热中,以“升值套利”为主的投机者之多,也表明相对目前的房价,住房的增加速度确实超出了原始需求的增速。
目前市场僵持局面将会以何种方式打破
目前市场的买卖双方都在等待观望,市场成交量急速下滑,这种局面到底能撑多久?谁会在这场僵持中占据主动?专家认为,如果连续出现成交量萎缩的局面,最先坐不住的将会是开发商,消费者将会在这场耐力比赛中占据主动。因为对于打算买房自己居住的消费者而言,目前都还不至于没房子住(包括租住),无非是居住条件简陋些,买房子是为了改善居住条件,为此不过就是多等几年而已;对于购房用于出租或转手获利的买家而言,自己居住已经不是问题,当前的高房价顶多促使其取消投资计划而已,根本不会对他的生活有什么影响。而对开发商来说就不一样了,因为前期已经支付了土地一级开发、二级开发、贷款、人工费、材料费、拆迁费等费用,如果房子持续滞销,资金链压力会越来越大,损失会非常惨重。在这种情况下,不排除有开发商会降价销售,以求尽快回笼资金,减少损失,避免破产的命运,其他开发商将不得不被动跟进,市场将出现根本性的逆转,进入新一轮降价周期。在这个过程中,最早降价销售的开发商将明显占据有利地位。事实上,目前商品住房平均价格涨幅已经日趋缩小,房价下降已经初露端倪。数据显示,6月份,40个重点城市中有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长,14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。在目前居民收入及租金收入不足以支撑当前高房价、“补偿消费需求”已经得到基本满足、“透支消费需求”已经提前二三十年释放的情况下,有关专家预计,未来房价很有可能会下跌,但究竟何时下跌、能持续下跌多久,目前还很难预料。
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