摘要:
国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布后颇受百姓关注。根据新政策规定,自6月1日起,个人将购买不足2年的住房转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,即按房价和所有房价外费用总和的5%征税。然而,道高一尺,魔高一丈,很快就有好事者声称已找到“合理”的避税方法。
让我们先来看看这个避税“良策”是怎么个“合理”法:在6月1日后,对于交易不足两年的住房想出让又不想交纳营业税的,可以先不到房地产交易中心办理交易登记,而通过合同或公证的形式进行买卖,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。从表面上看来这似乎无懈可击,也没有违法。但仔细分析,事实并不那么简单,这样的“避税”,一不小心,还会“赔了夫人又折兵”。
众所周知,我国房屋所有权转让以登记为要件,只有当事人办理房屋过户登记手续,房屋所有权才发生转移。从这里来看,到房地产交易中心办理交易登记的时间,才是所有权转移的时间。也就是说,如果不到房地产交易中心进行登记,即使买方已经入住,也已经签订合同甚至公证,房屋的所有权也没有发生转移。在未来的...
国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布后颇受百姓关注。根据新政策规定,自6月1日起,个人将购买不足2年的住房转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,即按房价和所有房价外费用总和的5%征税。然而,道高一尺,魔高一丈,很快就有好事者声称已找到“合理”的避税方法。
让我们先来看看这个避税“良策”是怎么个“合理”法:在6月1日后,对于交易不足两年的住房想出让又不想交纳营业税的,可以先不到房地产交易中心办理交易登记,而通过合同或公证的形式进行买卖,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。从表面上看来这似乎无懈可击,也没有违法。但仔细分析,事实并不那么简单,这样的“避税”,一不小心,还会“赔了夫人又折兵”。
众所周知,我国房屋所有权转让以登记为要件,只有当事人办理房屋过户登记手续,房屋所有权才发生转移。从这里来看,到房地产交易中心办理交易登记的时间,才是所有权转移的时间。也就是说,如果不到房地产交易中心进行登记,即使买方已经入住,也已经签订合同甚至公证,房屋的所有权也没有发生转移。在未来的时间内,原业主仍然可以在房屋产权上设立抵押,甚至可以将房产转让给第三人。房屋产权没有确认,不仅有被法院查封、拍卖的可能性,也可能因此而与第三人发生产权纠份。反过来看,买方也不能行使处分权,更不能转让或设定抵押。
当然,不确定性的因素还有很多,且不仅仅是针对买方而言,对于卖方,即使收了钱,如果没有登记过户,也就意味着未来的风险也将由卖方承担。如果再加上房价的变化、税收的调整,这不仅不是一个双赢的格局,而是一个让双方都共同面临风险的局面。房屋登记本身就是为降低市场的不确定性、减少交易成本而进行的一项制度设计,假若所有的买方和卖方都愿意这样“提心吊胆”过日子,那这项“登记”制度还有存在的必要吗。
我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》也规定,房屋所有权因买卖而转移变更时,应自转移变更之日起,三个月内办理转移变更登记。现在这个所谓的避税“良策”称“待房产所有权满两年后,再办理过户手续”。这里的冲突显而易见。如果买主需要延期登记,法律规定必须要有合理的理由。逾期不登记的,显然是一种不合法的行为。房产机关对此有理由展开调查,在调查未明之前,房管机关当然可以对房屋实行代管。这样一来,交易成本无疑将大大增加。
避税和反避税到今天似乎成了一门显学,国家的税收政策一出台,立刻就有“专门人才”去“钻”法律的“漏洞”。到网络上去搜索一下,各种各样的“避税”专题、避税讲座甚至“避税学”层床叠架。针对现在这样的“魔高一丈”,有人建议买卖双方办理公证时,必须先到房产部门去登记备案,看有无逃税行为,以维护税收政策的严肃性,有关部门当可研究采纳。当然,如果有人愿意承担这样的风险,这些投机者就有理由获得“风险收益”。然而,所有的避税机会主义者应该记住,按章纳税不仅是公民应尽的义务,同时也是保护交易双方利益的一种手段。