时间:2020-02-21 作者:唐吉荣 (作者单位:湖南大学)
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摘要:
当前,全面推进房地产税(也称物业税)改革意义重大。这是进一步完善税制、合理调节收入分配、维护社会公平正义的迫切需要,也是完善房地产市场调控制度、促进房地产稳定健康发展的一项重要举措。我们应抓住房价上涨压力仍然较大、各方面呼声较高的有利时机,进一步凝聚各级政府、学界、业界和社会大众等各方共识,切实推进房地产税改革。
根据主要市场经济国家的经验做法,结合我国具体国情,推进房地产税改革应本着“精简税种、拓宽税基、优化税率、严格征管”的原则,整合现有土地和房产相关税种,开征真正意义上的房地产税,实现税基全面覆盖,合理确定税率结构,健全财产登记管理系统和定期评估制度,实行科学化、规范化的征纳管理。
(一)精简税种——整合现行税种为新的房地产税。整合现有的房产税、城镇土地使用税、土地增值税,开征统一的“房地产税”。在突出主体税种的同时,合并印花税和契税,最终在流转环节仅保留印花税和转让所得税(在企业所得税或个人所得税中征收)。与此同时,开征土地闲置税,研究开征遗产税和赠与税。将房地产税确立为地方主体税种,通过稳定的房地产税收收入,替代现有的相关收费,为保障和改善民生提供稳定的财源。在...
当前,全面推进房地产税(也称物业税)改革意义重大。这是进一步完善税制、合理调节收入分配、维护社会公平正义的迫切需要,也是完善房地产市场调控制度、促进房地产稳定健康发展的一项重要举措。我们应抓住房价上涨压力仍然较大、各方面呼声较高的有利时机,进一步凝聚各级政府、学界、业界和社会大众等各方共识,切实推进房地产税改革。
根据主要市场经济国家的经验做法,结合我国具体国情,推进房地产税改革应本着“精简税种、拓宽税基、优化税率、严格征管”的原则,整合现有土地和房产相关税种,开征真正意义上的房地产税,实现税基全面覆盖,合理确定税率结构,健全财产登记管理系统和定期评估制度,实行科学化、规范化的征纳管理。
(一)精简税种——整合现行税种为新的房地产税。整合现有的房产税、城镇土地使用税、土地增值税,开征统一的“房地产税”。在突出主体税种的同时,合并印花税和契税,最终在流转环节仅保留印花税和转让所得税(在企业所得税或个人所得税中征收)。与此同时,开征土地闲置税,研究开征遗产税和赠与税。将房地产税确立为地方主体税种,通过稳定的房地产税收收入,替代现有的相关收费,为保障和改善民生提供稳定的财源。在通过开征房地产税增加住房保有成本的同时,采取措施限制租金涨幅(限制在3%以内或不能高于当地物价涨幅),防止房屋所有者把税收成本转嫁给普通消费者。目前,国内已经在上海和重庆进行了房产税的改革试点。两地的房产税改革,标志着我国房产税改革终于走出了第一步。两地的房产税改革虽然是一种探索性的做法,可以为全国的改革探索经验,最终实现由增量征税向增量和存量统一征税推进,最终实现房地一体征税。
(二)拓宽税基——实现税基核定全面覆盖。新的房地产税应实行“见房征税、例外免税”,税基范围包括城市、县城、建制镇、工矿区农村及所辖的行政村等全部地区,对所有的房地产征收房地产税。改革推进过程中,在对土地和房产一体征税的同时,由企业扩大到个人或家庭,实现对个人住房(存量和增量)征税;由城市扩展到农村,并对直接用于农业生产的房地产和农民住房继续免税。税基范围全面覆盖,并不意味着全面纳税,仍然需要按照家庭实际情况,对个人基本居住需求按照人均40平方米的居住面积免税,对于城镇自建房按照评估价值或当地政府确定的面积免税。按照国际惯例对慈善、宗教等非营利机构的房地产予以免税,其他非免税范围的房地产一律纳入征收范围。
(三)优化税率——灵活设置不同类型和档次的税率。改革初期,可以选择偏低的税率水平,逐步培育居民住户的纳税意识。长期来看,税率范围可考虑为1—3%之间(目前上海和重庆的房产税最高税率分别为0.6%和1.2%,但仅对增量部分纳税)。具体来说:一是赋予地方政府适当税政管理权。在保证中央行使统一税政权的前提下,赋予地方政府一定的税收管理具体权限,让各省、自治区、直辖市能够根据本地区情况和房屋性质等选择税率,合理确定税率结构。二是区分住房性质实行不同的税率。对于生产经营用房、普通住宅从低适用税率,对于高档住宅、别墅等从高适用税率;将固定比例税率调整为幅度比例税率,并赋予地方具体适用税率确定权。三是均衡分布房地产流转和保有环节的税负水平。通过改革适当提高房地产保有环节的税负水平,降低流转、开发环节的税收负担。同时,建议将耕地占用税的征收范围扩大到包括耕地、草地、林地、农田水利用地、养殖水面等在内的所有农用土地,从而更好地保护有限的农地资源。
(四)严格征管——实行科学规范的税收征纳管理。首要的是将房地产的评估价值作为计税依据,并按一定周期进行重新评估。推进这一改革,需要做好一些具体工作:一是清理规范各项收费。为保证在开征房地产税的同时,市场主体的税费负担不会提高太多,要对与房地产相关的收费项目进行清理,促进形成一个透明、公平的市场环境。二是健全财产登记制度。在全国范围内开展一次全面的土地清查,设置土地台账,建立完善产权登记管理信息系统,实现全国联网,便于税务部门全面掌握房地产税源情况。依托计算机系统建立部门协作和信息共享制度,提高房地产税的征收效率。三是完善房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税制实现公平原则的一个重要内容,按照国际惯例,通常采用以房地产的评估价值来征税,当前应大力促进房地产评估业的发展,加快相关机构建设和专业技术人员队伍的培养。试点初期,要审慎选择房地产评估机构,以保证评估结果的科学性和权威性。
全面推进房地产税改革,理论上可行、客观上需要,但是实际当中有效推进这一改革,需要解决好立法程序、民众认同、地方政府配合、技术条件准备等具体难题,以真正形成改革合力。
(一)先立法后实行。考虑到开征真正意义上的房地产税,对社会公众特别是先富阶层的利益触动比较大,各方面配套条件要求比较高,一些地方政府在算“收支账”的同时,可能会存在畏难情绪。因此,需要采取“先立法、后实行”的办法,预留一段缓冲时间给各地做好相关准备工作。可以考虑先由中央层面制定房地产税法,授权国务院或省级人大制定实施细则,各地方政府具体实施。赋予地方政府一定的自主权限,以合理选择本地区税率、扣除项目、免税面积或免征额。个别经济相对落后地区,可以根据当地经济发展水平和纳税人分布状况,适当延后实施。与此同时,还需要抓紧做好《土地管理法》和《城市房地产管理法》等相关法律法规的配套修订工作。目前,《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《城市房地产管理法》等相关法律法规,其中的一些规定已不能很好适应土地出让及收支管理政策改革的需要,未来开征新房地产税,不可避免也会有一些条款需要进行修订。在启动房地产税法立法进程的同时,宜同时启动《土地管理法》和《城市房地产管理法》等相关法律法规修订工作。这样做既积极又稳妥,有利于加快房地产税改革步伐,推动完善房地产税制,在调节收入分配、稳定房价方面迅速发挥导向作用。另一方面,又留有充足的时间讨论研究具体征收管理问题,凝聚社会共识,有效落实房地产税征纳管理。
(二)保持宏观税负稳定。当前,广大群众对新开征税收问题非常敏感,前期关于个税问题的讨论就突出反映了这一现实。因此,要开征真正意义上的房地产税,必须首先保证整体的宏观税负相对稳定。房地产税开征以后,对应的税负不宜超过所整合、吸收的原有税种和收费项目的税费负担总和。如果税负在原来基础上有所突破,则需要统筹考虑基础设施建设配套费、地方教育费附加、城建建设维护税等税费项目,以保持总体税负相对稳定。这也是房地产税改革取得社会支持和认可、得以顺利推进的重要因素。
(三)稳定地方财政流量。地方政府对于房地产税开征的一个顾虑,是担心房地产税开征后,市场预期发生急剧改变,房地产价格回落,导致土地出让收入大幅下滑,带来较大的收支压力。2010年,全国土地出让收入29398亿元,相当于地方公共财政预算收入的40.3%,可见地方经济社会发展对土地出让收入的依赖程度之高。但地方政府应该清醒地认识到,从制度上减少政府征地范围、允许集体建设用地直接进入一级市场流转是未来大势所趋。在进行房地产税改革过程中,虽然开征新的房地产税并不直接影响土地出让收入流量,但应当测算土地出让收入和房地产税税收收入的流量变化,在未来土地出让收入流量出现下降时,通过房地产税相对稳定的税收收入,用以弥补土地出让收入形成的支出缺口,稳定地方财政收入流量,支撑经济社会稳定健康发展。届时房地产税将会起到主体税种的作用,我国的房地产稳定健康发展将成为一种常态,经济发展方式转变将会取得突破性进展。
(四)做好相关技术准备工作。从房产税、城镇土地使用税到房地一体计征的房地产税,从技术上至少要解决三个问题:土地与房产权属性质的确认;免税与征税房地产的范围界定;房地产价值评估技术能力与社会认可度。如果这三个问题没有很好解决,那么再完美的方案设计也很难得到有效执行。只有扎实做好相关技术准备工作,全面掌握房地产权属信息,确定住宅估值标准,科学合理进行技术测算,具体核定征税范围、税基、税率以及抵扣标准等,并通过房地产税征收“空转”试点,不断积累经验,调整完善改革方案,确保技术上可行,才能真正全面推进房地产税改革,把理论上的完美推演转化为利国利民的改革实践。财
责任编辑 冉鹏
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