时间:2020-01-20 作者:徐利 (作者单位:财政部综合司)
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摘要:
当前,我国房地产市场进入调整期,呈现量价齐跌的低迷态势。由于房地产业对关联产业的带动作用强,同时也是税收贡献度较大的行业,房地产业如何走出寒冬是摆在我们面前的重要课题。为此,笔者日前到房地产市场波动较大的浙江省进行了调研。
一、浙江省房地产市场出现的新情况
近年来,浙江省认真贯彻落实中央宏观调控政策,坚持“稳定价格、加强保障”的工作方针,取得了明显的调控成效,全省住宅与房地产业总体上保持了持续健康发展的基本态势。但2008年以来,受整个宏观经济环境影响,浙江省房地产市场出现了一些新情况。
(一)房地产量价齐跌的同时供应类指标在快速增长
房地产市场信心不足,观望气氛浓厚,呈现量价齐跌局面。一是成交量由上年快速增长转变为急剧下降。2008年1—11月,全省商品房成交面积2033.4万平方米,同比减少33.6%。其中,商品住房成交面积1714.6万平方米,同比减少35.8%。二是受需求明显减少影响,部分房地产开发企业对新开楼盘大打折扣,房价增幅呈加速回落态势。2008年二季度房屋销售价格涨幅较一季度下降了0.8个百分点,三季度比二季度下降了3.8个百分点。三是供应类指标仍在快速增长。由于房地产市场在短期供应缺...
当前,我国房地产市场进入调整期,呈现量价齐跌的低迷态势。由于房地产业对关联产业的带动作用强,同时也是税收贡献度较大的行业,房地产业如何走出寒冬是摆在我们面前的重要课题。为此,笔者日前到房地产市场波动较大的浙江省进行了调研。
一、浙江省房地产市场出现的新情况
近年来,浙江省认真贯彻落实中央宏观调控政策,坚持“稳定价格、加强保障”的工作方针,取得了明显的调控成效,全省住宅与房地产业总体上保持了持续健康发展的基本态势。但2008年以来,受整个宏观经济环境影响,浙江省房地产市场出现了一些新情况。
(一)房地产量价齐跌的同时供应类指标在快速增长
房地产市场信心不足,观望气氛浓厚,呈现量价齐跌局面。一是成交量由上年快速增长转变为急剧下降。2008年1—11月,全省商品房成交面积2033.4万平方米,同比减少33.6%。其中,商品住房成交面积1714.6万平方米,同比减少35.8%。二是受需求明显减少影响,部分房地产开发企业对新开楼盘大打折扣,房价增幅呈加速回落态势。2008年二季度房屋销售价格涨幅较一季度下降了0.8个百分点,三季度比二季度下降了3.8个百分点。三是供应类指标仍在快速增长。由于房地产市场在短期供应缺乏弹性等固有规律作用下,截至2008年9月份,浙江省商品房新开工面积3764.7万平方米,同比增长19.2%,增幅较2007年同期上升19.4个百分点;商品房竣工面积2033.6万平方米,同比增长18.6%,增幅较上年同期上升24.0个百分点。
(二)房地产企业融资不畅,经营困难
从浙江省房地产资金来源情况看,2008年1—9月,银行贷款477.6亿元,增速由上年同期的23.3%下降为2.6%;定金及预付款638.2亿元,增速由上年同期的37.9%转为下降10.2%;个人按揭贷款339.4亿元,增速由上年同期的71%转为下降5.5%。房地产企业普遍资金紧张,降价、退房、开发商以“土地为王”转到了以“现金为王”,少数企业因资金链断裂,出现了“烂尾楼”,法人““失踪”、部分中小房地产商倒闭,房屋中介机构溜之大吉。
(三)房价成为政府、开发商、消费者博弈的焦点
浙江省房价收入比约为10倍左右,高于国际公认的标准。房价实际上是开发商、政府、消费者三方博弈的结果。地方政府希望房地产市场平稳发展,以获取与房地产业相关的地方经济发展资金来源,主要是来自于房地产行业缴纳的税费,如企业所得税、契税、土地出让金收入等;开发商希望高房价、低税收以赚取高额利润;消费者则希望房价降低来节约住房成本。当前部分城市房地产价格下降是一种理性回归,有利于挤出房地产市场的泡沫。但有的地方政府采取行政手段阻止降价,对房地产市场周期性调整无益。消费者多数不愿政府救市,持币观望心态较重。
(四)住房供需结构性问题依然存在
近年来,浙江省不断优化住房供给结构,但供需结构性问题依然存在,突出表现在中等收入家庭买不到合适的住房。中等收入家庭并不在保障体系范围内,而市场房价远高于其承受能力,因而难以在市场体系内获取合理的住房资源,形成住房得不到解决的“夹心层”。目前推出的限价房比较适合这类人群,但市场供应量较少,与潜在需求相比可以说是杯水车薪。另外,保障性住房在供应上也存在一些问题。一是经济适用房因户型较小而销售不畅。经济适用房建筑面积控制在60平方米以内,而很多人购房想一步到位,因而建好的经济适用房销售不出去。二是保障性住房土地供应指标受到限制。与其他类型房屋相比,保障性住房土地无收益,或者收益甚小,土地资源的稀缺性以及地方政府“经营城市”的理念,使得保障性住房土地供应指标受到限制。三是廉租住房资金缺口很大。
(五)房地产市场地区间发展不平衡态势加大
当前,浙江省不同市县呈现不同的房地产市场状态,土地原先供应紧缺、房价不高,而城市化发展快、经济比较活跃、民间资本丰厚的地方,仍保持房地产市场一定发展;经济发展一直比较平稳,住房需求以自住消费为主的地方,房地产市场仍保持相对稳定发展态势;而在房价上涨过快、投资投机需求较大的地方,房地产市场成交量骤减、房地产价格从“涨价涨得都不好意思了”急剧下滑,政府出让地块经常出现流标、流拍局面;个别地方房地产市场发展一直超出本地自住消费能力,房地产市场已出现较大市场风险。
(六)房地产市场低迷影响经济发展和社会稳定
房地产业对关联产业的带动作用强,涉及的行业包括建筑材料、家居装饰装潢、五金建材、电器设备等五十多个行业。房地产业占浙江省GDP比重较高,同时,也是税收贡献度较大的行业,对保持经济平衡较快发展意义重大。房地产业低迷状态直接反映到税收上,2008年1—11月份,全省房地产营业税增长6.9%,增幅同比回落34.7个百分点,当月增幅已连续5个月负增长;契税增长11.4%,增幅同比回落27.9个百分点;地税部门征收的房地产业税收下降3.4%,增幅同比回落43.8个百分点;建筑业营业税仅增长3.2%,增幅同比回落9.5个百分点。因房地产市场低迷,其对上下游产业的波及也逐渐显现,钢材、水泥等建筑材料价格大幅度回落;部分城市土地““流拍”现象增多,土地出让金收入大幅度减少;部分城市因房价回落过快,特别是少数企业因资不抵债而发生群体性事件,影响社会稳定。
二、推动房地产市场止跌企稳的政策思考
当前,各省房地产市场发展状况不尽相同,但毕竟有其共性的一面,从对浙江省房地产市场调研情况看,房地产市场较大波动的变化特点,隐含了市场自我调节可能解决不了的隐患。因此,只有通过政府的合理引导和开发企业的自我调整,房地产市场才能走出调整期,步入稳定发展状态。
(一)创新思路,完善房地产市场的税费政策
2008年下半年,中央以及地方政府出台了大量稳定楼市的政策,比如连续降息、减免住房交易环节税费等。这些政策对房地产市场来说,可起到积极引导的作用,有利于让市场恢复信心。但目前部分地方房价过高有着深层次原因,如开发企业税费负担较重、房地产业普遍较高的利润率、资本炒作等。由于房地产业基本属于竞争性领域,行业过高的利润率可以通过市场调节进行自我修正,比如当前房价下降等方式。但是开发企业税费负担较重的问题,有待于国家税费政策的不断完善。
1.减免或取消房地产相关税费。据有关调查资料显示,税费占房价的比重30—40%。房地产业涉及的税收包括:开发建设环节的耕地占用税、营业税(建筑安装)等;销售环节的营业税(销售不动产)、城市维护建设税、土地增值税、契税等;使用环节的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税等。涉及到的收费基金项目包括:土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费、教育费附加、新菜地开发建设基金、耕地开垦费、城市基础设施配套费、城市道路占用挖掘费、新型墙体材料专项基金和散装水泥专项资金等收费基金多达二十多项。当前,以实施结构性减税为主要手段之一的积极财政政策在刺激房地产市场稳定发展上应该有所作为。如,减免房地产开发建设、交易环节的相关税收;支持开发企业采用新科技,对采用新型环保、节能材料的建设项目给予一定的税收优惠;取消房地产建设、销售环节不合理的收费基金项目;调整和规范二手房市场和住房租赁市场税收政策,使租房和买房价格比趋向合理,促进各类住房市场协调发展。
2.设计更加科学的土地出让制度。土地招拍挂过程中,并不是地价越高越好。因为地价最终的承担者是购房者,开发商拿地之后在制定房价时要考虑到整体项目的开发成本,地价是制定房价时需要参考的一个重要参数。因而,要进一步完善土地招拍挂制度,同时,适当延长土地出让金交纳期限,以帮助开发企业应对当前资金链紧张的状况。
3.尽快推行物业税。物业税是房产保有环节的税收,有利于切断地方政府和房地产商间的利益关系,切断地方政府以卖地为主的生财之路,激发地方政府更加理性看待和调整房地产市场,更重要的是可以直接降低房价。目前是将土地出让金一次性计入房价,而开征物业税后,则是在房地保有时限内分期实现的。当前应尽快推行物业税,促使房地产业完成自身的调整周期,真正回归民生本位。
(二)因地制宜,制定实施差别化的需求政策
解决社会上不同收入阶层的住房问题,要调动政府和市场两个积极性,两者相互补充,共同发挥作用,实施分层引导、差别化的需求政策。即:对于高收入阶层的住房问题,应主要靠市场机制解决;对于中等收入家庭的住房问题,主要依靠市场机制调节,并辅之以政府相关扶持政策;对于低收入住房困难家庭,主要靠政府来解决,将其纳入住房保障体系,并不断扩大政策的受益面。
1.加快解决低收入家庭住房困难问题。一是加大廉租住房制度实施覆盖面和受益面。关于廉租住房制度争论的焦点是对低收入家庭实行实物配租还是货币配租,即:“补人头”还是““补砖头”。“补人头”相对比较灵活,可以有效刺激住房租赁市场发展,有利于节约监督成本;“补砖头”则可以直接拉动房地产投资的增长,还可以拉动诸如家电、装饰装修等产业的发展,在当前外需不足,国内经济存在下行风险的情况下,不失为一种解决低收入家庭住房困难的良策,因而要多渠道筹措资金,加大廉租住房建设资金投入力度。一方面,要增加预算内廉租住房建设资金,加大对欠发达地区廉租住房建设资金的补助力度;另一方面,切实落实住房公积金增值收益及土地出让金按一定比例用于廉租房建设的政策。另外,中央及省级财政建立廉租房建设奖补资金,在优先考虑中西部省份的同时,兼顾东部省份,充分调动地方政府廉租住房建设的积极性,鼓励有条件的地方可以进一步放宽标准,扩大廉租住房保障的受益面。二是加强住房保障工作创新。首先,完善廉租房建设分配机制。相关部门应顾全大局,把“以人为本”作为政策设计的出发点和落脚点,摒弃部门利益,站在大局上考虑问题,使当前住房政策与社保政策实现合理对接,将廉租住房实物配租主要对象——老弱病残人员纳入社区养老院、福利院,以进一步提高财政资金综合使用效率,改善百姓的生活质量,真正实现“居者有其屋”。鼓励加大廉租住房在普通商品住房小区及在经济适用住房小区的配建力度。其次,通过新建、配建、改造和政府回购一部分符合经济适用住房、廉租住房标准的房屋等方式,多渠道增加经济适用住房、廉租住房的房源。第三,积极探索开展经济适用住房货币化补贴的新路子。三是多层次解决其他群体的住房困难。大中城市可采取相关优惠政策,鼓励房地产企业多开发一些中小户型住房,集中建设一批经济租赁住房,用于解决新就业大中专毕业生、外来创业人员等住房问题。对城市拆迁户,鼓励货币安置购房,或通过政府回购商品住房用于拆迁安置。有条件的地方,可以考虑加大农民工公寓建设力度,切实改善农民工居住条件。
2.着力帮助中等收入家庭改善住房条件。解决中等收入家庭住房问题,应当以市场为主导,重视市场机制对资源的配置功能。同时,政府出台相应扶持政策积极予以帮助。为提高城市中等收入家庭住房支付能力,可以设想采取试行住房券制度、完善住房公积金制度、扩大经济房覆盖面、积极推行限价商品房制度及政府回购商品房等多种途径和办法,发挥财政贴息、信贷优惠、税收减免等政策作用,制定和实施住房的差别化需求政策,扩大中等收入家庭在市场中对中低价位、中小户型普通商品住房自住消费比例,帮助广大中等收入家庭解决住房问题,改善住房条件。
(三)多措并举,实施房地产市场回暖的金融政策
1.充分发挥金融机构在房地产市场上的主导作用。一方面合理引导和支持金融机构在防范信贷风险的同时,加大对运行正常或基本正常的开发企业、在建工程的信贷支持力度,以降低企业的财务运行成本,缓解企业资金瓶颈;另一方面,在一定范围内,采用多种方式给予购房者优惠贷款,减轻居民购房负担,刺激房地产业逐步回温。
2.积极支持企业正常的融资行为。拓宽房地产企业融资渠道,鼓励房地产企业通过股权合作、股权转让、企业上市、委托贷款、民间融资、房地产企业借款相互担保,房地产信托、房地产业基金等渠道筹集开发资金。
3.进一步研究完善住房公积金制度。在加强对公积金监管的同时,放宽住房公积金贷款的首付房款比例、最高贷款额度和贷款期限,扩大住房公积金覆盖范围,充分发挥其支持住房消费作用。
(四)保稳促调,支持市场供应主体自我转型
除了保障性住房外,住房作为商品,兼具投资品性质,应属于市场调节的范畴,因而要充分发挥市场在资源配置上的基础作用。决定市场走势的是供求关系。当前房地产市场处于低迷阶段,并不是因为房地产市场已经饱和,而是住房供需结构不合理,使得住房的潜在需求未能转化成现实有效需求。房地产企业要苦练内功,遵循市场规律,争取主动转型,提高核心竞争力。
1.要有合理的市场定位。对于存量房产,除前述由政府购置一部分作为经济适用房或廉租房外,房地产开发企业应主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售,以便尽快回笼资金,缓解资金链紧张的状况。对于新建住房,开发企业应着眼于开发与住房潜在消费需求相适应的住房类型,在定价上要充分考虑市场接受程度,挖掘有效客户,释放刚性需求。如多开发一些中小户型的房子,增加中档和中低档产品的供应,以适应新就业人员、结婚成家以及父母为孩子置业等有效需求。
2.加快调整产品结构。开发企业要适应新形势,不断加快研发和推广节水、节能、节地、节材和绿色环保技术,提高住宅产品的科技含量和质量水平。加强企业品牌建设,通过创企业品牌,推动企业不断提高产品品质、提升服务质量,扩大市场占有率。企业应改变原来粗放的经营模式,更加重视项目科学化、精细化经营管理,努力降低经营成本,制定合理的营销策略,强化产品个性化营销,突出产品自身特色。
3.鼓励企业联合重组。政府应鼓励企业特别是优势企业通过合作开发、股权收购、企业合并等多种方式实现“强强联合”或“以强带弱”,特别是基本面尚好、因资金运转或项目销售出现一时困难的企业,要鼓励企业互助或进行有序重组,但要切实避免““拉郎配”现象,应充分尊重企业意愿,遵从市场规律。开发企业也要不断延伸投资,实施跨界营销,作相关产业的投资,增强抗风险能力。
(五)加强监管,健全房地产市场稳定运行环境
1.加强市场跟踪监测分析。当前市场波动较大,处于市场调整敏感时期,市场跟踪监测极为重要。密切关注市场的动态变化,随时掌握市场各项指标的消长关系,特别是成交价格消长关系及其对市场稳定发展的影响。深入研究市场供需影响因素,特别是宏观环境对市场需求的影响。尤其要关注房地产市场调整的持续时间、深度和房价下降幅度,防止住房成交量和房价大幅下降,保持房地产合理投资规模。
2.切实做好市场监管与维稳工作。在市场低迷调整期,更要加强市场监管,建设(房地产)主管部门要进一步规范房地产开发、建设和销售等市场行为,规范房地产项目资本金管理,加强房地产项目规划设计和施工管理,严格商品房销售许可条件,加强商品房预售款监管,切实遏制各种有可能造成市场动荡的不安定因素,切实防范群体性事件。高度关注房地产开发企业资金运作,对已经或可能出现这方面问题的企业要重点监控,尽可能采取有利于企业解困、有利于社会稳定的措施。规范金融秩序,严厉打击违规吸纳社会资金开发、任意分割拆零销售、承诺售后高额返租等涉嫌非法集资活动。
3.不断完善房地产市场体系建设。继续完善住房一级市场,进一步活跃二手房市场,大力发展住房租赁市场,规范发展中介市场,不断发展和完善房地产市场体系。加强和改进一级市场调控,适时调整土地供应计划,严格非房地产实业企业参加土地招投标,特别是要研究落实“两限两竞”综合评标办法,着力处理好房价不断上升对普通家庭居住消费的影响。
责任编辑 方震海
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