摘要:
土地资产价值在计划经济条件下往往被否定。随着市场经济的发展和现代企业制度的推行,土地资产价值虽逐渐显现,但在建立现代企业过程中,人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置,而忽视了土地资产,结果造成国有资产流失。因此,在企业转制过程中,建立完善的土地资产管理体制,强化土地资产管理,是防止国有资产流失的关键。
据国有资产管理部门统计,我国国有资产流失中,土地资产流失排在前列。主要表现在:
(一)土地价值被忽视
在成熟的市场经济国家,土地是企业资产的重要组成部分,一般占企业总资产值的40—60%或者更高。我国目前一般为15—45%。一些设备陈旧、地理位置较好的老企业,土地资产占企业总资产的大部分。但我国在企业转制、界定资产、清产核资时,往往只重视厂房、机器设备的价值评估,忽视了土地价值,在很多情况下没有单独计算土地价值,致使占企业大部分资产量的土地资产流失。此外,一些房地产开发商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态,大量收购处在黄金地段的国有小企业,然后利用场地进行变相的房地产开发。虽然暂时解决了工厂停产、工人失业的问题,但具有较高价值的土地却被房地产开发商无偿取得...
土地资产价值在计划经济条件下往往被否定。随着市场经济的发展和现代企业制度的推行,土地资产价值虽逐渐显现,但在建立现代企业过程中,人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置,而忽视了土地资产,结果造成国有资产流失。因此,在企业转制过程中,建立完善的土地资产管理体制,强化土地资产管理,是防止国有资产流失的关键。
据国有资产管理部门统计,我国国有资产流失中,土地资产流失排在前列。主要表现在:
(一)土地价值被忽视
在成熟的市场经济国家,土地是企业资产的重要组成部分,一般占企业总资产值的40—60%或者更高。我国目前一般为15—45%。一些设备陈旧、地理位置较好的老企业,土地资产占企业总资产的大部分。但我国在企业转制、界定资产、清产核资时,往往只重视厂房、机器设备的价值评估,忽视了土地价值,在很多情况下没有单独计算土地价值,致使占企业大部分资产量的土地资产流失。此外,一些房地产开发商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态,大量收购处在黄金地段的国有小企业,然后利用场地进行变相的房地产开发。虽然暂时解决了工厂停产、工人失业的问题,但具有较高价值的土地却被房地产开发商无偿取得,土地资产流失的损失比政府解决失业问题所付出的代价还要大。
(二)企业转产中自行改变土地利用方式
根据国家有关规定,企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权,只能按取得时限定的用途使用。如果要改变原有土地的利用方式,则需经过土地管理机构的批准。如企业将生产用地转为经营用地,应到土地管理机构办理相应的变更手续,交纳一定的费用,才能取得相应土地利用方式的使用权。但一些企业在转产过程中,自行改变土地利用方式,将划拨土地用于经营活动,却不到土地管理机构办理相应手续,使这部分土地资产游离于政府部门的管理之外,政府部门不能取得相应的土地收益,造成国有资产流失。
(三)管理机构不一,政策各异,存在管理漏洞
目前,各地管理、处置土地收益的部门不一,各部门处置土地收益的政策也不尽相同,没有形成在企业转制过程中统一处置、管理土地资产的机构。如北京市,市政府规定对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受25%的地价优惠,而对三环内200家扰民企业搬迁的补偿费用(含地价)则由经委制定,同土地管理机构制定的基准地价相比要低很多,更远远低于市场价。同时,破产、兼并企业中土地资产的处置也有不同规定,其土地资产收益多数用来安置企业职工,转制企业采用有偿方式,而非转制企业仍采用无偿使用制度。这种政出多门,各管理部门权责不一,部门之间的协调和约束机制也不健全的现象,既不能对土地资产进行统一有效的管理,维护国家利益,又给一些企业以可乘之机,导致土地资产流失。
针对上述情况,笔者认为,应从以下几个方面着手防止国有资产流失:
(一)建立统一的土地资产管理机构
随着市场经济的发展和体制改革的深化,今后一段时间将会有很多企业转制,客观上需要一个统一的机构来规范和加强企业转制中的土地资产管理。中央可把制定企业转制过程中土地资产管理政策的权力下放各省、自治区、直辖市,尽快建立省级土地资产管理机构,根据本省实际情况,对全省土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作实行统一管理制度。各市县建立相应的土地资产管理机构,负责上级土地资产管理政策的执行和本级土地资产的处置和管理工作。
(二)实行城镇国有土地租赁制
为了防止一些企业利用地理位置优势将无偿使用的划拨土地用于经营活动,获取本应由政府获取的地租,导致国有土地收益流失,实行城镇国有土地租赁制,是加强土地资产管理的有效途径。目前山西、湖北、湖南等5个省在全省推行了城镇国有土地租赁制,取得了良好的社会效果。一方面可以提倡节约用地,减少因无偿划拨而被企业不合理占用造成的土地资产浪费与闲置;另一方面也可增加地方财政收入,用于基础设施建设和社会保障等,为企业顺利转制创造良好外部环境。
(三)建立破产、搬迁企业土地回收基金
由企业自行处置土地,往往没有经过充分评估,价格较低,不利于形成稳定有序的土地市场。政府可利用征收的地价款、地租等土地收入建立起土地回收基金,对破产、搬迁企业的土地,国家按统一标准收回,解决企业的暂时困难,然后由政府按照公平合理的市场价格统一出让。这样,一方面政府可以控制地价和土地供应数量,增加土地收益,有效防止国有资产流失,营造稳定的市场环境,另一方面可以充分利用土地出让控制产业布局和推行城市规划。