契税是不动产所有权发生转移变动时，就当事人双方所订契约的财产价值，向产权承受人征收的一次性税收。它不仅是保护不动产所有人的合法产权的一个法律手段，也是国家财政收入的一个重要来源。按照《契税暂行条例》的规定，契税的计税依据是以买卖双方商订的产价为基准。这种计税方式虽然从法律理论上讲有其一定的合理性，但从实际执行的情况看，存在不少漏洞。主要表现在当事人双方在买卖房屋时，为了少交税，一是私下合议两套房产价格，一套以房屋的真实售价对内成交，一套以少于实际售价的保守价向财政部门申报。二是对含入售价中的地产隐匿不报，由于现行契税征收体制上的不健全，契税征收机关在征收中也没有将这部分资产作为课税的重要对象之一。

笔者认为，造成上述问题的主要原因，一是契税的征收方式比较被动，征收机关在征收中很难把握足额征收的主动权，税收的取得完全取决于买卖双方的报价意志，缺乏一个主动、有效的制衡机制。二是人为地割裂了契税的征收范围。我国的《契税暂行条例》是1950年颁布的，以后随着农业社会主义改造的逐步完成，土地由私有转为国家和集体所有，财政部根据中央关于宅基地属于生产队集体所有，不准出租和买卖，“一切私人占有城市空地、街巷等地产，经过适当办法，一律收归国有”的精神，分别于1962年和1970年作出了对宅基地不征契税的规定，契税的课征对象也随之局限为产权转移变动的房屋。十一届三中全会以后，随着土地所有权与使用权的分开，土地逐步以使用权有偿出让转让的形式进入市场。将宅基地搭入房产一起销售，以优势地段获取优势利润已成为房屋买卖的主要动机。在这种情况下，契税的征收对象不应只局限在房产，而应回归到包括地产在内的不动产。

鉴于上述情况，笔者建议，必须尽快建立和推行房屋买卖中的不动产评估制度。要在迅速建立评估机构和评估标准，坚持由当事人双方申报的基础上，依法对房屋买卖中的不动产进行评估。对于超出申报价的部分，一可将其视为集体和国有性质（由优势地理位置带来的增值），依法征收土地出让转让收入；二可将其视为卖房者对买房者的赠与，依法征收赠与类契税。只有通过建立健全契税征收中的不动产评估机制，才能有效地制止房屋买卖中的不正当行为，堵塞跑冒滴漏，确保契税收入的完整性。