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两会来了 | 全国政协委员张萍：推动我国公募REITs高质量发展

时间：2023-03-13
作者： 张萍
来源：财务与会计
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两会来了 | 全国政协委员张萍：推动我国公募REITs高质量发展

作者： 张萍
来源：财务与会计 2023/03/13


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张萍，立信会计师事务所甘肃分所所长

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施公募REITs试点工作。2022年5月，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》首次从国务院层面提出了REITs有效盘活存量基础设施的具体要求，对其纵深发展具有战略指导意义。截至2022年11月，我国市场上已发行24只公募REITs，其中22只已上市，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元。公募REITs上市并得到广泛关注，取得了较好效果。为进一步推动我国公募REITs高质量发展，建议：
一是积极推进REITs专项立法工作，构建涵盖REITs发行、上市、交易、强制信息披露、投资者利益保护等全方位的法律体系。出台具有针对性的专项法规，鼓励和支持长期机构投资者参与投资。我国REITs采用契约制的组织形式，基于现有的《证券法》《证券投资基金法》的法律框架而设立，缺少将REITs作为独立证券品种的针对性法规。应明确REITs的法律性质和定位，优化REITs产品结构，并对其中涉及的国有产权转让及特许经营权流转限制、再融资机制、项目运营机构职责等进行明确规定。同时推动社保基金、养老金、企业年金等长线群体参与投资，促进我国公募REITs持续健康发展，同时也为构建三支柱养老金体系提供大量优质的可投资资产。
二是完善REITs税收优惠政策，激发投资主体参与REITs的积极性。2022年1月29日，财政部、国家税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号），明确了基础设施公募REITs在设立阶段针对原始权益人的所得税优惠政策。但该公告部分实施细则尚不完善，REITs在设立、持有和退出三个阶段中涉及所得税、增值税、印花税、契税等众多税种，造成交易主体较重的税收负担。应进一步明确该公告的适用范围和实施细则，构建一套与REITs作为独立大类资产相配套的税收制度，明确REITs的税收征管细则，秉承实质课税原则和税收中性原则，避免重复征税，并出台相应的税收减免和优惠政策。
三是进一步扩大公募REITs试点范围和区域，择机向商业不动产及欠发达领域扩容。目前，我国对公募REITs的底层资产范围进行了多次扩容，但仍集中于基础设施和民生保障领域，这在一定程度上限制了REITs产品收益率的提高。可将商业不动产纳入REITs底层资产，循序渐进开展商业地产REITs试点工作。
四是解决代理成本过高问题。当前REITs产品的代理环节多，代理链条较长，信息不对称和利益冲突问题突出，形成较高的代理成本。应明确各类管理人职能，厘清其利益关系，完善基金管理费的核定与分配，通过构建适当的考核和激励机制将基金管理人和基金持有人的利益相绑定，将REITs回报表现和基金管理人激励分配相挂钩。


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