房地产业是我国国民经济发展中重要的支柱产业,也是本次营改增试点全面实施的四大行业之一。房地产企业主要从事房地产开发和经营,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。房地产业作为国民经济新的重要增长点,应该积极顺应国家供给侧改革的趋势,迎接营改增带来的机遇和挑战,继续为国民经济的快速增长做贡献。
营改增对房地产企业的影响呈现出“全方位、多层次”特征,故迫切要求房地产企业快速适应并做出相应调整。一是调整组织架构。营改增后,房地产企业作为增值税纳税人在机构所在地纳税,增值税抵扣政策要求实行“当期销项和当期进项汇总抵扣”,对于集团企业而言,项目公司在进项、销项取得方面不能保持平滑节奏,甚至可能造成进项税额不能抵扣。因此,房地产企业需要重视组织架构问题,可以考虑成立“城市公司”以适应增值税政策下的经营发展。二是再造业务模式。营改增后,土地成本可以直接在销售额中扣减,故“土地取得方式及相应票据”对于销售额扣减至关重要,除了传统“招拍挂”方式之外,实务之中土地取得方式种类繁多,如无偿划转、集体合作、联营合作建房、破产重组、股权收购等,非“招拍挂”方式的法律适用及票据适用问题则可能成为销售额扣减的操作障碍。营改增前,以工程总造价为计税依据计征营业税,与成本费用关系不大。营改增后,销项税额通过“不含税工程造价乘以增值税率”计算得出,与成本费用关系较大。因此,需要对房地产企业现有业务模式进行梳理,对于非“招拍挂”方式的项目进行针对性研究,即使土地成本较低且存在溢价空间,仍然需要慎重选择。三是再造管理流程。营改增对投资管理、采购管理、物业管理、关联交易以及商业营运管理等均带来了一定影响。修改投资模型、区分优选供应商、进项充分抵扣、销项合理纳税、规避风险,以及应对税制转换中的阻力等均将成为房地产企业重点关注的问题。四是再造制度体系。对现有的各项管理制度、办法进行修订完善,包括投资管理制度、预算管理制度、成本管理制度、促销管理办法等等,建立集团增值税管控体系、增值税会计核算办法、建立增值税相应的核算科目、明确增值税试点后各类业务的具体会计分录等。
房地产企业营改增需要面对新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。从容应对营改增,概括起来要做好如下工作:一是划分层次,加强培训。针对领导层面,开展投资新观念,经营新思维,融资新方向等交流,促进观念转变;针对中层、高层,举办增值税原理、增值税相关规定等培训,增加管理层依法依规管理的自觉性;针对财务人员,开设营改增政策、增值税管理、增值税核算等课程,让专业人员掌握专业知识技能。二是加大进项抵扣管理。营改增后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,做好供应商准入管理、采购管理,提升全员进项抵扣意识,提高成本控制水平和票据管理水平。三是梳理重建业务流程。重视营业税下业务存在的税务风险,再造业务流程,制订相关制度,在采购、建设、销售中避免增值税风险。四是分类精细管理。增值税对企业管理要求非常高,比如对供应商、客户群体要进行分类管理。营改增后,客户能否接受税负转嫁,将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。五是提前做好税务策划。营改增后,降低房地产业税负,需要研究营改增后的新政策并及时调整业务流程、产品结构,努力增加房地产产品附加值。六是改进房地产投资业务。目前,房地产开发企业拿地方式主要有招拍挂、拆迁补偿、拆迁还建、股权收购、资产收购和合作开发等方式。综合来看,只有通过“招拍挂”方式拿地能够享受增值税差额征税政策,只有资产收购方式能够获取进项税额抵扣。以拆迁补偿的方式拿地,如果需要享受差额征税,开发公司只能以代理人的身份代理支付拆迁补偿费,并将被拆迁户签字收款的原始票据转交政府或土地管理部门,换取政府开具的收取土地出让金的财政票据。拆迁还建与拆迁补偿从实质上讲是同一种拿地方式。不同之处在于补偿方式,即拆迁补偿采用现金补偿,拆迁还建采用实物补偿。因此,开发公司享受差额征税政策的唯一解决方案同样是代理政府拆迁,代理政府还建。在收购拿地的方案选择上,建议优先考虑资产收购,不选择股权收购和合作开发。
责任编辑 李艳芝