摘要:
90年代初期热极一时的房地产开发业,近年来愈来愈冷清,一哄而上大搞房地产开发经营造成的严重后果也显露无遗,目前经营困难重重,已危及企业生存。以辽宁省国有房地产开发为例,其问题主要表现在以下几个方面:
(一)企业负债沉重、市场应变能力较差。1996年辽宁省国有房地产开发企业年末总资产211.2亿元,年末总负债192.7亿元,资产负债率为91%,由于起步较晚,受制于宏观经济政策的调整,市场应变能力较差,目前,企业经营已陷入了严重的困境,只能坐等房地产市场高潮的来临。
(二)企业亏损严重,国有资产呈逐年减少趋势。据统计1994年,在349户国有房地产开发企业中亏损企业占52%,亏损额1.4亿元,资本保值率为93%(即资本减值7%);1995年,在357户国有房地产开发企业中亏损企业占52%,亏损额3.3亿元,资本保值增值率为84%;1996年,在469户国有房地产开发企业中亏损企业占57%,亏损额4.2亿元,资本保值增值率87%,至1996年末,企业累计形成未弥补亏损9.1亿元。
(三)房地产开发半截子工程多,商品房积压数量大。1996年,全部国有房地产开发企业共有开发面积1169万平方米,当年竣工407万平方米,年末在建762万平方米;当年可供销售商品房面积4...
90年代初期热极一时的房地产开发业,近年来愈来愈冷清,一哄而上大搞房地产开发经营造成的严重后果也显露无遗,目前经营困难重重,已危及企业生存。以辽宁省国有房地产开发为例,其问题主要表现在以下几个方面:
(一)企业负债沉重、市场应变能力较差。1996年辽宁省国有房地产开发企业年末总资产211.2亿元,年末总负债192.7亿元,资产负债率为91%,由于起步较晚,受制于宏观经济政策的调整,市场应变能力较差,目前,企业经营已陷入了严重的困境,只能坐等房地产市场高潮的来临。
(二)企业亏损严重,国有资产呈逐年减少趋势。据统计1994年,在349户国有房地产开发企业中亏损企业占52%,亏损额1.4亿元,资本保值率为93%(即资本减值7%);1995年,在357户国有房地产开发企业中亏损企业占52%,亏损额3.3亿元,资本保值增值率为84%;1996年,在469户国有房地产开发企业中亏损企业占57%,亏损额4.2亿元,资本保值增值率87%,至1996年末,企业累计形成未弥补亏损9.1亿元。
(三)房地产开发半截子工程多,商品房积压数量大。1996年,全部国有房地产开发企业共有开发面积1169万平方米,当年竣工407万平方米,年末在建762万平方米;当年可供销售商品房面积491万平方米,实际售出229万平方米,年末积压262万平方米。开发项目从投入到竣工直至销售平均需要3年半的时间,开发经营周期长,资金积压严重,1996年末在建工程与商品房积压共占用资金96.3亿元。造成当前建设工程搁浅和商品房大量积压的原因是:(1)投资结构不合理,办公楼、商业用房以及高级别墅投资比重过大,而市场消费热点的普通住宅投资比重较小;(2)普通住宅建设质量差,物业管理跟不上;(3)房价高而销售手段不灵活;(4)住房制度改革及相关配套措施不到位。
(四)税费负担重,房价构成不合理。按规定,建设项目收费实行中央与省两级管理,但是近年来,各部门各地区已经自行设置了许多收费项目,最多有80来项,每平米的收费金额在650元—850元之间。占商品房造价的25%—30%。按税法规定,房地产企业除了负担一般性的流转税、所得税以外,开发前期,必须交纳投资方向调节税,产品销售时要视开发产品的增值情况交纳土地增值税,总税负在10%以上,加上收费负担,合计约占商品房造价的35—40%,国务院于1997年初颁布了取消48项建设项目收费的通知,涉及房地产开发企业的有19项,实际金额平均20元/平米,在此基础上,辽宁省最近又清理并取消了56项,实际金额在100元/平米左右,尽管如此,房地产企业税费负担仍然很重。
(五)经营管理差。辽宁省房地产业起步较晚,而且全面起动于经济过热时期,产业发展具有较大的盲目性,绝大多数房地产企业是在不具备条件下开业的,其经营管理较差。具体表现在以下几个方面:1.在管理人员方面,从业前没有经过全面正规的培训,既缺乏理论知识又缺乏实践经验,在经营上主要采取粗放型经营方式,市场风险认识不足,项目可行性研究不够,缺乏企业发展规划,市场应变能力较差。2.在业务人员方面,多采用聘用或临时借用,由于缺乏科学的用工制度和分配制度,业务人员积极性不高,工作责任心不强,缺乏凝聚力和向心力,难以提高企业开发的业务水准。3.在财务核算方面,一些企业内控机制不健全,财务核算混乱,存在乱挤成本、利润不实等违法违纪问题。如:以大额现金结算工程款;利用往来科目逃避税费;工程结算久拖不结,收支长期挂帐,无法计算盈亏与计征企业所得税;双方勾结,变通预算成本,套取私利,滥发奖金和补助;私分商品房;期间费用挂帐,不正确计算当期利润等等,4.项目管理方面,有些企业注重开发规模,忽视开发效益;注重开发进度,忽视开发质量;注重房屋销售,忽视物业管理,使企业失去了良好的形象和信誉。
产生这些问题的原因除了企业内部没有形成科学完整的经营管理机制与体系外,还在于政府缺乏对一哄而上的房地产开发进行有效的引导和监督,政策、法规、宏观调控均不到位,直至目前还未进行必要的调整。长此下去不堪设想,有关部门必须采取果断措施尽,快扭转这种不利局面。
首先,要以国有房地产开发企业为突破口,对房地产业进行一次整顿和重组,建立一支资本雄厚、技术先进、管理高效、规模经营的房地产开发队伍。
其次,通过加快城镇住房制度改革,实行住房金融和分期付款,完善住房公积金制度以及规范房地产收费,培育房地产消费市场,改善房地产业发展的外部环境。
再次,要严格新开工项目的计划审批,鼓励完成半截子工程,扩大销售,降价处理商品房,以有效解决房地产业发展初期的历史遗留问题。
最后,加强房地产开发企业的内外部管理,提高房地产业的经济效益,推动房地产业健康发展。