时间:2021-01-04 作者:蔡红英 (作者单位:湖北经济学院)
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摘要:
“物业”一词,源于香港和东南亚,其含义一般是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地等,是房地产或不动产的别称。因此,物业税的课税对象应是房地产。但香港的“物业税”并非房地产税,它属于房地产租金收入税,物业差饷税才是真正意义上的房地产税,它向所有的房地产(包括出租、自用或空置的房地产)征收,其税率为房地产评估价值的5%。在我国,涉及房地产的税项比较多,大致可以分为三类:一类属于财产保有环节课征税种,如房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等;第二类属于在财产流转环节征收的税种,包括营业税、印花税、契税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等;第三类属于为合理利用土地资源而一次性征收的税,如耕地占用税等。从理论上讲,由于在财产流转环节征收的上述税收不属于财产税,而具有财产税性质的遗产税、赠与税,尚未提到改革议程。因此,当前的物业税改革,其对象和范围应是保有环节的房地产税制改革。
物业税改革应当遵循的基本原则
在我国经济结构转轨时期,加快推进物业税税制改革,涉及面广、矛盾突出,需要考虑的因素很多。要解决好这些问题,在设计改革方案的过程中,需要遵循两...
“物业”一词,源于香港和东南亚,其含义一般是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地等,是房地产或不动产的别称。因此,物业税的课税对象应是房地产。但香港的“物业税”并非房地产税,它属于房地产租金收入税,物业差饷税才是真正意义上的房地产税,它向所有的房地产(包括出租、自用或空置的房地产)征收,其税率为房地产评估价值的5%。在我国,涉及房地产的税项比较多,大致可以分为三类:一类属于财产保有环节课征税种,如房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等;第二类属于在财产流转环节征收的税种,包括营业税、印花税、契税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等;第三类属于为合理利用土地资源而一次性征收的税,如耕地占用税等。从理论上讲,由于在财产流转环节征收的上述税收不属于财产税,而具有财产税性质的遗产税、赠与税,尚未提到改革议程。因此,当前的物业税改革,其对象和范围应是保有环节的房地产税制改革。
物业税改革应当遵循的基本原则
在我国经济结构转轨时期,加快推进物业税税制改革,涉及面广、矛盾突出,需要考虑的因素很多。要解决好这些问题,在设计改革方案的过程中,需要遵循两项基本原则:即受益原则和能力原则。
(一)受益原则。受益原则源于洛克、休谟的社会契约说或受益说,认为政府和个人是市场上进行等价交换的买卖双方,政府保护房产所有人的利益,作为交换,房产所有人应向政府提供保护劳务所发生的费用,这项费用就是财产税。譬如,香港最初开征物业差饷税,就是为了支付警察的工资。另一方面,由于地方政府提供的公共物品改善了地方公共基础设施和公共服务(如道路、学校、消防、安全等)水平,促进了当地房地产增值,因此,政府按照房地产增值额的一定比例征收相应的物业税,用于弥补提供公共物品和劳务的开支,也是公平、合理的。从这个意义上看,财产税更像是纳税人享受公共服务而支付的使用费。
按照受益原则设计并实施物业税改革,在我国具有现实意义。改革开放以来,我国各级政府投入数以万亿计的资金,加强基础设施和城市公共设施建设,极大地加快了城市化进程。在这一过程中,广大城镇居民和住宅拥有者无疑是城镇发展和基础设施、公共设施改善的最大受益者。他们不仅获得了较好的基础设施利益,享受较高水平的公共服务,而且还通过政府的公共投资,将投资增值的利益货币化到自己的房产之中。所以,如何设计一套合理、有效的税收制度,在政府和居民之间形成一个良好的利益互惠机制,是物业税改革需要解决的一个基本问题。换言之,不论是开征物业税,还是完善现行的房地产税制都必须遵循这样一个原则,即凡拥有房地产,享受政府提供的基础设施、公共设施利益的单位和个人都应当向国家履行相应的纳税义务。
(二)能力原则。随着我国经济的快速发展和城镇居民收入水平的提高,房产已成为城市居民家庭财产中最重要的部分。理论与实证分析都表明,个人、家庭的房屋消费状况与个人、家庭的可支配收入水平之间呈正相关关系。收入水平较高,纳税能力较强;反之,收入水平低,则纳税能力弱。根据社会公平和照顾社会弱势群体需要,不论是开征物业税,还是完善现行房地产税制,都应当积极发挥其在调节收入和财富分配方面的作用,使税收负担与家庭、个人的收入水平大体吻合。也就是说,拥有较大面积、较高档次住宅的个人或家庭应当多纳税;只有一般住宅的个人或家庭应当少纳税;居住条件较差、收入水平较低的个人或家庭则应当给予减免税照顾。
我国现行的房产税只对企事业单位的房产和企事业单位、个人出租房屋的收入征税,而对居民自有自住的房产不论家庭住宅条件好坏,不论个人收入水平高低,一律不征税是不公平、不合理的。随着房地产业的发展和居民住宅条件差距的进一步拉大,我国的物业税如何才能更好地体现量能负担原则,是此次改革需要解决的另一个重要问题。
物业税改革的若干政策建议
根据上述原则,借鉴一些国家房地产税制的经验并结合我国国情,提出如下改革建议。
1.征税范围。我国现行的房地产税制中,对内资企业和个人分别课征房产税和城镇土地使用税;对外商投资企业、外国企业和个人征收城市房地产税。按照统一、规范、受益的原则,应对内、外资企业和个人拥有、使用土地和房产,合并征收统一的物业税。另外,现行的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,按规定只在城市、县城、建制镇和工矿区征收,而处于这些征税区域之外的房产和土地则不需纳税。随着我国工业化、城镇化建设进程的不断加快,那些坐落于经济发展较好、小城镇建设已初具规模的远城郊和农村地区的房地产,由于在公共产品受益方面与城镇房地产已没有本质差别,因而也应纳入物业税的征税范围。
2.税率设计。首先要体现量能负担和区别对待政策,对于城镇和农村房地产、普通住宅和高档住宅、在用地与闲置地等,都应当区别对待,实行差别税率;其次,由于物业税是受益税,其税负水平理应与地方政府提供的公共服务水平相一致。因此,物业税的税率不宜在全国实行“一刀切”,中央应给予地方政府更多的自主权。中央政府可以只规定税率的最高限与最低限,授权省级人民政府根据各地经济发展情况,在规定幅度内自行确定税率,并定期进行调整。
3.计税依据。以房地产的市场评估价值作为税基。由于市场评估价值反映了土地、房产作为经济资源的价值,它不仅包括了土地的级差收益,还考虑了土地、房产的时间价值。因此,按照评估价值计税,能够使税收更富有弹性,更能体现量能负担原则。房地产价值的评估方法有市场售价比较法、收入法和成本法等三种。在以市场评估值为计税依据的国家,大多设有专门的房地产评税机关。在我国,由于受相关信息基础、技术手段、评估机制、经济环境等因素的制约,实施评估征税的时机、方法、评估期限等可由各省级人民政府自行确定。
4.减免税范围。我国城乡差别较大,物业税虽然可以将农村地区的房屋纳入征税范围,但从负担能力考虑,对农民的房产应给予税收优惠;对于城市低收入者的房产,可以采取免征额优惠的办法;对于政府保有的房地产、公益事业房地产则实行免征政策。
5.完善物业税课税的配套措施。一是建立房地产产权登记和信息共享制度。通过计算机网络,实现房地产产权登记、变更、交易等信息在有关部门之间的共享,增强房地产税收课征的有效性。二是完善房地产价格评估制度。房地产评估是房地产征收工作的起点,也是房地产征管的核心。各地要建立统一的评估机构、评估方法和体系。三是建立以计算机网络为依托的物业税征收体系,降低税收征管成本,提高征收效率。
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