时间:2020-02-21 作者:本刊记者
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摘要:
一辈子住在老棚户区的孙秀兰老人,2011年春节前搬进了位于哈尔滨市滨江新城小区的新家。今年73岁的老人以前一直住在20多平方米的平房里,从来没想过自己晚年还能住上带电梯的高层楼房。
在黑龙江,还有很多人和孙秀兰老人一样都是保障性安居工程的受益者。据统计,截至2011年10月底,黑龙江省已开工建设各类保障房86.75万套,竣工37.8万套,均居全国之首。
其实,这只是全国保障性安居工程建设的一个缩影。2011年,大规模推进保障性安居工程建设取得了重大进展和显著成效,全国共建成各类保障房432万套,新开工建设1043万套,这标志着2011年开工建设1000万套保障房的任务顺利完成,也为实现“十二五”时期建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),使全国保障性住房覆盖面达到20%左右的总目标打下了良好基础。
万丈高楼平地起
伴随经济体制改革的逐步深化,我国开始启动住房体制改革,逐步改变了长期以来住房建设投资由国家、单位统包的体制。随着住房制度改革的逐步深入和实行多年的福利分房制度的逐步停止,为解决城镇中低收入住房困难家庭的住房问题,1995年2月,国务院决定实施安居工程。从1995年到1997年,财政为安居工程共投入资...
一辈子住在老棚户区的孙秀兰老人,2011年春节前搬进了位于哈尔滨市滨江新城小区的新家。今年73岁的老人以前一直住在20多平方米的平房里,从来没想过自己晚年还能住上带电梯的高层楼房。
在黑龙江,还有很多人和孙秀兰老人一样都是保障性安居工程的受益者。据统计,截至2011年10月底,黑龙江省已开工建设各类保障房86.75万套,竣工37.8万套,均居全国之首。
其实,这只是全国保障性安居工程建设的一个缩影。2011年,大规模推进保障性安居工程建设取得了重大进展和显著成效,全国共建成各类保障房432万套,新开工建设1043万套,这标志着2011年开工建设1000万套保障房的任务顺利完成,也为实现“十二五”时期建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),使全国保障性住房覆盖面达到20%左右的总目标打下了良好基础。
万丈高楼平地起
伴随经济体制改革的逐步深化,我国开始启动住房体制改革,逐步改变了长期以来住房建设投资由国家、单位统包的体制。随着住房制度改革的逐步深入和实行多年的福利分房制度的逐步停止,为解决城镇中低收入住房困难家庭的住房问题,1995年2月,国务院决定实施安居工程。从1995年到1997年,财政为安居工程共投入资金625亿元,住房竣工面积超过5000万平方米,为65万户居民和职工解决了住房问题。1998年开始大力建设“经济适用房”,即专为中低收入家庭提供的微利房。1998年到2001年的4年间,全国经济适用房共完成投资超过4000亿元,竣工面积3.58亿平方米。自1995年安居工程开始实施以来,到2001年,各类安居住房的竣工面积相当于为所有城镇人口每人增加0.6平方米的住房面积,城镇中低收入家庭的住房条件大大改善。
在注重发挥市场调节住房供求的基础性作用的同时,以2006年辽宁棚户区集中连片改造试点为发端,各地政府开始探索建设城镇保障性安居工程。2007年,保障性安居工程加速建设的大幕拉起。国务院出台关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,同时进一步明确住房保障范围、保障标准,一系列涉及廉租住房保障资金管理、改善农民工居住条件、推进城市和国有工矿棚户区改造以及廉租住房保障规划等多个方面的配套政策也相继出台。2008年底,为应对国际金融危机冲击,党中央、国务院确定了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施,其中第一项就是加快保障性安居工程建设。到2010年,保障性安居工程建设成绩斐然,开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套,竣工800万套。其中2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套;农村危房改造开工136万户,基本竣工108万户,为许多中低收入家庭解决了住房困难,改善了住房条件。
2011年是“十二五”的开局之年,保障性安居工程建设进入全新阶段,也呈现出与以往不同的特点。国务院发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,明确提出把住房保障作为政府公共服务的重要内容,建立健全中国特色的城镇住房保障体系,合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准,完善住房保障支持政策,逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。到“十二五”期末,全国保障性住房覆盖面达到20%左右,力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善。要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设,抓紧完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,着力提高规划建设和工程质量水平,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法,加快解决中低收入家庭住房困难,促进实现住有所居目标。2011年,城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套,顺利完成了“十二五”开局之年1000万套保障性住房的任务。
目前,我国已经初步建立了7大类、11个品种的保障性住房体系,包括廉租住房、公共租赁住房、各类棚户区改造、经济适用住房、限价商品住房,以及农村危房改造和游牧民定居工程等,住房保障体系逐步完善,保障政策体系逐步建立,政府财政投入快速增加,保障性安居工程成效加速显现。“十一五”末期,通过保障性安居工程建设,我国基本解决了1500万户城镇低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题,对162万户农村危房实施了改造,越来越多的家庭改善了住房条件,圆了“安居梦”。
八仙过海显神通
保障性安居工程是事关民生的重大工程,也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模推进保障性安居工程,是党中央、国务院作出的重大决策,是各级政府一项重要的工作任务。实施好这一重大民生工程,关系经济社会发展全局,惠及广大人民群众。因此,各地进一步提高认识,明确方向,理清思路,完善政策,积极把保障性安居工程建设各项任务落到实处。
(一)加大资金投入,创新财政支持方式。大规模推进保障性安居工程建设,资金是基本前提。在加大中央财政补助力度的同时,各级政府多渠道筹措建设资金,不断创新财政支持方式,落实财税优惠政策。2011年中央财政共安排资金1713亿元用于保障性安居工程建设,是2010年的2.2倍。各级财政用于城乡保障性安居工程建设的资金从2007年的98.23亿元增加到2011年的3331.23亿元。2007—2011年,全国财政累计用于保障性安居工程建设的实际支出为6408.09亿元,年均增长141.3%。财政投入的大幅增加,有力地保证了保障性安居工程建设资金的需要。同时,通过落实各项税收优惠,免收行政事业型收费、政府性基金等,努力降低保障房建设成本,缓解资金压力。在创新财政支持方式方面,由原来的直接投入为主,拓展到运用投资补助、贷款贴息、资本金注入等多种方式并举,吸引社会力量参与到保障性安居工程建设和运营中。各级财政部门积极支持成立专门企业,负责建设、运营、管理公共租赁住房等保障性住房,严格按照有关规定足额安排资本金,引导企业通过银行贷款、发行企业债券、社会投资等筹集建设资金。如陕西省成立了省级保障性住房建设工程公司,由延长石油集团出资30亿元,省财政出资10亿元,再通过市场融资60—80亿元,共计筹措100—200亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房。这一模式改变了过去单纯依靠地方政府用财政担保或土地作价入股建设投融资平台的模式,更具备可持续性。2008年起,吉林省在全国率先探索实施廉租房“按份共有产权”,居民先买下一部分房屋产权,入住后交政府那部分产权的租金,以后有钱再买,最终可拿到房子的全部产权。共有产权这种创新模式为吉林省保障房建设资金提供了重要支持。
随着大规模建设的保障房陆续竣工,做好分配工作已进入关键时期。
(二)确保土地供应,提高规划水平。资金和土地是保障性安居工程建设的基础条件。在多方筹集资金的同时,确保土地供应,强化用地监督,防止违规违法的搭车用地。2011年,各地在年度土地利用计划中对保障房用地优先安排、单列指标,做到应保尽保,全年全国落实保障性安居工程建设用地4.81万公顷,同比增长46.2%。一是编好土地计划。市县人民政府依据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务,科学编制土地供应计划,涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标。提前做好项目储备并落实到具体地块,努力挖潜,充分利用存量建设用地。涉及新增建设用地的,要提前确定地块,开展土地征收等前期工作,确保及时供地。储备土地和收回使用权的国有土地,优先安排用于保障性住房建设。坚决禁止借保障性安居工程之名,以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。二是选址科学,统筹规划。保障性安居工程要保障的不仅是住房,还有工作机会,教育、医疗机会以及后代成长环境。在城市规划区范围内建设廉租住房、经济适用住房,应按照城市规划,综合考虑被保障人群工作生活的实际,合理确定选址和地块,为人民群众方便工作、生活、就医和就学创造有利条件。各地在保障性住房选点选址时,充分考虑到土地筹措的便利性和开工的方便性,更对功能划分、公共服务设施等深层次问题进行统一安排,统筹规划。
(三)强化质量监督,提高居住舒适度。建设资金有限,建筑面积受限,房屋质量也应设置严格的“底线”。保障房建设时间紧、任务重,在实际规划和施工过程中,要严把质量关,加大监督力度,严惩违法行为,在完成数量、期限等硬指标的基础上,尽量追求较高的居住舒适度。要严格履行法定的项目建设程序,规范招投标行为,落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度,项目法人对住房建设质量负永久责任,其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。如江苏省严格审定保障房施工企业资质等级,全面落实分户验收制度;浙江省则探索推行住户代表与质量监督和住宅工程质量回访制度,并制定了保障房工程“创优夺杯”规范,要求企业以优质工程为目标,努力提升保障房项目品质。同时,保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求,合理布局,科学利用空间,有效满足各项基本居住功能,鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。如黑龙江省明确了保障房规划设计标准,开展最优最差设计、开发、施工、监理企业评选,并组织开展了5次大规模安全质量巡查和检查,消除隐患。
(四)严格准入管理,完善退出机制。随着大规模建设的保障房陆续竣工,做好分配工作已进入关键时期。按照保障基本、公正程序、公开过程的原则,科学确定保障范围,规范和阳光操作,切实保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求。各地和有关部门围绕公平分配进行了大量探索,积累了不少好的经验。为使所有符合条件者都能公平公正地参加申请、轮候和逐步获得保障房,各地积极建立住房保障管理信息系统,完善保障性住房和保障对象档案,动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况,强化公众监督机制,落实信息公开,充分发挥社会监督作用。如陕西省为了摸清低收入住房困难家庭的详细情况,2011年对城镇中低收入家庭的住房状况进行了全面调查。根据调查得到的数据,对占城镇人口23%的低收入住房困难家庭一次性轮候到位——也就是说,这些家庭可以确认能在“十二五”期间分配到保障房,给住房困难家庭带来了希望。黑龙江省结合实际情况,各市县普遍制定了保障房配租配售办法,采取“公开摇号、评分排序”等方式,实行分配房源、过程、结果的三公开,并建立一户一档动态管理台账,力求分配结果公平公正,并对保障家庭成员、收入、住房、劳动能力、实际困难、社会关系等一年一审核、定期回访、动态管理。保障性住房建设、分配有序进行后,制定科学的退出机制十分必要。廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况改善或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房不再符合相应的住房保障条件的,应当在规定期限内腾退;逾期不腾退的,应当按市场价格交纳租金。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房不再符合经济适用住房保障条件的,应当退出经济适用住房,或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。如江苏省在退出机制方面率先实行联动审核,民政、住房保障部门会同公安、工商、人民银行等部门,对申请对象收入和住房状况等进行综合审核。对少数骗取保障资格、违规使用保障房的,会同相关部门加大清退力度。2011年南京市就有800多户家庭按规定退出保障。
保障房建设任重道远
随着我国保障性住房的大规模建设,住房保障范围从城市低收入住房困难群体,扩大到林区、垦区、煤矿等棚户区居民,再到中等偏下收入群体,越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。2011年完成了新开工1000万套保障性住房任务,今年政府工作报告提出要在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上,2012年实际在建工程量巨大。由于房屋建设一般有2—3年左右的建设周期,据估算,今年实际在建工程量至少有1700万套。因此,保障房建设的力度并没有减弱,依然任重道远。“十二五”时期,在确定保障目标、实施路径等顶层设计的同时,必须加快制度创新、
完善保障政策与运作机制。
(一)重点发展公共租赁住房。近几年来,通过棚户区改造等措施,我国城市低收入住房困难家庭的解困面不断加大,很多困难群众住房条件得到明显改善。现在比较突出的问题是部分中低收入居民既不住在棚户区也不符合申请廉租住房条件,又没有能力通过市场购房改善居住条件,处在“夹心层”的位置。公租住房具有租金水平较低、租赁关系稳定、配套设施完善等优点,能够适应这部分“夹心层”群体的住房需求。从我国国情和当前需要出发,实施保障性安居工程,需要加快发展公租住房。同时,由于小户型住房房源严重不足,当前发展公租住房应以“补砖头”为主、“补人头”为辅,尽快多渠道增加房源,努力缓解供需矛盾,随着形势变化再逐步调整完善保障性住房的供应结构。
(二)探索保障房管理的长效机制。随着保障性安居工程的持续推进,保障性住房的存量会越来越大,如何管理好、运营好这些住房,是一个需要重视的问题。要积极探索委托管理、购买服务等多种方式,降低管理成本,提高管理和服务水平,使住房和公用设施保持良好的运行状态。此外,在保障房持续扩充过程中,还要及早研究建立各类保障房之间的流通机制,例如经济条件得以改善的廉租户,可透过机制选择经济适用住房或限价商品房等。
(三)健全住房供应体系。保障性安居工程是重大的民生工程,也关系着我国住房供应体系的走向。面对当今房价居高不下的现实,要充分发挥保障房的作用,把政府保障和市场供应结合起来。一方面,抓紧落实好资金、土地等配套条件,严把工程质量关,保证如期完成今年保障性安居工程建设任务;另一方面,继续采取有效措施,增加普通商品住房供应,通过发挥市场机制的作用,依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题。要继续坚持搞好房地产市场调控,巩固调控成果。
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