时间:2020-01-21 作者:王建新 (作者单位:财政部财政科学研究所)
[大]
[中]
[小]
摘要:
近年来,我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注,尤其是城市商品房价格上涨很快,成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题,除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素,以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外,房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。因此,有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验,健全完善我国的房地产税制,从而促进房地产市场的健康发展。
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同,各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上存在一定的差异,但总体来看,各国的房地产税制还是具有许多共性的。
1.课税环节多,覆盖面全。市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种,基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。在房地产取得环节课征的税收主要包括不动产取得税、印花税、登记许可税(费)等;在房地产保有环节,有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税(...
近年来,我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注,尤其是城市商品房价格上涨很快,成为社会各界关注的热点。我国房地产市场所面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价不断攀升等一系列问题,除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素,以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外,房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。因此,有必要借鉴西方发达国家房地产税制的成功经验,健全完善我国的房地产税制,从而促进房地产市场的健康发展。
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节。尽管由于经济发展水平、房地产行业发展状况等方面的不同,各国的房地产税制在课税体系与税制要素设计上存在一定的差异,但总体来看,各国的房地产税制还是具有许多共性的。
1.课税环节多,覆盖面全。市场经济发达国家在房地产的取得、保有和转让等多个环节设置了相关税种,基本上涵盖了房地产业的各个方面和房地产交易的全过程。在房地产取得环节课征的税收主要包括不动产取得税、印花税、登记许可税(费)等;在房地产保有环节,有的国家单独对土地或房屋课征土地税或房屋税(如韩国的综合土地税和法国的房屋税),有的国家只对土地和房屋合并征收房地产税(如波兰的房地产税),也有的国家将土地、房屋和其它财产综合在一起征收财产税(如美国和日本的不动产税);在房地产转让环节,对无偿转让的房地产通常征收继承税和赠与税,而对有偿转让的房地产通常征收所得税或土地增值税。
2.税率形式灵活,税率水平合理。各国的房地产税收在税率形式上主要采用比例税率,不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率,仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定各国通常采用较为灵活的方式,尤其是保有环节的税收,其税率既有按法定标准(中央统一制定的税率标准)设计的,也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。与此同时,许多国家对房产和地产设计了不同的税率,一般是对土地的课税重于对房产的课税。这种做法既能够充分体现社会财富公平分配的基本原则,又能够充分发挥土地税特殊的调控作用,达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
3.征税范围广,税基选择宽。在税基设计上,各国不约而同地选择宽税基。宽税基的好处在于可以保证税收收入来源充裕,符合税收纵向公平的原则。一是征税范围广,不仅仅局限于城镇内,同时也包括农村;二是严格控制减免税,基本上只对公共、宗教、慈善机构的不动产免税;三是科学设计税基,不是以房产原值或余值作为税基,而是以评估价格作为税基,如日本、新加坡、韩国等国都是按估定价值或市场价值来征税的,这有利于保证税收收入随房地产价格的上涨而增长。
4.房地产税法完善,财产制度健全。各国都非常重视房地产税收的立法,一般都制定了规范、严谨、可行的房地产税法体系,如日本制定了几十个关于房地产方面的法规;并且相关的税法条文规定得非常具体、明确,可操作性很强。另外,大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据,因而评估业在国外发展得也非常迅速,目前已形成了一套较健全的财产评估体系。
改革开放以来,我国对房地产税制进行了较大力度的改革和调整,当前房地产税制的基本框架是在1994年全面税制改革后所形成的,涉及房地产流转环节和保有环节的11个税种。流转环节的税种有:营业税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税和印花税;保有环节的税种有:房产税和城镇土地使用税。我国房地产税收在增加财政收入、调节经济方面发挥了一定的作用。但由于现行房地产税制体系名目繁多,设置复杂,重流通、轻保有,课税范围窄,税率缺乏弹性。借鉴国际上通常的做法,我国必须遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的指导思想,从科学设置税种、合理确定税基、灵活设定税率、健全财产制度等方面着手深化房地产税制改革。
1.重新调整税种,着力优化税制
进一步完善房地产流转环节的税收制度。当前我国房地产流转环节税种多、负担较重,建议取消房产税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税和教育费附加,合并印花税和契税,最终在流转领域仅保留契税和转让所得税。另外可适时开征遗产税和赠与税,这有助于在房地产流转环节调节财富分配,促进社会公平。
加强房地产保有环节的税收制度。一是适时开征物业税,将现有土地增值税、城镇土地使用税、房产税的功能设计在物业税中;二是开征土地闲置税,促进土地资源的合理利用,减少土地的浪费。
2.合理确定税基,灵活设置税率确定税基是做好税收工作的重要前提和基础。建议合理拓宽房地产税征收范围,同时采用市场价值或评估价值为计税依据。我国今后除了对慈善、宗教等非营利机构的房地产予以免税外,其余房地产应一律纳入征收范围,以保证税基稳定、充足并可持续增长,为房地产税收提供可靠的源泉。物业税的开征范围应包括城市、县城、建制镇、工矿区农村及所辖的行政村等全部地区,应注意对不同的情况区别对待。建议将耕地占用税的征收范围扩大到包括耕地、草地、林地、农田水利用地、养殖水面等在内的所有农用土地,同时采用评估价值为计税依据,从而更好地保护有限的农地资源。
在税率设计上,应借鉴国际经验,在保证中央宏观调控权的前提下,赋予地方一定的自主权,使各省、自治区、直辖市能够根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率,这样既可以调节房地产由于地理位置不同而产生的级差收入,又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节,从而使税率的设计更富有弹性。另外,还应考虑降低房地产流转环节的税率,同时提高房地产保有环节的税率,这有利于优化税率结构,将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节。
3.适度分权,提高地方政府的积极性,调节地区差异
为便于地方政府管理和操作,我国房地产税的立法可考虑由中央负责制定财产税的基本税法,授权省级人大制定实施细则并组织实施,根据当地经济状况和纳税人的情况,自行决定开征、停征税种,选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施,增强房地产税制对地方经济的适应性。
4.推进税费改革,建立明税少费、税费严格分离的税费体制
对与房地产相关的收费项目进行清理,并将相关收费纳入财政预算,严格规范收费。明税少费、税费严格分离的税费体制不容任何部门和单位利用权力巧立名目乱加价收费,使土地一级市场供给不受“寻租”行为的干扰,促使形成透明、公平的市场环境,进而规范地方政府行为,解决目前由收费引起的房价过高、税收优惠政策失灵等问题。
5.健全财产制度,提供配套支持
建立房地产产权登记制度。要在全国范围内开展一次全面的土地清查,设置土地台账,进而建立房地产产权登记制度,为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。
完善房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税制实现公平原则的一个重要内容。按照国际惯例,通常依据房地产的评估价值来征税。房地产评估业在我国出现的时间还不长,当前应大力培育和促进房地产评估业的发展,加快相关机构建设和人员培养。同时,要审慎、合理地选择房地产价值的评估机构,考虑到目前我国的中介评估机构尚缺乏规范性的现实,建议采取以税务机构内部评估为主,并同时向社会公开评估标准和结果的办法,以保证评估结果的公正性与科学性。
以计算机系统为依托,建立部门协作和信息共享制度。随着我国新型房地产税制的建立,税收征管成本将会提高,这主要体现在扩大税基所引起的税源资料的收集、监控以及以市场价值为计税依据所引起的价值评估模型的建立、资料收集和测算工作上。因此,必须依托计算机系统建立部门协作和信息共享制度,提高房地产税的征收效率。
责任编辑 李艳芝
相关推荐
主办单位:中国财政杂志社
地址:中国北京海淀区万寿路西街甲11号院3号楼 邮编:100036 电话:010-88227114
京ICP备19047955号京公网安备 11010802030967号网络出版服务许可证:(署)网出证(京)字第317号