房地产业是近几年来,上海市发展较快的新兴行业,丰厚的利润促使各系统跨行业的房地产公司相继成立。由于该行业起步晚,发展迅猛,出售建筑物作为一个独立的税目出现不久,纳税人点多面广,征免项目划分不清,在实际征收工作中存在着许多问题,造成很大一部分税款流失。表现在以下两个方面:
(一)纳税人界限不清,纳税行为不明确。目前,房产经营公司自行建造的商品房销售,按销售额征收5%的营业税。外购房屋转售,按购销差价征收10%营业税,但对非房地产经营单位以参建、联建名义建造的房屋,转让给其他单位,该不该纳税,怎样纳税,却没有明确规定。转让的方式一般有三种情况:出地还房、参建权转让、参建房转让。企事业单位造房资金,一般来源于专用基金,转让收入作为专用基金的增加,整个过程和本单位其他业务分别核算,作“体外循环”。这些单位除了在房地产交易时,偶而被代扣营业税外,绝大部分企业都没有交纳营业税。造成以上这种现状,主要原因是长期以来,建房分房是一项福利待遇,参建房、参建权转让习惯上视作串换,人为地把房地产公司和售房和其他单位的转让在税收上分别对待,忽视了这些单位在转让中的盈利行为。随着经济改革的不断深入,房屋的使用价值被一些企事业单位充分利用。有些企业将闹市地区的房屋调往郊区,取得一部分差价(地区差)收入;一些企业因经营不善,用售房取得的资金维持生产;有些企业将房屋作为抵押,申请银行贷款,结果无力偿还,只能将房屋出让给银行。这些行为应否纳税,征纳双方没有取得共识。由于企业之间纳税不平衡,使某些房地产经营单位有机可乘。它们以企事业单位名义投资参建,房屋建成出售后,又以服务费、管理费等名义将利润转入房地产公司,从而避免了5%的营业税,使大量税款流失。
(二)税源分散,管理薄弱。根据国税发(1992)165号文件规定,出售建筑物的企业、机关、团体、部队、学校、个体经营者及其他单位和个人均为纳税人。由于这些单位分散在各个部门,没有统一的归口管理,加之造房资金又不纳入企业的经营资金渠道,企事业单位也把这部分收入不纳入经营收入,不主动向税务机关申报。就税务人员来讲,房屋交易政策性专业性较强,除房地产、住宅行业的专管员外,一般的专管员往往只注重主业的税款征收情况,容易忽视房屋转让应征收的税款。
如何改变目前房地产交易征税中的混乱局面,确保税款足额入库,本人建议采取两方面的措施。
(一)明确纳税行为,确定计税依据。在纳税行为确认中,征纳双方分歧较大,主要表现在以下情况。但根据有关规定和转让的实质,都应相应纳税。(1)企事业单位出地还房应交纳营业税。企事业单位以旧房、空地引进其他单位改造,所得到的新房,实际上是将一部分土地使用权连同地上的旧建筑一并转让后取得的权益,应该视作土地使用权转让。因为这些单位已经将部分土地使用权作为造房的代价,转让给建房单位。计税依据为企事业单位得到的新建筑物的市场价扣除旧建筑的重估价或者是新建筑物的造价扣除旧建筑物的固定资产净值后的差价。(2)企业用房产作抵押后无力还债而被迫放弃产权的应交纳营业税。企业在放弃产权的同时,房产已经易主。应该作为出售建筑物,交纳营业税。计税依据为房产抵押时的评估价。(3)企业将参建权、参建房转让。应交纳营业税。企业转让的参建权,实际上是转让了该土地的使用权,收取的价款应按“土地使用权转让”纳税;参建房的转让无论以何种价格作价,都是变相出售建筑物的行为,应按“出售建筑物”对待。(4)企业将闹市地区的房产调往市郊收取的补贴费应交纳营业税。企业收取的这部分价款,实际上是级差地租,无论这部分差价转化为实物(如增加建筑面积等),还是以人民币结算,都应视作建筑物的增值额,应按“出售建筑物”纳税。
(二)实行特种发票管理,建立代扣税制度。商品房的销售一般由房地产公司经营,有正规的合约和发票,而企事业单位之间参建房的转让,只使用普通收据或自制白条,管理混乱,容易造成税款的流失。由于纳税人分散,纳税观念淡薄,自行申报率很低。国税发(1992)153号文件规定,土地管理部门在办理变更登记,核发土地使用证时,代扣代缴营业税。目前,商品房销售中,既有出售产权,也有出售永久使用权。并非所有企事业单位的买卖房屋都需经土地管理局办理产证变更。因此,土地管理部门无法全面管理房屋交易。建议将房屋交易仅限于房地产经营单位,任何企事业单位的房屋转让都由上述机构代理,自建房的出售须交房地产经营单位承销。在房地产交易中,使用统一的代理(承销)合约和特种发票,分别列明房屋的原价、售价、重估价、各项费用、税金等,作为今后房屋再转让时的扣税凭证,制止各类企业“场外交易”。将代扣税义务人扩大到房地产经营单位,在办理上述代理业务时应将企事业单位的应纳税款代扣入库。土地管理局和房地产管理局应凭特种发票办理过户、建立和变更手续,从而使房地产交易变分散为集中,变多样为统一,纳入正常轨道。税务机关在日常征收管理中,只要紧紧抓住房地产经营单位和各级土地管理局、房地产管理局,从点到面,就能将企事业单位房产交易中应纳的税款征收入库,也有利于开展各种专项检查。