摘要:
商品经济的发展,要求建立与之相适应的土地使用制度。在我国,土地使用权有偿转让的出现,只是近两、三年的事情。而在国外,大部分国家和地区均实行土地有偿使用制度。某些国家和地区转让土地使用权所得,已成为其财政收入的重要支柱之一。本文拟就国外土地使用权有偿转让的法律规定,作些简要介绍。
在法律体系中,有关土地制度的法律已成为不可缺少的重要部门法律。纵观各国土地使用权有偿转让的法律规定,大致可以分为两种基本类型:私有制国家土地使用权有偿转让的法律规定和公有制国家土地使用权有偿转让的法律规定。
在私有制国家中,大部分土地为私人所有,小部分土地归国家所有。一般情况下,土地的所有权与使用权可以分离,其转让也是有偿的,法律一般不作限制性规定。私人所有土地,只要符合国家法律规定,都可以自由买卖、出租、抵押。美国、法国、联邦德国等国家,对私人所有土地的转让,法律没有作限制性规定。日本,由于人口众多,国土狭小,法律虽然规定土地的自由买卖、出租和抵押,但同时根据不同情况,采取相应的管理措施。如为了保持经济和物价的稳定,政府颁布了《国土利用计划法》,土地买卖实行申请劝告制和管制地区许可制,规定买卖成...
商品经济的发展,要求建立与之相适应的土地使用制度。在我国,土地使用权有偿转让的出现,只是近两、三年的事情。而在国外,大部分国家和地区均实行土地有偿使用制度。某些国家和地区转让土地使用权所得,已成为其财政收入的重要支柱之一。本文拟就国外土地使用权有偿转让的法律规定,作些简要介绍。
在法律体系中,有关土地制度的法律已成为不可缺少的重要部门法律。纵观各国土地使用权有偿转让的法律规定,大致可以分为两种基本类型:私有制国家土地使用权有偿转让的法律规定和公有制国家土地使用权有偿转让的法律规定。
在私有制国家中,大部分土地为私人所有,小部分土地归国家所有。一般情况下,土地的所有权与使用权可以分离,其转让也是有偿的,法律一般不作限制性规定。私人所有土地,只要符合国家法律规定,都可以自由买卖、出租、抵押。美国、法国、联邦德国等国家,对私人所有土地的转让,法律没有作限制性规定。日本,由于人口众多,国土狭小,法律虽然规定土地的自由买卖、出租和抵押,但同时根据不同情况,采取相应的管理措施。如为了保持经济和物价的稳定,政府颁布了《国土利用计划法》,土地买卖实行申请劝告制和管制地区许可制,规定买卖成片土地时要向都道府县知事申报其预定价格和利用目的等事项,如果政府知事认为不妥,有权劝告其停止交易。地方政府长官为对付范围比较广泛的投机性土地买卖或地价猛涨,有权指定管制地区,对区内一切土地买卖实行许可制。此外,政府有关部门还采取提高土地收益税率和土地买卖贷款利率等经济手段,以抑制土地投机买卖和地价飞涨,政府兴办公共事业需要征用私有土地时,则需买卖双方就土地征购及赔偿等问题协商一致。
英国的土地制度与其他资本主义国家则不同。英国的全部土地在法律上归英王(国家)所有,个人、企业和各种机构仅拥有土地使用权。在英国法律中,土地使用权称为不动产,土地使用者则被称为土地持有人或租借人。一切土地的转让,也只是使用权的转让,这种转让只要不违犯法律和规划条例,都可以自由进行。
新加坡的土地法律制度很有特色。新加坡以国有土地为主,占78%,私人土地占22%。政府采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式,将土地使用权在一定期限内出让给使用者,使用者在有效使用期内可以出租,也可以再出售。使用期满,政府即收回土地,地上建筑物也无偿收归政府所有。政府在土地使用权转让中,除收取一次性地价外,还规定需征收有关税费。
在公有制经济为主的国家中,土地一般归国家所有,其土地使用权的转让,与私有制国家相比,有着很大的不同。苏联的土地为国家所有,属全民财产。根据《苏联和各加盟共和国土地法》规定,土地无偿划拨给苏联集体农庄,国营农场,其他国营的、合作社的和公有的企业,组织机构以及公民使用。同时规定,集体农庄、国营农场及其他企业、组织和机构,在法律规定的范围内,可以从固定拨给他们的土地中抽出一部分来转手供他人使用,使用这些转手土地的单位,须向原土地使用者补偿一定的费用。在建筑物转移时,其相应的土地使用权随之转移。法律还规定,未经政府允许,买卖、抵押、馈赠、出租、任意交换土地地段和以直接或隐蔽形式破坏国家土地所有权的其他行为,都是无效的。罗马尼亚的土地也归国家所有,根据全民利益加以利用、保护和改良。根据《罗马尼亚社会主义共和国土地法》规定,为了有效地利用土地,土地占有者之间可以合并和交换土地,但必须得到政府有关方面的批准。在合并和交换土地时签订的交换文件以及与此有关的所有手续,免交一切税金。其他公有制国家,如朝鲜民主主义人民共和国、南斯拉夫等国土地使用权转让的法律规定,与苏联的有关规定没有什么大的区别。
匈牙利的土地法律制度与其他公有制国家是不同的。匈牙利的土地所有制分为三种形式,即国家所有、集体所有和私人所有。国家法律禁止出售国有土地,国有土地所有权既不得转为公民个人所有,也不得转为企业法人所有。《进一步扩大土地所有权和土地使用权的1967年第四号令》规定,土地的所有权和使用权可以分离,土地使用权可以有偿或无偿转让。1987年通过的《土地法》规定,国营和集体企业可以相互购买土地,国营企业和农业社相互出售土地和不动产时无须经政府批准;国家修建公路或开矿需占用耕地时,必须根据土质付钱给土地所有者;允许私人购买和拥有土地,私人土地允许自由买卖。法律规定,国家不仅对私人和集体所有的土地,而且对企业单位使用国有土地,都要收取一定的税费。土地方面的税费,主要有私人地皮税、国有地皮使用费和国有地皮购买费。国有地皮使用费,是国营、合作社以及社会组织和团体经营的企业使用国有土地每年都要交纳的费用。国家征收国有土地使用费,不仅能促进充分利用土地,缓和地皮紧张状况,还可以调节企业间因占用土地差别导致收入不均的问题。国家对于金融、福利、文教、市政以及法律规定的其他机构,免收地皮使用费。
德意志民主共和国的土地法律,与匈牙利有些相似,除了国家和社会主义合作社拥有土地外,公民个人对于居住、休息场所等的小片土地也拥有所有权,土地的所有权经过法定程序可以转移。土地的所有权与使用权可以分离,土地所有者有权将使用权转让他人,这种转让可以是有偿的,也可以是无偿的。