物业税是针对我国房地产保有环节税制改革提出的一个新的税种名称，属于财产税。现行我国房地产保有环节有三个税种，即房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。房产税、城市房地产税依据会计账簿记载的房产原值或租金收入计征，应税房地产由于取得方式、取得时间或使用方式的不同，计税价值可能相差很大，形成税负不公。房屋按原值、土地按面积征税，使税收缺乏合理的增长机制。房屋土地分别立法征税，而国内很多房地产并没有单独的土地使用权证，房屋分摊的土地使用权面积不明确，这给计税和征收管理工作带来许多矛盾和困难。

按房地产评估值计征财产税是财产税制成熟国家的通行做法，房屋土地合并征税、以评估价值作为计税依据应是物业税改革的主要内容之一。计税依据改革必然带来征收管理手段的重大变革，因此，先行制定和完善配套征收管理制度是开征物业税的先决条件。

物业税征收管理制度主要包括房地产基础数据采集制度与系统，计税价值评估方法与系统，申诉制度以及征收与欠税管理办法。其中，建立房地产基础数据采集制度与系统以及计税价值评估方法与系统是房地产评估征税最基本的前提，它们涉及到税收、房地产评估、统计、计算机、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术，且方法和制度的研究以及数据采集和系统建设不是短期内可以完成的，因此，必须及早准备。

一、建立房地产基础数据采集制度和系统

房地产评估征税需要搜集的基础数据包括两大部分：一是税源数据，即应税房地产的基本信息数据。二是市场数据，即房地产交易价格数据、建造成本数据、经营收益费用数据等。完善的基础数据采集制度和系统是开展房地产评估征税工作的前提。

从目前的房地产市场和数据管理情况来看，可以开辟多种渠道采集数据，建立系统，并要逐步实现制度化。建立基础数据的采集制度和系统应着重从以下方面考虑：

1.建立税务机关、房屋土地管理部门以及其他相关部门的数据资源共享制度。房地产评估征税需要的税源数据和市场数据内容很多，目前分散在多个政府管理部门和社会机构，如建设和国土资源部门掌握房地产产权数据、物理属性数据和房地产交易历史数据；计划及建筑规划控制部门掌握项目开发计划和规划相关资料；统计部门掌握房地产投资、销售、价格变动等统计数据；公安部门掌握户籍数据；社会中介机构掌握房屋出售出租价格数据等。为了开征物业税，必须建立各部门数据资源共享制度，构建数据资源共享平台，实现数据传递制度化，以便评估征税机构可以及时有效地获取详细信息，准确确定全部应税房地产和纳税义务人，合理评估应税房地产计税价值，保证物业税征收工作顺利进行。

2.完善房地产登记制度和系统。登记内容包括：（1）房地产的权属状况，包括初始产权人及产权人变化情况；（2）房地产全部物理属性数据，包括地理位置、占地面积、用途、建筑形式、建筑结构、建筑面积、房屋总层数、所在层次、建成年份等；（3）使用状况，是自用还是出租，如果是出租，还要登记承租人相关信息；（4）针对住宅，还要登记居住人口状况。登记宜采取产权人自主申报和相关政府管理部门共享数据比对补充相结合的方式，以保证登记内容的完整性。要逐步建立一套房地产基础数据采集计算机系统，形成完善的房地产识别系统，有一份所有房地产的完整清单，并对每个房地产分配一个唯一的识别号以便跟踪所有的房地产。房地产识别号还应链接评估价值、税款缴纳情况和房地产转移记录等。

二、构建房地产计税价值评估方法和系统

房地产评估价值作为计税依据是比较科学的，也是多数国家财产税普遍采用的计税方法。房地产计税价值的高低是纳税人非常关注的问题，因此，必须在我国建立一套完善的房地产计税价值评估方法和系统，合理确定房地产计税价值，保证税收公平。

1.确立房地产计税价值评估方法和评估周期。房地产计税价值评估方法，在符合房地产估价基本原理的前提下，既要考虑到发达国家的普遍做法，又要考虑到我国房地产市场及基础数据管理的现实情况；既要考虑评估环节的成本、效率、公平和可持续发展，同时还要有利于物业税征管工作的开展。所以计税价值评估的方法不同于其他一般意义的房地产评估，虽然主要的评估方法还是市场比较法、收益法和成本法等，但是评估方法所选用的技术路线必须满足在相对短的时间内同时评估大量应税房地产的需要，也就是批量评估的需要。评估时应注重主要因素对计税价值的影响，以保证总体公平，同时可适当忽略一些微小的个性差异，使操作简捷，以提高评估效率，降低征税成本。实践中，由于我国幅员辽阔，地方差异非常大，通常需要根据房地产市场状况和应税房地产特性的不同而选用不同的评估方法。在房地产市场比较发达的地区，对于交易比较频繁的房地产，如住宅，可以以市场交易数据为基础，采用市场比较法进行评估。对收益性特征比较明显的房地产，如写字楼、商场等，可以用收益法评估；但是在房地产市场不发达，或由于多种原因导致市场数据不足的情况下，成本法是可以普遍采用的方法，可以利用目前国土资源部门颁布的基准地价标准，加上房屋的重置成本，减除房屋建筑物折旧，从房产价值和地产价值两方面，分别核定估价标准，进而得到房地产的评估价值。如果有的地方政府官方定期公布所辖区域房屋的指导价格，则也可以此价格为基础展开评估征税。

公平有效的物业税不仅需要有良好的评估办法，还需要定期重新评估以反映房地产价值变化情况，维持税收公平性。对房地产评估过于频繁，过于准确，将会增加整个社会的税收成本。但如果评估期间过长，评估工作过于粗放，则难以保障税收的公平性。各地可以根据区域经济和房地产市场发展情况，将评估周期定为1至3年。如果因资金问题无法定期重新评估，采用指标法（如通货膨胀率）评估也会发挥有效作用。指标法（3～5年周期）可以反映各个位置和房地产市场之间的相对价格变动情况，既能减轻纳税人对评估价值变动大的忧虑，也能加强管理者对市场趋势的了解。

2.构建房地产计税价值批量评估系统。要实现有效运用各种计税价值评估方法，科学、简便、快捷地评估房地产的计税价值，需要建立房地产计税价值评估计算机系统，将计税价值评估的全部操作流程在计算机系统中得以实现，以满足房地产计税价值批量评估的要求。这是实行按房地产评估价值征收物业税的必要技术手段。

房地产计税价值批量评估系统应包含以下基本功能：（1）税源数据采集：登记、修改应税房地产和纳税人信息。数据可以是人工输入，也可以是导入相关政府部门数据。有条件的情况下，建立地理信息系统，将应税房地产信息与电子地图相关联。（2）评估技术标准数据维护：按照不同评估方法，储存并处理确立评估技术标准所需要的基础数据，建立可调整的房地产计税价值评估技术指标体系和评估公式。（3）计税价值批量评估：按照计税价值评估方法规定的工作流程，对应税房地产的基本信息进行数据处理，批量评估应税房地产计税价值。（4）个案评估：对于不能按照批量评估程序进行评估的房地产，经过个别因素调整后，实施评估。（5）税款核定：根据评估结果，核定应纳税款，输出纳税通知书。（6）综合查询统计：按照不同的权限、不同的条件对税源登记数据、房地产评估值数据、税款缴纳数据等进行综合查询；对物业税收入及纳税人税负情况进行统计分析，统计查询结果以图、表等形式输出。

构建完善的房地产计税价值批量评估系统是一个长期的、复杂的过程，不可能一蹴而就。我国可以从建立与房地产市场及管理实际情况相适应的、能够满足评估征税基本需要的比较简单的系统开始，随着房地产管理制度的健全、计税价值评估专业水平和征收管理水平的提高，可以逐步引入地理信息系统，增加专业统计分析功能，循序渐进地完善房地产计税价值批量评估系统。

三、组建专门的房地产计税价值评估机构

财产税制成熟的国家（地区），大多拥有专门的财产征税评估机构。根据国际经验，采用怎样的评估工作模式和谁来具体承担评估工作，是政府专门的评估机构评估，还是招标选用中介机构评估，主要考虑三方面因素：谁掌握数据，谁使用数据；谁评估最节约成本；谁对评估结果负责。从我国的实际情况来看，第一，税务机关通过纳税人申报和与相关政府部门数据共享，可以充分掌握税源数据；第二，税务机关依托计算机评税系统对绝大部分应税房产可以进行批量评估，实现低成本、高效率；第三，评估目的是征税，纳税人收到税单后，对评估结果有异议，首先会找税务机关进行申诉。税务机关按科学决策程序，制定评税技术标准和评税管理办法，可确保有效执行国家税收政策，体现税收公平性、一致性。

因此，我国适宜在地方税务机关内部组建评估机构，负责制定本地计税价值评估技术标准，并组织实施和管理房地产计税价值评估工作。由评估机构将评估结果转至基层征管机构，实现物业税的征收工作。

责任编辑 方震海