根据我国“十二五”规划，到2015年我国计划建设保障性住房3600万套，其中廉租房计划增加不低于400万套，公租房计划增加不低于1000万套。然而，与棚户区改造和安居工程备受热捧相比，最需要资金的公租房和廉租房（以下简称“两租房”）并没有得到足够的支持，两租房建设中所面临的资金缺口一直难以得到有效解决。此外，建设规模的大幅增加，建材、人工等建设成本不断上升，也进一步加剧了两租房建设的资金压力。

我国两租房建设的资金来源除了以土地出让收入、中央财政支持和住房公积金贷款为主的政府融资之外，还包括以商业银行贷款为主流的金融机构贷款、社会机构直接投资、房地产股权投资基金和房地产信托投资基金等社会融资渠道。但从建设现状来看，我国两租房的现有市场融资格局存在着诸多问题。

一是过度依赖商业银行贷款。长期以来，银行贷款是两租房建设投入的主要途径。然而，受房地产信贷调控政策、稳健货币政策和审慎监管政策影响，商业银行虽然高调参与保障房建设，但真正投向两租房的合作并不多，且实际放贷额度有限。此外，两租房建设政策性强，要经历公示、摇号和行政审批等环节，销售周期长、资金回笼速度较慢、投资回报率低、信贷利润偏低甚至亏损，因此商业银行对两租房贷款缺乏热情而且非常谨慎。

二是开发商合作建设积极性不高。一些商品房项目要求开发商各按5%的比例配建廉租房和公租房，项目建成后，开发商将配建的保障房无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。实质上是政府以土地出让金的减少代替了直接投入，延后财政资金的投入时间。由于建设两租房投资回收期长，经营管理相对复杂，利润偏低，一般净利润在3%—5%，远低于商品房15%—20%的利润率，因此企业的积极性不高，很多开发商考虑成本、销售和后期管理等因素并不愿意介入，一些附带配建要求的项目用地遭到市场冷遇。

三是社会资本参与融资的方式尚未成熟。发行企业债有两道严格的门槛要求：一方面地方政府平台公司的信用等级必须为AA级，且已运营3年以上。目前符合要求的平台公司较少，很多地方政府有望洋兴叹之感。另一方面债券利率设定比较困难。保障房收益率偏低，若单纯靠两租房租金无法覆盖其发债成本。因此债券利率定得过高，收益来源将成为难题；但如果定得过低，又难以吸引投资者，很可能导致发行失败。至于房地产信托、私募股权基金、房地产信托基金等更为灵活的社会资本参与方式，各地均在学习酝酿，但囿于融资平台资质、还款来源、投资报酬率等，一直没有广泛应用。

资本逐利避险与住房福利性的矛盾是堵塞两租房融资渠道的主要障碍，因此，只有有效疏通，才能有效吸引社会资本的主动介入。

（一）完善相关制度安排，多角度提高两租房投资报酬率。一是加强财税方面的补贴和支持。对涉及两租房的项目应给予财政贴息优惠，建议将财政补助由“以奖代补”转换成财政贴息，各省、市（县）的财政预算中也安排部分财政贴息资金，共同弥补租金收益的不足。与此同时，要落实税费减免政策，以减少建设成本。鼓励开发商积极投资、社会资本有效参与，从而使商业资本更加高效地投入到两租房的建设中，对企业直接开发或者配建的两租房项目，符合财税部门相关规定的，要切实执行有关税收优惠政策，免收行政事业性收费和政府性基金。二是改进规划设计，减少住房空置。目前，已建成的两租房空置率较高的问题已经引起社会关注。据调查，地段偏僻、交通不便、基础设施不配套，以及住房面积小、户型少、不符合居民家庭一般需要等成为两租房空置的主要原因。因此，在两租房的选址和规划设计上，不能一味追求降低成本、增加住房套数，而是要从长远考虑，选址要适当，配套要完善，户型要多样，避免盲目、刻板投资造成的失误与浪费。三是在维持合理比例的前提下盘活资产、加速资金循环。推广“两房并轨、租售并举、租补分离”的政策，有利于保证和加快资金回笼、缩短投资回收期、消除民间资本的部分顾虑。但同时必须合理制定租售比例，严格规范两租房的进入和退出机制，加大对骗租、骗购行为的惩戒力度，谨防出现新的分配不公。

（二）创造条件，赋予地方投融资平台更坚实的融资基础。对于地方投融资平台，建议在可能的情况下由财政追加对其的资本金投入，或者注入一些其它资产，通过增加公司资产提高其融资的谈判能力。如适当进行机构重组，建立投融资、建设收购和运营管理“三位一体”的工作模式，提高办事效率；整合存量国有资产，扩大注入的经营性资产规模；适当提高两租房项目的反配建比例，通过在保障房项目中增加商品住房和商业用房比重，实现以房养房、产业化经营、市场化运作，提升平台运作资本的水平；在贷款行设立专项偿债基金账户，建议将提取的土地出让金收入的5%、住房公积金增值收益以及出租、出售保障房所得的政府收益等资金列入地方融资平台公司的资产，并按一定比例提留出来建立专项偿债基金，以此提高平台公司的偿债保障能力，减少银行等投资人的顾虑。

（三）拓宽市场融资渠道。一是发挥社保基金信托贷款的作用。要充分利用社保基金需要融资平台有较雄厚的资产储备，有银行等大企业做担保、信托公司为中介，且充分满足全国社保基金会尽职调查的要求。以无锡为例，去年7月，全国社保基金与无锡市城发集团住房保障公司签署协议，投资10亿元信托贷款于无锡的保障房建设，成为全国社保基金理事会向地市级保障房项目建设发放的首笔贷款。二是建立住房公积金贷款基金。要在总结试点经验的基础上，争取进一步扩大试点范围，从住房公积金的闲置资金中提取适当比例建立住房保障基金，专门用于两租房建设贷款。三是积极培育、发行能够用于两租房项目的企业债券。落实项目审批、用地、税费、财政贴息等相关支持政策，如减少土地出让金以及税负，以降低企业建设成本、激励开发商和企业对保障房的投资热情；对提供信贷资金的银行、保险机构等制定税收减免政策；筛选和培育部分民企，在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，积极争取发行企业债券进行项目融资。四是组建专门团队，设计适用的融资工具和融资模式。建议组建由融资平台、相关职能部门、金融业界精英、专家学者等构成的专门团队，调研国内外案例，结合国情省情，重点研究私募债权（股权）投资基金、公租房信托、房地产投资信托基金、企业年金、中期票据等融资模式的可行条件，引导民间资本参与保障房建设。财

责任编辑 李烝