住有所居是公民应享有的基本权利，具有社会保障性质，因此为各国政府所重视。近年来，我国政府也提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民学有所教、病有所医、老有所养、住有所居。“住有所居”关系到人们最直接、最现实的切身利益，是推动和谐社会建设的重要方面，也是民生财政应有之义。如何发挥政府职能，保障人民住房需求，发达国家的实践为我们提供了很好的经验借鉴。

一、发达国家的相关财税政策运用

（一）日本

日本的国情是人多地少，房价很高，大部分人买不起房，因此日本住房保障采取的基本原则是“保低放高”：由政府建立公共性住宅，使中低收入者“居者有其屋”，高收入阶层的住房问题交由市场解决。经过多年的努力，日本基本上缓解了国民的住房问题。从财税视角而言，其住房保障制度的特色主要有：

1.组建住宅公团。日本政府先后设立住宅公团和宅地开发公团，负责进行住宅的大规模建设和公共设施、交通设施的治理，建成的住房向中低收入阶层进行出售或出租，有效缓解了城市化进程加速带来的城市人口增多、日益拥挤的问题。住宅公团和宅地开发公团由中央政府组建，具有非盈利性质。在公房的建设开发过程中，中央财政主要负责出资，以调动地方政府增加公共住房供给的积极性，地方政府保障土地供应。1991年，住宅公团和宅地开发公团合并为住宅都市整合公团，由于城市化已经基本完成，该公团注重由“数”的建设转向注重“质”的建设。

2.财政贴息。住房金融公库是日本的政策性住宅金融机构，负责向普通居民提供长期低息贷款，凡是居民建造或购买的住宅符合国家规定标准的，均可向住宅金融公库申请平均利率比商业银行贷款低30%左右的低息贷款，财政向住房金融公库提供资金并承担贴息。

3.税收优惠。日本的《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款余额的1%。另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免缴赠与税。这些税收优惠在刺激居民建房购房方面起到了很好的效果。

（二）英国

为缓解住房短缺，自1945年起，英国政府逐年大规模兴建公共住房，这一举措改善了居民的居住条件，但是也引起了一些问题：一方面投资过大使财政不堪重负，另一方面由于建设速度过快，公共住房的建设质量比较差，导致维修成本居高不下，而租金又相对低廉，所以根本达不到以租养房的目的。针对这一问题，近年来，英国政府创新机制，积极寻求住房保障与财政稳健的平衡点。

1.支持住房协会的发展。目前英国用于向低收入阶层出租的公共住房由地方政府和住房协会共同拥有。并且，为了减轻财政负担，政府将部分公共住房转移给住房协会进行管理，由其提供物业管理、收取租金并负责对公共住房进行维修，住房协会可以间接从财政借入资金或直接从私人资本市场进行贷款，住房协会资金来源的多样化减少了财政投入，降低了成本也提高了效率。

2.住房补贴。英国是住房自有率比较高的国家，目前约70%的人拥有自有住房，剩下30%的人租赁政府公房或私人住房。虽然政府公房占住房总量比例不高，但是政府并没有放弃对低收入阶层住房保障“托底”的责任，政府为居民租住住房提供相应补贴，除了一般补贴之外还有面向如警察、教师、医生等特殊职业群体的补贴。根据居民租住对象的不同有租用公房补贴和租用私房补贴两种方式：（1）租用公房补贴。英国提出“公平房租”的概念，将公房房租与市场租金相挂钩，挂钩后公房房租水平提高，地方政府根据租房者的经济状况，在公平房租的基础上给予一定的折扣。为避免公房房租提高对低收入阶层的影响，国家又制订了“标准住房福利”，划定一条收入水平线，按收入水平高低来确定住房福利的多少。这种差异化的补贴方式体现了对低收入阶层的照顾，更为公平。（2）租用私房补贴。因为私房租金不能像公房租金那样打折，因此租用私房的补贴方式主要是现金补贴。政府审核申请者的经济状况之后，结合公平房租，确定适当的现金补贴数额，并将补贴直接交给房东，减少了中间环节，避免申请者将补贴挪作他用。

（三）美国

房地产业是美国经济的主要支柱之一，对相关产业具有很大的带动作用，为了保持经济繁荣发展，政府鼓励私人购置住房，因此美国的住房商品化程度比较高，自有住房比例也很高。政府的住房保障主要面向低收入阶层。

1.购房减免课税政策。美国为了鼓励中低收入者购买住房，对其购房贷款进行税款抵免，在缴纳个人所得税时利息支出可以核减个人年收入，用于居住的住房减征财产税。为鼓励住房出租，政府对出租住房的业主实行税收豁免，除了扣除正常经营开支、州税、地方财产税和住房抵押贷款利息外，还可计提折旧。为了限制住房炒作，一些州规定自住房满2年以上出售可享受大幅度的房地产增值税减免，而投资性住房不能享受优惠。另外为解决低收入人群过于集中产生的一些社会问题，政府采用“掺沙子”的做法，对私人开发商实行退税政策，鼓励他们在建设商品房的同时，按一定比例为低收入阶层提供廉价房。

2.大力兴建公共住房。目前，美国公共住房由地方政府负责兴建，联邦政府出资，建成后产权归地方住房局。公共住房以低租金向居民出租，一般比市场租金低20%—50%左右。

3.住房券形式的住房补贴。对于超过一定数额的租金，都可以用住房优惠券支付。

二、借鉴国际经验，进一步完善我国“住有所居”财税政策

日、英、美等国为保障本国公民“住有所居”采取了各具特色的财税政策，为我国完善保障居民住房需求的财税政策提供了指导。

（一）加大公共住房建设力度

日本、美国都把大量兴建公共住房作为中低收入阶层住房保障的重要基础。我国目前公共住房建设主要包括限价商品房、经济适用房和廉租住房，但是在供给的绝对数量上还远远不足，不能解决住房的供需矛盾。公共住房建设不足的问题在于地方政府的动力不足，从深层次上追究，问题的根源在于地方税制不完善和地方政府财源建设的问题，房地产业是很多地方的经济支柱，关乎GDP的增长和政绩，所以地方政府不愿意拿地出来进行保障性住房建设。改变这种局面需要在增加地方财权的基础上，改变激励与考核机制，调动地方政府建设公共住房的积极性。

另外，在建设公共住房的过程中，中央政府与地方政府要合理划分职责，可建立一个类似于日本住宅公团的住宅公司，中央政府拿出专款保证资金供应，地方政府合理规划用于公房建设的用地，住宅公司保证建设质量，建设完成后移交地方政府管理。公共住房建设并不是一两年的问题，需要建立一个长效机制，建设方向也要因时因地而异，目前应该在首先保障“数”的基础上逐步追求“质”，“量”“质”并重，满足百姓需求。

（二）成立专门的政策性金融机构

日本住宅金融公库的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。考虑到我国的财政压力，住房政策性金融机构的资金来源可以多元化，如发行金融债券、向中央银行借款、利用住房公积金和社保基金等，但是财政责无旁贷，尤其在建立初期需要进行扶持，每年根据预算和财政投融资计划，向其提供资金，鼓励其向居民发放长期低息贷款，财政承担贴息。

（三）采取灵活的住房补贴制度

英国、美国的住房补贴制度既减轻了中低收入者的住房负担又尊重了个人偏好和自主选择，效率也很高。一般来说住房补贴分为实物补贴和货币补贴，也就是“补砖头”和“补人头”。由于住房档案和收入信息系统不健全，目前在我国许多城市，无论是“补砖头”还是“补人头”都面临着难以确定住房保障对象的尴尬，保障性住房下停着豪华车引起社会广泛关注，甚至使公众开始怀疑保障性住房制度本身。因此要建立灵活的住房补贴制度，首先要实行收入申报制度，使个人收入趋于透明化。一般认为在房屋比较短缺时应该“补砖头”，房屋存量能够满足社会需求时考虑“补人头”。当条件成熟时，我国应该在目前单一“补砖头”的基础上，增加“补人头”的方式。可以参照美国的住房券制度，把住房券发给符合条件的居民，居民拿住房券在市场上自由地租房或购房，房东、开发商将手中的住房券向政府兑换货币，或抵减应缴税费。租用私房方面也可以借鉴英国，由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。

（四）完善住房保障的税收优惠

美国非常注重用税收手段来鼓励居民建房或购房，日本也有相应的税收政策。我国目前已经有了一系列相关方面的税收优惠来减轻居民的购房负担如对开发普通标准住宅的土地增值税优惠、转让居住满5年的家庭唯一住房免征个人所得税等，但是这些鼓励措施还需要进一步完善。首先，尽快清理住房开发、建设过程中的税费，加快物业税改革试点和推广工作的步伐。同时，为了减轻购房贷款利息负担，可以允许住房贷款利息支出进行税前扣除；并且，制定有差别的税收政策，区别无房者、改善性住房者和投机者。此外，为了鼓励社会住房出租，可以允许业主对房屋计提折旧，并且针对社会上大量存在的为了子女求学、老人就医和工作方便的“换房一族”，允许其在纳税时在自有房屋出租的租金收入中抵扣所支付的现居住地租金支出。财

责任编辑 张蕊