时间:2020-02-11 作者:黄雯 (作者单位:中证金融研究院 北京市财政局) 万丽梅 (作者单位:中证金融研究院 北京市财政局) 范晓婷 (作者单位:中证金融研究院 北京市财政局)
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摘要:
作为国民经济的支柱产业,房地产行业的稳定运行对于完成“十三五”经济目标、保障供给侧结构性改革顺利进行至关重要。房地产行业面临长期系统性下行压力,总量过剩、区域分化的结构性矛盾凸显,去库存任务艰巨,其风险与经济、金融风险交织在一起,这都需要加快房地产行业供给侧结构性改革,促进房地产行业长期健康发展,从而推动经济增长和结构调整。
短期结构性泡沫与长期系统性下跌冲击并存
房地产行业短期回暖难改长周期拐点。在历经了去年的加速下滑之后,今年一季度房地产市场出现销售、投资的大幅回升,呈现出“V型”反转的特征,但这种短期回暖难改长期趋势。从人口和经济周期来看,我国总人口和总劳动人口大约在2030年和2020年达到峰值,而2010年左右进入老龄化加速期,占购房主力的20—29岁人口在2016年仍处于相对高峰,随后几年会明显下降,同时我国存量住宅已达到240—250亿平方米,城镇人均住房建筑面积已达35平方米左右,人均住房套数为0.35,达到世界平均水平。理论和国际经验均表明,我国每年释放的住房有效需求已低于新增住房供给量,房地产行业处于长周期的拐点。
房地产行业面临短期结构性泡沫膨胀与长期系统性下跌冲击可能的风险。...
作为国民经济的支柱产业,房地产行业的稳定运行对于完成“十三五”经济目标、保障供给侧结构性改革顺利进行至关重要。房地产行业面临长期系统性下行压力,总量过剩、区域分化的结构性矛盾凸显,去库存任务艰巨,其风险与经济、金融风险交织在一起,这都需要加快房地产行业供给侧结构性改革,促进房地产行业长期健康发展,从而推动经济增长和结构调整。
短期结构性泡沫与长期系统性下跌冲击并存
房地产行业短期回暖难改长周期拐点。在历经了去年的加速下滑之后,今年一季度房地产市场出现销售、投资的大幅回升,呈现出“V型”反转的特征,但这种短期回暖难改长期趋势。从人口和经济周期来看,我国总人口和总劳动人口大约在2030年和2020年达到峰值,而2010年左右进入老龄化加速期,占购房主力的20—29岁人口在2016年仍处于相对高峰,随后几年会明显下降,同时我国存量住宅已达到240—250亿平方米,城镇人均住房建筑面积已达35平方米左右,人均住房套数为0.35,达到世界平均水平。理论和国际经验均表明,我国每年释放的住房有效需求已低于新增住房供给量,房地产行业处于长周期的拐点。
房地产行业面临短期结构性泡沫膨胀与长期系统性下跌冲击可能的风险。一二线城市需求持续旺盛带动房价短期的上涨,尤其是自2015年年底以来部分城市出现快速大幅上涨,但三四线城市受制于巨大库存压力,并未出现房价的明显上行,反而引发了结构性泡沫膨胀隐忧。从长期来看,随着经济增速逐渐下台阶、人口结构发生变化以及城市化进程演变,住房需求总体呈趋势性放缓,房地产市场价格面临长期系统性下行压力,加上开发企业资金链紧张,进一步加大了房价的不稳定性。
结构性分化加大去库存难度
房地产市场结构性矛盾凸显。我国房地产市场表现出区域结构、地产类型、资金风险、企业类型等多方面的不均衡。当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化,“一二线热,三四线冷”将会是未来一段时间房地产市场的主基调。今年3月,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均明显扩大,分别比上月扩大0.6和1.2个百分点,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市。另外,从地产类型来看,商业地产供大于求的状况远甚于住房地产;从资金风险来看,房地产企业资金链断裂风险远大于居民家庭的住房抵押贷款偿还风险;从企业类型来看,小型房地产企业购地融资成本高,但售价低、利润低,融资能力和去库存能力明显弱于大企业。上市房企也呈现出结构性分化,2015年142家房地产上市公司实现净利润911.46亿元,较上年同期下降1.6个百分点,其中69家实现净利润同比上升,42家净利润增长超过20%;73家净利润同比下滑,25家净利润下滑超过100%。
区域失衡叠加资金“虹吸效应”增大了房地产市场去库存压力。截至2015年底,我国商品住房总库存约39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。部分一二线热点城市如深圳、上海、南京等去化周期低于9个月,大部分二线城市去化周期多在12—16个月,但三四线城市去化周期普遍大于18个月,少数城市甚至10年都消化不完现有库存,去库存压力主要集中在三四线城市。同时,一线城市及周边楼市过热,产生了明显的资金“虹吸效应”,资金从三四线高库存地域转移至一二线热门城市。一线城市周边的二三线城市地价屡创新高,今年一季度二线城市土地出让金增长36%、楼面价上涨49%。经济疲弱、人口和资金外流使得三四线城市房地产去库存难度 增大。
房地产与经济金融风险联动宏观政策面临两难
房地产及其相关行业拉动经济增长的作用逐渐减弱。房地产及上下游行业相关投资占固定资产投资的70%,占GDP的20%。据测算,中远期内1单位的房地产投资可拉动2.11单位的上游产业总需求,推动0.18单位的下游产业总供给。2013年房地产生产活动对GDP增长的贡献高达29.4%。尽管今年房地产行业出现销售、投资回暖,但与过去相比,房地产及其相关行业拉动经济增长的作用正在逐渐衰减。若房地产行业过快下行,将直接拖累固定资产投资和GDP增速,另外,房地产下行还对地方财政产生巨大压力。2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%,其中,招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%。土地财政的不可持续加大了财政压力,挤压了地方政府基建等投资空间,进一步加大了经济增长难度。
房地产与信贷风险互相强化。资金和各种资源通过银行信贷、信托等影子银行、公司债券等流向房地产行业及基建领域,对其他实体经济部门发展产生挤出效应,使得信贷风险集中在房地产等行业。截至2015年底,房地产企业从信托渠道融资的余额估计在2.5—3万亿元左右。经济下行和去库存压力不仅加剧房地产行业资金链断裂风险,引发不良贷款率上升,也加大信用违约风险。另外,房地产行业杠杆情况复杂,自买自卖转按揭、首付贷、众筹炒房、P2P等杠杆工具加大了房价波动,进一步加剧了信贷风险。日本等国的经验显示了房地产与信贷的螺旋式相互强化。房地产价格上升推高抵押品价格,从而额外获得信贷被用于购买房地产,又进一步推高了房地产价格;当泡沫破灭时,房地产价格下跌降低了抵押品价格,信贷收缩迫使企业出售房地产等资产,进一步降低了房地产等资产价格。
风险在楼市股市债市汇市之间交叉蔓延。经济下行压力下,流动性脱实向虚,巨量资金在楼市、股市、债市、汇市之间不断转换配置,无序推高资产价格,容易导致资产泡沫的聚集和迁移,加剧了这些市场之间的风险联动和交叉感染。美国、日本、香港等成熟市场的股指与房价的历史变化趋势表明,楼市、股市的长期走势趋于一致,但短期会有替代性或滞后性。由于我国房价一直单边上扬,房价与股指变化的正相关性不明显,但2006年之后相关性有所增强,资金在两个市场之间迁移时有发生。另外,近期人民币开启双边波动,贬值预期升温,这意味着经济基本面不再支持房价继续上涨。
房地产行业对货币政策及行业政策提出了挑战。首先,货币政策既要防止房地产行业下行,又要避免资产价格泡沫。经济和房地产行业下行压力下,货币政策不能过于紧缩,但房地产市场对货币政策十分敏感,国际经验表明,宽松的货币政策容易诱发房价过快上涨。其次,作为总量性政策,货币政策无法有效解决房地产市场的结构性分化问题。再次,人民币汇率调整及政策取向对房地产市场的影响巨大。慢速贬值意味着货币被动紧缩,实际利率升高,房价将会下跌;急速贬值条件下,可能会引发房地产价格出现悬崖式下跌。
推动供给侧结构性改革 促进房地产行业长期健康发展
(一)明确房地产行业的政策取向,推动其回归功能定位。房地产行业的长期健康发展,事关宏观经济和金融稳定全局,必须高度重视房地产行业的政策取向,推动房地产市场回归中性。由于实体经济投资回报率下降,在信贷宽松启动的“杠杆+楼市”金融加速器效应下,房地产市场金融属性凸显,投资和投机现象严重。建议推动房地产回归居住的消费属性,鼓励房地产开发商降低房价,适度实施反周期性的短期性住房消费政策,建立与宏观调控相协调的住房需求稳定机制,维持合理稳定的住房需求。
(二)推动供给侧结构性改革,矫正要素配置扭曲和供需结构错配。目前,房地产市场的要素价格配置扭曲,土地等重要的生产要素市场尚没有形成市场化的定价机制,政府“有形的手”在土地价格形成中往往扮演了重要角色。另外,房地产市场的供需结构错配,存在诸如“有房无人住,有人无房住”的怪像。由于房地产市场并未形成市场化价格机制,即便高库存积压,但房地产商仍不愿意降价出售,去库存问题有增无减。建议从供给侧结构性改革入手,完善土地流转等要素市场,让市场机制发挥要素价格配置的作用,解决供需结构错配问题。
(三)调整规范房地产市场结构,积极稳妥去库存。面对当前房地产市场短期泡沫严重,结构性分化矛盾凸显,不能依赖于加杠杆的方式去库存,而应着力调整市场结构,实施差异化的调控手段,做到“因城施策”。一是推动城镇户籍制度改革,加快三四线城市的城镇化建设。通过加速城镇户籍制度改革,加快解决农民工在城镇落户问题,通过农民工市民化,促进中小城市房地产需求的增长。同时加快房地产行业转型发展,通过推进产业转型升级、产城融合、职住平衡等经济社会政策,加快推进房地产行业与当地经济社会、城镇化的协调发展,加快产业园区居住配套建设,加快旅游、养老、文化、休闲等主题性、嵌入式跨界地产发展,以房地产行业的转型升级推进三四线城市城镇化发展步伐。二是加快解决大城市高房价下的住房问题。围绕“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的思路,建立多层次住房供应体系,实现本地常住居民“住有所居”。对高收入人群,可以通过供应商品房满足其购租住房需求;对购租商品房有一定困难的“夹心层”家庭(如新市民、新就业大学生),通过销售、出租具有共有产权性质的安居住房满足其住房需求;对低收入住房困难家庭,通过公共租赁住房和低收入家庭租房补贴满足其基本住房需求。三是加大棚改、住房保障货币化力度。通过加大棚改货币化力度,停止新批保障性住房用地供应,发放低收入家庭住房租赁补贴,适应当前形势调整住房保障方式方法,进一步促进库存商品住房的消化。
(四)防范化解房地产风险,避免风险传导与交叉感染。一是降低房地产开发企业资金链断裂风险,改善房地产企业融资环境。放开房地产企业在股市融资等限制,鼓励金融机构对促进房地产业资金正常运转给予必要支持,支持和鼓励中介机构从事盘活住房产业资金链的市场活动。加强对中小房地产企业融资支持,支持企业通过银行、证券、债券、信托等多种渠道融资,金融机构应加强对中小城市、中小企业的贷款支持政策,定向改善房企融资环境。如鼓励房地产企业并购重组、推进不同性质企业之间采取混合所有制相互持股、推广房地产信托投资基金(REITs)等创新产品降低行业杠杆率。二是密切监测房地产及相关金融风险。理顺房地产市场与股市、汇市、债市之间的风险传染路径,摸清目前居民加杠杆水平、影子银行体系中借款给房地产企业的规模,是否有隐形担保兜底等情况。三是制定房地产市场泡沫破灭的应急预案。面对可能的汇率冲击或预期转向,预防房地产市场出现悬崖式下跌,并由此带来的资产价格—信贷链条收缩循环,谨防对经济、金融产生冲击,守住不发生系统性风险的底线。
责任编辑 韩璐
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