公共租赁房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。为保障公共租赁房运行体系的公平与效率，承租人员的租金负担能力和财政资金投入的可持续回收是公租房租金定价应重点考虑的因素。厘清公租房属性定位，对其租金定价的原则和方法进行理论分析，进而探讨政府投资建设的公共租赁房的租金定价与调整方案，有助于为政府更好提供公共租赁房服务提供支持。

公共租赁房租金定价的理论分析

一般商品有三种定价方法：基于顾客价值的定价方法、基于成本的定价方法和基于竞争的定价方法。公共租赁房具有“准公共产品”属性，这决定了其难以依靠单纯的市场机制得到有效供给，必须由政府以租户可负担的租金水平加以提供和组织实施。公共租赁房的租金定价可考虑采用租户支付能力导向定价（即租户认知价值定价）、公租房开发运营成本导向定价、市场租金导向定价（基于竞争导向的定价）等方法中的一种或多种组合。其中，租户支付能力导向定价是首选的方法，应以租户家庭各方面收入申报、核实和统计为基础，按照剩余收入法并参考相关国际经验测算其租金负担能力，并以此为基础确定每套公租房的租金。而为了维持整个公共租赁房运行体系的持续健康发展，各级政府财政的投入资金也需要通过租金收入和其他附属物业收入逐步在可接受的年期内回收，因此成本导向定价方法也是必须要考虑的。

典型城市公共租赁房租金定价情况

1.典型城市公共租赁房财政投入情况。本文选取北京、上海、广州、重庆、杭州、厦门等6个典型城市为代表，近5年来这些城市公共租赁房建设的财政资金投入情况如表1所示。其中重庆市的市级财政投入力度较大（除2013年），公租房开发建设规模也较大，还增设公共租赁房管理局这一政府部门，截至2015年3月底，公租房累计开工4475万平方米，入住18.5万户，解决了近50万中低收入群众的住房困难。上海和广州的市级财政投入近几年都保持稳定增长，广州市分别于2013年底、2014年底推出6709套、8519套集中供应的公租房，上海的市筹公租房于2011年底推出5100套、2013年5月推出4042套，两城市的公租房供应工作稳步推进。杭州和厦门虽然是全国较早推行公共租赁房供应体系的城市，但各年财政资金投入不太稳定，相对于前述三大城市，开发和供应规模较小。北京市2014年投入约100亿元用于保障房建设，其他年度公租房财政投入数据在该市财政预算执行情况报告中未体现。综合来看，各城市公共租赁房相关财政资金投入不太稳定，缺乏可持续性；参见各城市各年度的财政预算执行报告，公租房市级财政投入缺乏统一、规范的支出科目。

2.典型城市公共租赁房租金定价政策。如表2所示，北京市采用的是将市场租金、成本租金和租户支付能力相结合的定价模式，但其单位租金水平则更接近于市场租金；上海市的定价原则主要依据市场租金，因此其单位租金水平较高；广州市按照租户收入差异、以市场租金的一定比例来进行公租房租金定价，因而其租金范围跨度较大；重庆市以成本租金为基础，通过区位和房屋类别差异具体确定每套房租金，由于其成本内涵少，只包括建设贷款利息和后期维护费用，因而其租金水平整体较低，租金范围跨度不大；杭州市将成本租金和市场租金结合起来考虑，不仅仅只有贷款利息和维护费用，而是包括所有开发成本、维护成本和管理成本，因而其整体租金水平较高，但由于可根据租户收入差异有一定程度减免，其最低租金门槛也较低；厦门市按照市场租金与租户支付能力定租，由于考虑租户负担能力的权重较大，因而其整体租金水平较低，单位租金跨度范围较大。

存在的问题

1.租户可负担与投入可持续回收难以平衡。从部分城市的公租房运行实践来看，由于建设运营成本较高或项目周边市场租金偏低，按照投入可持续回收原则测算的成本租金可能超出租户的负担能力或心理价位租金。例如上海首批5100套公租房经过一轮配租其出租率不足40%，租金偏贵是主要原因（上海项目租金均按“略低于市场价格”的原则制定，但实际已超过租户月工资的三分之一）。

2.租金定价细则不具体、缺乏可操作性。典型城市出台的公共租赁房租金定价方案不具体，不利于所投入的财政资金可持续回收。如上海公租房租金按照“略低于市场租金水平”确定，到底应低于市场租金多大幅度，并没有明确的限定。而杭州市在制定公租房租金标准时，要求“综合考虑房屋建设、维修和管理成本，按低于同地段市场租金水平制定”，但对成本和市场租金各自所占的权重是多少，却未做明确说明。

3.租金定价缺乏动态调整，不能适应供需环境变化。为实现公共租赁房财政投入资金的可持续回收，受租户收入增长、公租房开发和运营成本增加和通货膨胀等因素的影响，需要通过租金水平的相应调整来收回成本和弥补投资，现阶段大多数城市缺乏相应的租金动态调整机制，即使有城市规定每年或每隔几年对租金进行动态调整，但并没有明确的调整依据和幅度限制。例如，重庆市规定“租金实行动态调整”，但是具体应参考哪些因素进行调整，调整幅度是否有限制均未明确规定。

完善公共租赁房租金定价策略的建议

通过以上分析，可以得到如下结论：一是公租房租金定价方法应以租户支付能力导向定价为主、以建设运营成本导向定价为辅，而不能仅以市场租金的一定比例进行定价，避免因租金过高、租户难以负担而弃租。二是为实现财政投入可持续回收，应随租户收入增长、通货膨胀等因素动态调整租金，对新竣工交付的公租房拟定较高租金，在租户可负担的前提下致力于增加公租房租金收入。三是从典型城市的情况来看，财政资金投入缺乏持续稳定性和支出科目的规范统一性；各城市的租金定价模式和租金水平差异较大，总体上都存在定价依据模糊、缺乏可操作性等问题。四是为协调可持续回收原则下的成本租金与租户可负担租金可能存在难以平衡的矛盾，须配套实施“租金援助计划”，给予不同租户收支情况进行差异化租金补贴。

因此，建议综合考虑租户负担能力、财政可持续性等多种因素，统筹完善公共租赁房租金定价体系。一是明确租金定价的原则、方法体系和操作细则。应以租户可负担为基本原则，城市住房保障部门对公租房租户和符合资格的轮候家庭每年进行收入、支出情况的抽样统计调查，通过专家意见法确定适合于中低收入家庭的房租收入比标准，从而测算租户可负担的租金水平，作为租金定价区间的上限。另外也需要考虑财政资金投入的可持续回收，综合计算公租房的开发建设成本和维修管理成本，至少能维持折旧费、维修费和贷款利息这三项最基本成本，以这些基本成本为依据确定租金定价区间的下限。以负担能力定价法和成本导向定价法得到的租金区间上下限为基础，运用层次分析法确定两类方法的权重占比，再综合确定租金水平。二是动态调整租金水平。随着租户收入的持续增长，租户的租金负担能力也逐步增强，应以租户收支（其中支出包括居住支出和非居住支出）统计调查数据为基础，按照租户生活必需品物价指数和租户家庭可支配收入的变动为基础，相应幅度地调整公租房租金水平，并相应确定每年最大调整幅度。三是控制并公开公租房开发建设成本。有效控制公租房开发建设成本，一方面可降低可持续原则要求的租金水平，另一方面缩短投资资金的回收周期。住房保障部门应通过公开政府投资建设的公租房项目的成本信息，加强公众对公租房开发运营的监督，也有利于未来定租时，租金水平在租赁双方达成确认和共识。四是努力增加可出租单位以外的收入。按照规划标准并结合消费承受能力配建足量的公租房项目附属商业物业，以商业物业的租赁广告收入弥补公租房收支缺口，努力实现可持续运营。除此之外，在公租房资金供需缺口异常大的部分城市，可考虑通过出售部分单位的公租房，提前收回开发建设成本，但须参照现行成熟的经济适用房出售管理办法，严格限制购买者的牟利空间。

责任编辑 张蕊