1998年，由于国家住房改革政策的出台和实施，房地产市场供需形势发生了很大变化。仅在北京1998年秋季的4次房展会上，参展人数近30万人，平均每30个北京人中就有一人参加了展会，盛况空前，引起社会各界广泛关注。不仅在北京，在全国各地，住房改革全面展开。

安居才能乐业，房改加快步伐

解决城市住房难问题早在1978年9月的全国城市建设会议就已提出，国家也投入了大量的住房建设资金，以提高城镇居民的居住水平，但20年来住房仍是困扰人们的一大难题。据统计，目前我国城镇居民人均居住面积不足9平方米。与发达国家相比，与人民住房需求相比，仍有较大差距。住房消费、住宅市场潜力巨大。因此，住房制度改革被列为本界政府五项重要改革任务之一。

深化住房制度改革，主要是稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房新制度。另外，要加快住房建设，促使住宅产业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议进一步明确了从1998年下半年，也就是从7月1日起，停止住房福利性实物分配，实行住房分配货币化。7月，国务院发出《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，加快了经济适用住房建设，并先后在土地、货币信贷、税费、价格等方面制定扶持政策，加强宏观调控。新建经济适用房原则上只售不租，职工利用工资中的住房消费含量和归集在个人名下的公积金，依靠个人住房贷款以及有条件的地方按规定获得的个人购房补贴等来支付购房款。实施这项制度将彻底结束长期以来我国实行的住房实物分配制度，向住房商品化迈出决定性的一步，而且是迟早必须迈出的一步，具有深远的意义。由于各地经济条件等情况的不同，各地具体的房改措施和实施时间各不相同，除大规模经济适用房住宅建设继续推进外，大幅度提高住房租金、提高住房公积金交纳比例、活跃住房按揭消费、完善住房交易市场等各项房改计划进展十分有限。因此，7月1日全面启动时限被“中央统一原则，地方分散决策”所代替，但国家建设部又明确要求各地按照国务院通知规定，深化住房制度改革，必须在1998年底停止住房实物分配，不能拖到明年。

小康的关键看住房，住宅业喜忧参半

我国房地产业是新兴的行业，发展至今还不到20年。改革开放以来，住宅建设进入了大发展时期，其投资额从1991年的570亿元增加到1997年的3 000多亿元，住宅竣工面积从1991年的1.4亿平方米增加到1997年的3亿平方米左右，从而带动了相关行业的发展，促进了经济的增长。因此，住房建设也被作为扩大国内有效需求，促进消费，拉动经济增长的新的培育点和增长点。1998年住宅建设发展势头良好，前三季度全国商品住宅开发完成投资1 134.93亿元，比1997年增长29.2%；商品住宅完成销售额803.05亿元，增长64.6%，其中个人消费占销售额的3/4。

有人这样形容目前我国的房地产市场——政府执著，银行努力，商家焦虑，居民观望。中央下大力气扶持住宅产业的发展，推进住房制度改革，目的就是把渴望安居的人们推向市场。但是，几十年来城镇居民已经习惯了福利分房，从未把住房消费列入自己的正常消费，虽然房改推行了多年，相当多的居民还是期待居住福利分配的住房。另外，我国的房地产金融不够发达。无论国内还是国外，房地产业的发展都是建立在与金融业的良好合作上。可以说，金融业对房地产业的生产、流通和消费各阶段都有巨大的影响。虽然我国从扩大贷款规模到贷款利率下调，各商业银行在个人贷款购房方面也做出了种种努力，燃起了安居的希望，但效果不尽如人意，居民观望的居多。这是我国住宅需求增长缓慢的重要原因。同时，住宅产业自身也存在着种种瓶颈制约因素：一是集约化程度低，经营方式粗放。我国房地产企业规模普遍偏小，大约3万多家房地产经营企业平均资产总额不到4000万元，多数企业不具备开发能力。二是投资结构不合理，商品房积压严重。本来投资回收期长和资金周转率低就是房地产业的劣势，房屋的积压更是雪上加霜。据统计，我国现有空置房7000余万平方米，足够今后一、二年消化的，且多为高档写字楼、商品房、别墅等，仅北京市现有空置和在建高档写字楼已足以满足14年的需求。三是房价过高，房价工薪比、房价租售比等重要指标不合理。目前新商品房房价相当于一般居民家庭年收入的10倍以上，大部分家庭买不起住房，而是选择租房，因为是低租金福利制，租比买要合算得多，人们也不愿买房。因此，房价过高成为阻碍房地产业发展的重要因素，也是国内住房需求大但却不能把潜在需求变为有效需求的重要环节。

深化住房改革，大势所趋

尽管房地产市场存在种种问题，住房改革步履艰难，但停止住房的福利性实物分配，实行住房商品化、住房分配货币化的住房改革是大势所趋，非进行不可。鉴于目前我国的经济形势，仅靠提高工资的形式来解决住房货币化的资金问题是不现实的。因此，应从以下几方面来完善现行住房改革的政策：

——建立新的城镇住房供应体系，大力发展经济适用住房。新的供应体系即指对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉价周转房，交纳廉价租金；中低收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。在这一新的供应体系中，重点是大力发展经济适用房，这既是房改的目的，也是房改成功的一个标志。因为，目前我国70%至80%以上是中低收入家庭，经济适用房因适应这一国情而受到青睐。1998年10月29日，北京市首批19个经济适用住房项目隆重登场并由政府出面举办认购会，共展出470多万平方米、6万多套住房，房价每平方米2000至4000元之间，主要针对中低收入阶层。到认购会结束，共认购237.5万平方米，约占展出面积的一半，是北京历次房展中绝无仅有的。因此，经济适用房的质量、价格、销售、服务等问题是下一阶段要着力研究解决的。

——完善房地产金融，发展住房消费信贷。除在满足负债比例管理要求的前提下，优先发放经济适用房的开发建设贷款外，还要扩大个人住房贷款的发放范围，取消规模限制，并适当放宽贷款期限。这是金融体制为适应房改，加快住宅建设所采取的主要改革，改变了我国长期以来贷款的投放几乎都集中在生产环节，很少直接面向消费需求的状况。国内各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，促进了房地产市场的发展，也有力支持了住房改革。人民银行公布的《住宅担保贷款管理试行办法》不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。今后，应认真组织好扩大住宅个人消费贷款的衔接工作，使之既能为居民个人购房提供金融服务，又能实现住宅产销的良性循环。

——开放和规范住房二级交易市场。开放搞活住房二级交易市场是推动公房出售的重要因素，是住房制度改革的一种新的可行途径。开放住房二级市场使人们在要求改善居住条件或因工作地点、收入水平等发生变化时，可将其现住房以出售、交换或出租的方式放弃，而以购买、交易或租赁的方式重新获得满意的住房。由于开放二级市场涉及问题复杂，特别是在大城市中土地级差和增值收益的分配和调节问题还没有具体的规定和完善的操作方案，因此，要先试点、先规范、后放开、再推开，要实行准入制度，这样才能保证住房的交易市场健康发展，从而使住房资产在合理流动与优化配置过程中满足人们不断变化的住房需求，实现不同家庭在不同时期的即期住房消费需求。