经过近十年的住房制度改革试点，我国房改已进入了全面推开阶段。随着全国第三次房改会的召开，这一关系国民收入分配格局调整、涉及千家万户切身利益的问题，将更加成为全社会普遍关注的热点。由此伴生的住房资金管理问题，愈来愈成为各级财政的中心议题。本文仅从财政管理角度，谈谈新形势下的住房资金管理问题。

长期以来，我国实行的是由国家直接投资建设住房，无偿分配给职工的福利型住房制度。这种制度在我国建国初期曾起过积极作用。随着形势的发展，现已日益暴露出它的弊端。一方面，国家每年以数百亿资金投入住房建设，形成国家对职工的一种福利性“暗补”，另一方面，由于国家财力难以满足职工不断增长的住房需求，又反过来导致人们心理上对政府的依赖与抱怨。开展住房改革的思路，就是将财政和企业用于住房建设的支出，由暗补转为明补。通过提租——补贴——回收过程，改变住宅建设由国家和单位包揽，单位建房、分房、维修管理住房，以及住房的福利性实物分配体制。

按我国房改的目标测算，今后十年，全国每年约需投资450-540亿元资金用于住房建设。这在我国当前的财政状况下，如果沿袭旧的体制，单靠政府和企业的力量是无法实现的。因此，要改变这种状况，首先必须坚持国家、单位、个人三者共同负担的原则，改变现行投资体系，提倡政府、单位、个人都出一点，扩大资金来源，增加住房供给，减轻国家负担；其次，坚持住房机制转换和原有资金划转的原则，从分配体制上把住房消费基金逐步纳入正常渠道，将目前国家实际用于建设、维修、管理住房的大量“暗补”资金转化为明补，并通过财政、税收、工资、物价、金融等方面的配套改革，逐步实现资金的良性循环；再次，坚持售、租、建并举的原则，形成一个提高租金，促进卖房，回收资金，促进建房的联动序列，最终把住房作为商品进行社会化生产、经营和管理。

在房改过程中，财政部门要通过对住房资金的管理手段，按照国家、集体、个人三者共同负担的原则，组织和动员社会力量，为住房改革提供资金保证。财政管理住房资金的范围和原则是：

一、提租补贴资金的管理。合理调整公房租金是住房制度改革的核心。众所周知，现行的低租金制度是导致单位住房紧张的直接原因。按现行标准回收的租金收入，难以支付住房的正常维修和管理费用，更谈不上用于新建住房。因此，调整房租是房改的核心。这里值得研究的是提租幅度和补贴来源问题。在当前条件下，比较适宜的办法是“多提少补”或小步提租不补贴。补贴资金的来源，按国务院和财政部有关文件规定，首先立足于从原有资金中划转，在成本中列支的补贴资金不得超过本地区国有企业补贴的20%；行政事业单位提租补贴，不得超过本地区行政事业单位补贴总额的50%。

二、城市和单位住房基金的管理。把国家和企业用于住房建设的资金从原来的体制中分离出来，建立城市住房基金和单位住房基金，是我国住房制度改革在财政体制上的新举措。在我国新近发布的《企业财务通则》、《企业会计准则》和预算科目上充分考虑了住房基金科目的设置与核算。住房基金是专门用于住房改革的资金。试点城市的经验表明，建立城市、单位住房基金并加强对此项资金的管理，对于支持和促进当地房改具有相当重要的作用。城市住房基金主要来源于各级财政的拨款，据一些省市决算报告反映，财政拨款约占城市住房基金总规模的60%以上。这部分资金主要用于补充行政事业单位发放提租补贴和缴纳公积金的不足，以及住房建设、维修和管理。财政对城市住房基金实行预算内列收列支的管理办法进行管理，凡是预算上有明确科目的，要全部划转，预算上难于与其他经费分开的，应在确定合理的划转比例基础上进行划转，对划转出来的资金，连同直管公房的出售收入、上级财政拨给或借给的资金等，一并存入在银行单独开设的城市住房基金财政专户。各地财政部门要与当地房改部门一道，根据国家房改政策和当地实际，共同研究城市住房基金的具体使用办法，保证住房基金专项用于住房改革和住房建设。单位住房基金包括企业和行政事业单位住房基金。对单位住房基金的管理，财政部制定了一系列财务会计制度，为了与新的财务会计制度相衔接，去年又研究制定了新的补充规定。这些文件要求对单位住房基金实行单独管理，对资金的划转、使用、管理方式和会计处理等也都作出了明确的规定。

三、公房出售及售房收入的管理。向职工和居民出售现有住房，是加速房改的重要措施，也是推行住房商品化的必要手段。我国先期试点地区在这方面取得了一定的经验。但也有一些需要研究的问题。比如，有的对公房价格定得过低，使国家财产蒙受损失；有的把不属于住房的开支列入房价，使新建的商品房成交困难，造成新的资金浪费；有的售房收入未纳入住房基金，多家争利，乱支乱用等。因此，确定住房的售价以及售房收入的回收、管理等都是一些很关键的问题。住房售价的确定原则是，既要考虑职工的购买能力，又要保证国有财产不致流失。售房收入的回收管理原则是，谁投资谁收回。公有住房出售，一是根据国务院颁发的有关国有资产评估条例进行评估，通过评估确定合理的出售价格；二是公有住房出售后，要按会计制度有关规定在帐务上进行调帐处理；三是合理进行售房收入的分配，按公房产权隶属关系和投资比例分配售房收入，以形成各级住房资金的一项重要来源。

公有住房出售收入系指公房产权单位向职工出售住房后收回的资金，包括房产管理部门所属公房的出售收入和国有企业、行政事业单位所属公房的出售收入。公房首次出售时，财政部门要会同公房产权单位确定公房修建时资金来源中单位资金（包括单位借入资金）和财政投资的比例，按核定的比例分别上缴财政和留产权单位。上交财政的公有住房收入，按现行财政体制和产权单位的隶属关系，分别纳入中央和地方各级财政住房基金，专项用于住房建设和住房制度改革。

四、住房公积金的管理。建立住房公积金制度是各地房改方案的一项重要内容，自上海率先推行以来，取得了较好的效果。建立住房公积金是在当前条件下筹集住房建设资金的一种有效手段，但是从各地执行情况看，也存在不少需要研究的问题。主要表现在公积金的使用与管理上。有的地方公积金没有用于住房建设，而是用于修建办公大楼、购买小汽车，或用于风险投资，甚至去炒房地产。这些问题清楚的表明，财政部门必须加强对公积金的管理。按全国第三次房改会要求的交纳比例，行政事业和国有企业（含个人缴纳部分）年公积金规模可达250亿元左右。对于此项巨额资金，若脱离财政的管理和监督是不可思议的。

公积金由职工个人按工资的一定比例交纳的部分和企业、单位交纳的部分组成，归职工个人所有。主要用于职工家庭自住住房的大修，购买、建造自住住房，经批准后还可用于职工房租超过家庭消费合理负担的部分费用。此外，用于离退休或出国定居职工提取公积金本息。住房公积金的滚存结余，主要用于购买国家债券，以实现其保值和增值。

目前，全国对于住房公积金的管理，主要有两种形式。一种是挂靠财政部门或房改部门的“住房资金”管理机构，另一种是由当地政府设立的独立的“住房公积金”管理机构。无论地方政府设立何种形式的管理机构，财政部门都要积极参与管理。如果挂靠财政部门，财政部门就应发挥自己的优势，把这项资金管理好，如果挂靠在其他部门，财政部门也要主动搞好配合。住房公积金管理机构是一个中介性的事业单位。公积金管理机构实行收益上交、经费核定、全额核算、事业管理。它作为一个事业单位，无论挂靠在哪个部门，在财务上都必须与挂靠单位脱钩。财政部门要按照国家对事业单位的开支标准和公用经费定额，核定其费用支出范围，按财政部门批准的预算在公积金经营收益中列支。公积金管理机构发给职工的工资和各种奖金、津贴、补贴及各种福利待遇等均执行国家和当地财政对事业单位的有关规定。公积金的经营收入扣除经财政部门核定的正常支出后的结余，转入城市住房基金，专项用于房改。此外，还要建立住房公积金财务报表和住房公积金管理机构的财务收支报表体系，便于财政监督管理。

五、房地产信贷部的财务管理。我国房改的进一步展开，提出了建立和完善住房金融的客观要求。我们认为，凡是房改方案已经出台的省市和地区，都要在理顺、建立住房资金的基础上，按照国家的金融方针和金融政策，由政府指定金融机构，办理住房抵押贷款和各项住房金融结算业务。目前，全国除烟台、蚌埠两市成立了住房储蓄银行参与房改融资外，其他各地的房改融资工作都是由当地政府委托专业银行成立的房地产信贷部办理的。从运作实际看，各方面关系还有待进一步理顺。房地产信贷部是专业银行内部的一个机构，同时又是地方政府下属的一个事业单位，带有双重管理的性质。因此，除应执行《金融保险企业财务制度》外，在财务管理上，还应执行财政部门根据其特殊性制定的一系列补充规定。房地产信贷部主要是为配合地方房改而成立的，其经营内容又主要是地方政策性房改金融业务，所以，它的财务管理应以地方财政部门为主。其收益分配等由地方财政部门在财政部制定的管理办法基础上，比照当地银行平均水平或其他合理参数，制定实施细则。