物业税也称财产税、地产税或者是财富税，是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。“十一五”规划提出要稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。建立物业税的目标模式，关系到我国地方税体系的构造乃至整体税制改革的目标设定和有效推进，有助于重新界定各级政府之间的关系，有利于完善分税制财政管理体制。

（一）物业税的目标模式

国外对财产税的构建有三大目标：收入目标、效率目标与公平目标。结合我国的实际，笔者认为应建立六大目标：

1.统一目标，就是统一内外资、城乡两套不动产、土地和房地产税收制度。

2.规范目标，就是规范税制，对各种收费进行归并，取消不合理收费，形成税、租、费三个大的收入分流归位的大思路。

3.收入目标，就是为地方政府提供稳定和低成本的实质性的收入来源。目前一次性收取的土地出让金收入没有长期保障，开征物业税使政府收入有稳定性和长期性，既可以减轻政府行为受利益驱动的影响，又符合可持续发展要求。

4.公平目标，就是税赋公平分担，公平性的体现是实际税率结构，累进的税率结构通常被认为更能公平地体现收入分配。以土地及其地上设施的总价值为税基；税基很宽，但实际税率很低。

5.效率目标，建立一个独立、透明、高效的地籍管理机构对财产税体制的有效运转。

6.和谐目标，通过税收对财富占有的调节，加强保护财产权，营造尊重财富发展、尊重创造精神，放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，以造福于人民。

（二）物业税的制度设计

1.物业税种设计

在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。为什么要分设土地税和房产税而不是合并成一个物业税？首先，二者的纳税人不同。土地税的纳税人是土地的使用者，房产税的纳税人是房产所有者，现实生活中二者经常不是同一主体。其次，课税目的不同。土地税有防止土地投机行为的目的，房产税主要是调节收入，维护社会公平。第三，长期以来形成的分开征收习惯。最后，从国外看也常将土地税与房产税分开征收。

2.土地税的设计

一是纳税人为土地的使用者。实行征税对象一体化，除用具有公益用地性质的土地之外，将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种。征税对象应从用于种植农作物（包括菜地、园地）的土地，扩张到全部农业用途的土地，即林地、草地、养殖等非耕地的农业用地。

二是税率。根据土地面积和土地的评估价值征税。

三是增加税种，扩大税基，根据土地利用的各个环节设置土地税目，包括取得税、保有税和流转税三个基本纳税环节。

四是增设不当利用土地行为税。对闲置全民所有土地的，应征收土地闲置税，对荒芜农民集体所有土地的，应课征土地荒芜税，并且实行重税，以示其惩罚性。

3.房产税设计

一是征税范围。将城市和农村房地产作为统一客体设计税种，包括农村在内的所有房屋。物业税的出台应当合并城市房地产税、房产税和城镇土地使用税，建立统一的房产税；恢复对城镇居民自有自用住房征税，将房产税的征收范围扩大到农村；对房产不分房产权利人的国籍，不分地域，统一征税。

二是纳税人。应是中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的企业、事业单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。

三是计税依据。以房地产的市场平均价格（不含土地出让金）为房产税的基本计税依据。房地产的实际购买价格高于或低于平均价格的幅度在20%以内的，按实际购买价格为计税依据；实际购买价格高于或低于平均价格的幅度超过20%的，以高于或低于平均价格20%为计税依据。没有市场平均价格的，以评估值（不含出让金）为计税依据。

四是税率。鉴于我国地区之间经济发展极不平衡，房产税不宜采用全国统一的比例税率，而应规定一个幅度税率，如0.5%—3%，各地可以根据各自的经济发展情况，收入水平和应税房地产的位置和用途具体规定起征点、本地区的适用的税率。可以采取个人所得税的方式，首先确定一个起征点，采取两级或三级超额累进税率。用税收形式取代土地出让金，还要设置固定的定额土地出让税或有弹性的土地出让税，在土地一次出让时征收。

五是征收方式。在目前法制不健全的情况下，宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主、自主申报为辅的制度。对单位统管房，由单位代扣代缴；有物业公司管理的，由物业公司代收代缴；对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务部门人员上门征收相结合的方式。

六是纳税期限。国外的财产税采取的是分次缴纳的方式，次数在4次或6次、10次不等。我国的房产税可实行按年计税、分次缴纳的方法。缴纳次数过多会增加相应的征收费用，因此，以半年缴纳一次为宜。

七是减免税。对特殊部部门的用房实行减免税政策，包括用于公共、卫生、慈善、福利等社会公益事业的用房，政府机关用于公务需要的用房，军队用房，宗教用房等。为减少房产税开征的压力，在房产税开征初期，减免税的范围可适当放宽。对城市居民拥有的自住房产，应以家庭人均不动产评估价为标准，制定合理的免税额；对困难家庭、低收入人员等社会弱势群体，即使其住房评估价值超过了免税额，也予以免税。对于房产税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题，可以仿效美国的制度，对于自用房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收，且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房，又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用，另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众住房条件尚不宽裕的阶段，要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。

八是房产税评估。应由税务机关负责进行房地产的价值评估。世界各国所认可的和在实际征收中所运用的财产估价方法主要有市场比较收益还原法和重置成本法。与此相适应，许多国家的税务部门专设有财产评估机构，如英国的资本税收办公室、美国的财产管理处及财产评估办公室等。考虑到房地产市场价值变化，可以每三到五年重新评估一次。