摘要:
近几年来,江苏省吴江市随着民营经济的迅猛发展、对外招商引资力度的加大以及房地产事业的蓬勃发展,土地市场空前繁荣。2003年1月至2005年6月各镇和市经济开发区共出让土地45695亩、拍卖土地8785亩,共收到出让资金20.80亿元、拍卖资金27.46亿元。
这部分资金中共有13.08亿元充实到各镇和开发区财政,占镇和开发区财政全部支出的31.53%,主要用于镇和开发区的城镇建设、弥补财政预算外资金的不足,推动了社会各项事业的发展。但由于土地进入市场进行出让和拍卖是件新生事物,如何妥善管理好土地资金,心中无数,缺乏经验,因此土地资金管理中出现了种种问题,必须引起重视和认真对待。
1.土地资金呈现多头管理。全市10个镇及开发区土地资金有四种管理方式:一是土地出让和拍卖资金的收入和支出都由镇财政所管理;二是土地出让和拍卖资金分别由镇财政所、镇经济服务中心或镇资产经营公司管理;三是土地资金的收入归镇财政所管理,全部支出归经济服务中心安排;四是土地资金与镇财政所无关,全部由镇土管所管理。土地资金的多头管理弊多利少,一方面镇政府没有一本完整的土地资金账,不能及时、详细、全面地反映土地资金的收入、支出以及收益状况,以至审计部门...
近几年来,江苏省吴江市随着民营经济的迅猛发展、对外招商引资力度的加大以及房地产事业的蓬勃发展,土地市场空前繁荣。2003年1月至2005年6月各镇和市经济开发区共出让土地45695亩、拍卖土地8785亩,共收到出让资金20.80亿元、拍卖资金27.46亿元。
这部分资金中共有13.08亿元充实到各镇和开发区财政,占镇和开发区财政全部支出的31.53%,主要用于镇和开发区的城镇建设、弥补财政预算外资金的不足,推动了社会各项事业的发展。但由于土地进入市场进行出让和拍卖是件新生事物,如何妥善管理好土地资金,心中无数,缺乏经验,因此土地资金管理中出现了种种问题,必须引起重视和认真对待。
1.土地资金呈现多头管理。全市10个镇及开发区土地资金有四种管理方式:一是土地出让和拍卖资金的收入和支出都由镇财政所管理;二是土地出让和拍卖资金分别由镇财政所、镇经济服务中心或镇资产经营公司管理;三是土地资金的收入归镇财政所管理,全部支出归经济服务中心安排;四是土地资金与镇财政所无关,全部由镇土管所管理。土地资金的多头管理弊多利少,一方面镇政府没有一本完整的土地资金账,不能及时、详细、全面地反映土地资金的收入、支出以及收益状况,以至审计部门对此审计时也难以取得完整的资料;另一方面土地资金不能做到统一扎口管理、统一安排使用,大大降低了资金使用效益;同时土地资金的多头管理,增加了对资金监管的难度,容易产生腐败和各种漏洞。
2.土地资金的会计核算方法欠妥。目前大多数镇对土地资金的收入、支出采用收付实现制的会计核算方法。这种核算方法看起来简单,比较直观,但是掩盖了土地资金活动的真相。首先采用收付实现制核算土地资金,不利于核算每一块地,或每一宗地的收入、成本和收益,更不能在账上直接清晰地反映该镇某一时期的土地资金的收益。其次在土地资金账上不能反映出应收多少出让和拍卖资金,应付多少出让和拍卖土地成本,土地资金的债权和债务都在另外备查簿上登记,造成了土地资金的实有债权和债务情况不明。
3.土地成本计价方法和核算方法不一致、不规范。土地成本应为取得土地使用权的全部支出。而有的镇把不应是成本项目的计入土地成本,人为地抬高了土地成本,例如把本镇基础设施建设费计入土地成本;也有的镇把应是成本项目的却不计入土地成本,人为地降低了土地成本,例如土地征用后,对农村劳动力的安置费或土地换“社保”经费未计入土地成本。由于土地成本计价不一致,每亩土地出让成本最高的镇比最低的镇高出1倍以上,每亩土地拍卖成本最高的镇比最低的镇高出10倍以上。
土地资金管理中出现的问题,有部门管理不严,缺乏有效的管理方法的因素,但各级领导重资金使用,轻资金管理也是重要原因。有的镇领导往往在任期内只求当年政府资金能够平衡,至于土地出让和拍卖后土地资金能否收支平衡,能有多少盈利,就不再详细过问了。另外有的镇领导对财务管理和会计核算不太熟悉,又未对土地资金管理的职能部门提出具体要求,导致了土地资金多头管理,财务管理松懈,会计核算不科学、不规范的混乱局面。因此管好土地资金,就要引起各级领导重视,并要拿出切实可行的操作办法。
1.对土地资金要统一扎口管理。按国家规定,只有各级政府才能代表国家对土地进行出让和拍卖,其扣除成本后的土地收益应上缴财政。因此土地资金应统一扎口归镇财政所管理。如果归口其他部门管理的话,这些部门也应将土地收益全部上缴镇财政所,否则就会影响当年镇财政决算的完整性,反映不出镇财政全年收支执行情况。以前一个部门管理土地出让资金,另一个部门管理土地拍卖资金的做法,应当予以纠正。
2.对土地资金采用权责发生制的会计核算方法。土地出让和拍卖过程中,土地收入和成本支出往往分期实现,有时候收入和支出要分几年到位,因此要科学客观地反映土地收入、成本支出和土地收益,应该采用权责发生制的会计核算方法,采用类似产品成本核算中的分批法来核算每一块或每一宗土地的成本和收益。只有这样才能准确反映一个阶段土地经营状况以及经营过程中债权和债务情况。同时对土地产生的收益,划拨到镇预算外资金专户的资金应如同企业的利润分配一样处理,在土地资金账上不能列作支出。
3.科学规范地核算土地成本。要准确核算土地收益,关键要科学和规范地核算土地成本。土地成本应包括取得土地使用权的全部支出,具体包括因征用土地之后而发生的各项补偿性支出,如土地补偿费、安置费、拆迁补偿费等;因征用土地之后用于土地的各项开发性支出(不包含市政大配套费用),如为了今后转让,在出让土地所在小区范围内发生的基础设施建设费即道路、供水、供电、排水,以及在土地开发中发生的其他费用等。除了以上补偿性支出和开发性支出之外的开支都不能列作土地成本支出,例如镇和开发区用于市政工程和市镇建设的支出。在土地资金账上划拨到政府或其他部门的、与土地成本无关的资金不能列作成本支出,但是在镇财政账或其他部门账上发生的与土地成本有关的支出,也应作土地成本支出。所以,在建立土地资金账时,应设置好土地收入、成本、收益和收益分配的核算流程,科学界定好土地成本的范畴。
4.清理以前的土地资金账。要按以上科学和规范的财务管理及会计核算方法,统一扎口在一个部门,重新对土地资金进行建账清理,彻底弄清楚土地资金的家底。包括应收和实收土地资金、应付和实付土地成本、土地资金的债权和债务、实现土地资金的净收益及收益分配等情况。
5.建立土地收益的储备基金。土地资源是有限的,不可再生的,同时国家为了保护耕地,不可能允许地方无限度地征用耕地,因此对目前已取得的土地资金收益,要倍加珍惜,合理和节约使用,要把对土地收益资金的依赖程度降下来,并新辟财政资金来源。在目前土地收益资金比较充足的时候,要立足长远,不要全部花光用尽,建议建立土地收益的储备基金,以备资金短缺时使用。