1.物业税的名称问题

所谓物业税，主要针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高，因此物业税的实质就是财产税或地产税。我们现在使用的“物业税”这个名称容易与已经开征的“物业费”混淆，在目前居民纳税意识普遍不强、税收知识较为缺乏的情况下，容易给纳税人以重复征收的感觉，这会给今后的开征留下隐患，增加征收机关和人员的解释成本和时间，同时增加物业税的征收阻力。建议采用目前国际上更多使用的房地产税或不动产税等名称，这样更明确、更易理解。

2.物业税不应取代土地出让金

目前，涉及房地产的税收主要包括开发、保有、交易三个环节的11个税种：开发环节的房产税、企业所得税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、契税；保有环节的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税（对外商投资企业和外国企业）；交易环节的土地增值税、营业税、印花税。除此之外，仅开发环节的收费就多达30多种，如土地出让金、使用费、设施费等。据有关部门表示，拟开征的物业税是将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、土地增值税及土地出让金等现行部分税费合并到一起，转到保有环节。但笔者认为，在开发环节征收的土地出让金并入保有环节的物业税有不妥之处。

首先，在理论上讲，土地出让金与物业税是不同的经济范畴。土地出让金是地价的范畴，是国家以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的地租，是政府行使其财产所有权的体现；而物业税则是税收的范畴，是政府为实现公共管理职能收取的费用，是其行政权的体现。

其次，从实践上看，现行土地出让制度规定房地产开发商在取得土地使用权的同时，必须一次性交纳全部土地出让金后，政府土地主管部门才会向其颁发土地使用证，开发商才可以继续下一步的运作，而地方政府在出让土地的同时也收回了相应的费用。如果以物业税取代土地出让金，通过业主每年以缴纳物业税的形式替代目前房地产商一次性交纳的土地出让金，必然会大幅减少地方政府当期的财政收入，影响其对当地公共服务和基础设施投入的财力。此外，如果以物业税取代土地出让金，房地产商只要以很少的资金就能得到开发用地，将会导致更多资质低下的企业进入房地产行业，使现在的房地产市场更加混乱。而且，目前的房地产价格里是包含土地出让金的，在此价格基础上征收物业税，必然会出现对租征税的重复征收问题。

鉴于上述原因，物业税不应取代土地出让金。建议租价分开，即把土地出让金从房产价格中分离出去，在房产价格以外依据国家的政策规定单独征收，在此基础上再对房产进行评估，以评估价收取物业税。

3.对额外收益应征收物业税

由于政府部门行政管理决定的变化使土地规划用途变更或用地性质变更等带来的物业的升值，称为额外收益。对于这部分收益，正因为是政府的决定带来的土地升值而不是靠自身的努力，是额外的收益，所以应该对其征收物业税。例如，政府将工业用地改为商业用地，应对其升值的部分征税。有两种方法，一种是直接征税，税收收入交给政府，政府应把这笔钱用在公共设施上；另一种也可采用让受益方拿出受益部分的资金进行公共基础设施的建设，如修建公园、绿化环境、拓宽道路等作为回报，以此为条件换取开发商对用地性质变更的规划许可。

对额外收益征收物业税，要根据土地规划变更前后的价值差额来征税，在计算差额时要考虑发展商的投资风险和合理利润。变更前的价值要把拆迁安置等成本计算在内，还要考虑变更过程中发生的成本。实际征收有一定难度，如在规划修编情况下，如何确定是否应该征额外收益物业税？工业用地变更为住宅，土地使用性质改变，业主还没得到用地的许可，要不要征税？在哪一个点上征收？而且，如果征税，那么由于规划用途的变更造成了地产、物业的贬值，政府是否要补偿？此外，在整个运作的过程中，中央政府怎样监督地方政府？这些问题，都有待进一步研究。

4.住宅物业税应按固定面积确定减免额

将开征的物业税的纳税人应是我国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人，包括城市人口和农村人口，涵盖营业性和非营业性房地产业主。从纳税能力来看，营业性与非营业性物业的性质是不一样的，前者有收入来源，后者没有收入来源，因此应区别对待，采取不同的征税方法，制订不同的税率。在物业税开征的初期，对于住宅物业税要确定一个合理的免征额。笔者认为，应以人均25平米作为起征点，人均25平米以下的不用纳税，人均25平米以上的按照适用税率缴纳物业税。这样，大部分城市居民和农村居住用房可免缴物业税，保证“居者有其屋”。相对来说，占有大面积房地产的业主税负能力较强，税负能力强的承担更多的税负符合税收的公平原则。从发军税收的调节功能来看，对超额面积的住宅征税，可以达到调节有限的土地资源的合理配置的目的。有学者提出应采取一家人拥有第一套住房免税、第二套住房交纳物业税的方式，笔者认为这种方法在实际操作上不好掌握。如两套住房面积相差悬殊，哪一套面积作为计税依据？是由政府确定还是由业主自己选？而采用按固定的面积作为起征点，不管业主有几套住宅，面积有多大，都好掌握减免额度。

5.对于那些已经买了房的业主怎样征收物业税

目前国内所购住宅是要把50-70年的财产税、地租和税费一次性交齐，据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。已买住房的业主，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税及土地出让金等等。据测算，这些费用约为楼价的20-30%。征收物业税，是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。已买房的业主们认为，自己已经承担了很高的房价，还要再征收物业税，是否有违公平的原则？为了既不让先买房的人吃亏，也不让后买房的人吃亏，笔者认为应该实行两套方法：新房新政策，老房老政策。在开征物业税初期，应对老的房地产实行不缴物业税的过渡措施，这样对老的业主比较公平。在物业税开征一定阶段后，可根据新房购房价格的实际情况，如新房价格的确如理论上分析的那样降低20%-30%，老的业主仍实行不缴物业税的办法；如新房价格并没有像预测的那样大幅度下降，应对新老房产采取不同的税率和征税办法，新房的税率应高于老房的税率。