目前，我国房地产行业发展很快，已成为对GDP贡献最大的行业，投资规模居各类投资之首。由于在建面积和销售面积逐年增加，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增。据了解，全国有18个省份的房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，房地产业已经越来越成为财政收入的重要来源之一。

税制不合理阻碍房地产业的发展

与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税费政策和具体征收措施的弊端已凸显出来。我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年发布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来做过多次补充和修改，但仍不能满足现实社会的变化和需求。我国房地产税实行内、外资分立，与发达国家相比，房地产开发流通环节税费多、负担重，而房地产保有环节课税少、负担轻，导致炒卖严重，且税收优惠范围大，从某种程度上制约了房地产业的健康发展。目前，我国涉及房地产业的税种有9个，收费近百种。在房地产开发建设环节，对内外资企业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产投资方向调节税（2000年起暂停征收）；在房地产交易环节征收所得税、契税和印花税；在房地产拥有、使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税、耕地占用税。而流通环节还常常出现重复征税现象。这样的税费政策和征收格局带来了诸多矛盾：一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，造成税负不一；二是房产、土地分设税种，手续繁琐，同时按租金、余值或土地面积征税，也不能合理、准确反映房地产价值；三是税基较窄，税收的收入功能弱；四是过重的收费负担和重复征税，使得房价居高不下，影响了房地产业的健康发展和普通百姓的切身利益。鉴于此，有必要采取改革措施，对现行房地产税费进行清理，从机制上解决问题。

以开征物业税的形式改革现行房地产税制

十六届三中全会提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。这相当于确定了房地产税未来的改革方向。目前物业税改革的基本框架已经搭就，改革的目标是改变房地产业内外有别、税费混乱、负担沉重的局面，建立一个运行规范、可持续增长的现代服务产业，为城乡居民改善住房条件、拓宽投资渠道提供更加健康、完备的服务机制。总体原则是，统一内外资企业分别适用的房产税，对相关收费可“取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批”。具体而言，就是取消不合理、不合法的收费；按照受益原则，保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费；将属于地价的收费归入地价中；把一部分具有税收性质的收费转为税收，征收环节后移，由开发建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人承担。

虽然目前我国还没有明确的征收不动产物业税的具体实施细则和措施，但已有一个基本框架，就是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。其税负水平要在科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模的基础上确定，令物业税的总体规模与之基本相当，而且要采用低税率、宽税基的设计思路确保物业税收入的正常增长。

物业税的纳税义务人应界定为拥有或使用房地产的国内外单位和个人，一改内外有别的税收政策。对于征税范围，从区域角度看，可考虑把农村的房产也纳入征税范围，是否据实对所有自建和购入房产征税，由省级政府根据具体情况自行确定；从纳税人结构角度看，应把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围。从理论上讲，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，各类拥有不动产产权的所有者自然都要被列入纳税人范围。关于计税依据，可考虑统一规定为从价计征，因为租金收入很难核实，并且从价计征应以房产现值为课税对象，避免因房产原值脱离现实而大大缩小税基的现象。这样，有关部门就需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，应缴税收会随房产的升值而提高。当然，将来物业税一定要结合购房者的经济承受能力进行设置，做到不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。另外，物业税税率应相对较低，建议采取分类设计，即区分经营性房产和非经营性房产、单位房产和个人房产，分别确定税率。关于税权划分，房产税税制应由中央政府确定，全国依此统一征收，具体税收政策可由各省级政府自行确定，但中央要对优惠政策的制定原则做出明确的规定。鉴于物业税属地方税，该税应由地税局征管，而且省级政府不得参与下级政府物业税收入分配。

值得注意的是，虽然就总体税收收入来看物业税是一个小税，但它又是一个与其它税种关联性较大的税。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，甚至还牵涉到个人所得税。因此，改革房地产税制必须综合考虑，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。同时，合理评估不断变化的房屋价值是征收物业税的一个关键环节，只有建立了高效、公正的评估体系，合理确定房产价值，房地产税改革的功效才有可能得到完整的发挥。另外，有关税费今后多次缴交，实施起来会有一定难度，需待新的法规制订完善后才能开征，否则可能催生新的违规行为。

开征物业税意义重大

首先，开征物业税将减少房地产投资开发风险。目前高额的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，进而加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税开征后，会大幅度地挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发的风险，使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高防范房地产金融风险的能力。

其次，开征物业税会令房屋成本下降，并活跃二手房市场。目前国内居高不下的房价，一方面是由房地产开发过程中繁重的税费负担造成的，征收物业税后，房屋成本势必有所下降，既而降低购房“门槛”，增强居民改善住房的机会和能力。另一方面是缘于拥有住房的产权后，只要不出售，其占有住房的税收成本为零的制度。而在降低房产交易环节税负的同时，提高房产保有的税负，恰恰可以盘活现有房地产的存量，增加市场的供给量。

再者，开征新的物业税有利于遏制地方政府为求短期政绩的卖地行为，减少房地产商的“圈地”活动。长期以来的过度开发，已使发达地区没有多少土地可以出让了。将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，是房地产行业健康、持续发展的保证。土地出让金的后移和分期缴纳，将大大减少土地出让的短期回报，同时也能降低对于开发商取得土地使用权的限制。这样，盲目批地、“圈地”、“炒地”等行为将会受到遏制。

此外，开征物业税，还能有效调节社会贫富差距。对居住豪宅者课以重税，对居住劣房者减少征税甚至减免税费，是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效举措。同时税收负担的后移，可以有效打击房地产市场的“炒楼风”，抑制投机，也能起到控制两极分化的作用。

关注可能产生的新问题

在展望物业税将为房地产业赢得诸多利益的同时，也应客观地预见它所可能产生的新问题，以便有效防范。

首先，开征物业税，可能引发新的金融风险。购房成本下降了，使用成本却增加了，会出现大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋的人，尤其是使用银行贷款按揭的购房者，买下房屋后，付不起后期的银行债务与物业税，从而导致更多的“断供”情况出现，进而增大银行个人房贷业务的坏账率，引发新的金融风险。

其次，降低房地产开发门槛，有可能助长个别发展商的盲目扩张行为，更重要的是，由于初始地价大幅降低，使郊区与市中心商贸旺区的土地价格趋近，房地产商可能会涌进市中心开发而抛弃在郊区的开发。这样会进一步拉大城乡贫富差距，造成区域发展的不平衡。

第三，开征新的物业税后，城市建设将面临资金困境。一次性缴交有关税费，其好处是地方政府能在短时期内“收到”巨额资金增加城市基础设施投入以改善城市交通、美化城市面貌等等。而分摊到以后50年甚至70年来收取，可能导致部分城市因缺乏市政资金投入而产生配套设施滞后的情况。

最后，成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者，但开征物业税后，投资房屋租赁显然成本会增加，风险也会提高。所以市场将会减少很多个人投资者，动摇投资类物业的市场前景。