当前，我国房地产市场正处于一个两难的境地，一方面，因房价过高，大量商品房积压，无人问津；另一方面，大量城市居民的住房条件又亟待改善。如何促使我国房地产市场尽快走出困境，使更多普通公民实现“居者有其屋”的愿望，是我们面临的共同课题。本文试图从我国房地产市场税费制度改革的角度出发，探讨我国房地产市场走出困境的思路。

一、我国房地产市场税费制度的现状

（一）房地产市场的税收制度

1.房地产开发建设环节涉及的税收主要有耕地占用税、固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税等税种。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。在房地产开发中，如果占用了耕地，就需交纳耕地占用税。固定资产投资方向调节税是国家为引导投资方向，控制投资规模，对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人征收的一种税。尽管该税种于2000年1月1日起暂停征收，但是作为房地产开发建设环节名义上的税收仍然存在。房地产开发环节的营业税，主要是指对于建设单位按照建筑业税目的规定，依3%税率征收的营业税，城市维护建设税则是作为营业税的附税而同时产生的。

2.房地产使用环节涉及的税收主要有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等税种。城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。在房地产使用环节中，必须交纳城镇土地使用税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的价值或租金计算征收的一种税。但是，目前对在我国境内开办的外商投资企业和外国企业以及外籍人员，暂不缴纳以上两税，而是征收城市房地产税。

3.房地产交易环节涉及的税收主要有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税等税种。房地产交易环节的营业税，主要是指针对房地产的卖方按照销售不动产税目的规定，以房屋售价的5%税率交纳的税收。城市维护建设税则是作为其附税同时产生的。土地增值税是对有偿转让房地产并取得收入的单位和个人，以转让房地产的收入，扣除相关的成本、费用及损失后的增值额为课税对象而征收的一种税。

契税是在土地、房屋权属转移时对其承受人课征的一种税。在税收分类上，契税属于动态财产税。新契税于1997年10月1日起实施，对于保护不动产所有者合法权益，减少产权纠纷等具有一定意义。房地产交易环节的印花税，是指适用房地产交易合同与产权转移书据税目而征收的税款。如果房地产转让或出租产生了净收益，对于企业，要将其收益并入企业利润总额，缴纳企业所得税；对于个人而言，要作为财产转让所得或财产租赁所得，缴纳个人所得税。

（二）房地产市场的主要收费

房地产市场的收费与税收不同，各地之间差异很大，缺乏全国的统一性，相对比较混乱。我们只能从总体上加以分析。开发商在房地产开发经营过程中，需要支付的相关收费，主要包括开发期收费与经营期收费两部分。

1.开发期收费是指开发商从开发项目立项起，到开发工程竣工验收完毕为止整个开发期间应支付的收费。主要包括：地价款、征地拆迁费、基础设施费、公共配套设施费、管理费、电力集资、教育费附加，以及其他国家和省市政府明文规定可以收取的其他规费等等。

2.经营期收费是指开发商在房地产出售、出租、抵押以及物业管理期间支付的收费。主要包括房屋所有权登记费、物业管理费，以及国家和省市政府明文规定可以收取的其他规费等等。

二、我国房地产市场税费制度存在的问题

（一）名义税负与实际税负相差悬殊。这主要表现在两个方面：一是固定资产投资方向调节税和土地增值税虽已基本停征，但其作为一个独立税种仍然存在。随经济形势变化，还存在着恢复征收的可能，纳税人的税负预期仍然比较高。二是仅仅从法定税收负担角度考察，房地产市场的税收负担确实较重，但是，如果从实际税负的角度考察，各房地产开发商往往通过正常或非正常的渠道，获取某些税收减免，使各开发商实际承担的税负相差悬殊。但是，国外或区域外投资者往往并不了解当地这种近乎“暗箱操作”的税负调整过程，他们感到的仍旧是税收负担过重。这种现状不利于创造吸引投资的低税负环境。

（二）重复征税现象比较严重。重复征税严重制约了房地产二级市场的健康发展，使得我国的房地产市场呈现一种“跛足”态势。这主要体现在房地产交易环节，一是在税制安排上，房地产交易的毛利已经课征了土地增值税，还要就净所得课征企业所得税或个人所得税，存在着重复征税；二是房地产交易环节课征契税的同时，还要缴纳印花税，但二者的计税原理基本相同。此外，契税作为一个产生于东晋时期的古老税种，即使加以现代化改造，也难以完全符合现代市场经济的要求。

（三）各项收费严重侵蚀了税基与政府公共财力管理权。我国各地房地产市场的收费项目可谓五花八门。曾经有报纸报道，某房地产开发商在破土动工前，到各有关部门申请批文，整整盖了100个部门的公章，每一个公章的背后都有一项或多项收费。收费过多过滥，严重侵蚀了税基。

三、我国房地产市场税费制度改革的总体构想与基本思路

（一）构建宽税基、低税负、多税种的税制框架。当前我国税制所面临的宏观经济背景，与1994年税制改革时已大不相同。投资过热问题已不复存在，代之而来的是国内投资与消费需求的不足和世界性的通货紧缩问题。如果仍以实行经济紧缩政策时设计的税收制度为基本框架，进行局部微调，将不利于实现国民经济的长期持久发展。因此，有必要将现行紧缩性税制逐步向中性、甚至扩张性税制转化。按照市场经济的要求和世界税制改革的方向，重新界定中长期税收政策，在保持主体税种和宏观税负水平基本不变的前提下，对其内部结构加以适时调整，取消抑制投资与消费的有关税种和政策规定，适时开征适应形势发展的新税种，从而构建全新的宽税基、低税负、多税种的税制体系。

（二）调整房地产市场税负水平，缩小名义税负与实际税负的差别。当前，我国名义税负与实际税负的偏离已经相当严重，通过税制的结构性调整，降低名义税负水平，堵塞税收漏洞，提高实际税负水平，确保税收收入应收尽收，已成为当务之急。就房地产市场而言，首先，适时取消已经停征与实际上未曾征收的税种，如固定资产投资方向调节税、土地增值税等，从而大幅度降低房地产市场名义税负水平。其次，严格各项税收减免，杜绝各种“人情税”、“关系税”，适时取消地方擅自越权制定的税收优惠措施和“先征后返”的不规范做法，促进房地产市场公平竞争环境的早日形成。

（三）加快税制结构性调整，免除重复征税。第一，归并有关税种，完善资本利得的课税规范。资本利得主要是指永久使用或持有之资产，通常包括（1）土地、建筑物及设备、租赁权、矿藏、森林等固定资产；（2）商誉、专利权、特许权；（3）关联企业投资等。对于出售资本性资产收益的课税称为资本利得税也称财产收益税。从当今世界各国资本利得税的征收情况来看，绝大多数国家只选择几种特定的资本利得作为课税对象。其中对不动产、机器设备和有价证券的选择较为普遍。因此，将有关针对房地产转让收益课征的税种，归并入统一的资本利得课税，适用其有关规定，符合免除经济性重复征税的国际潮流。同时，在设计我国房地产市场资本利得收益税负水平时，也应坚持税负从轻的原则。第二，规范对房地产交易行为的课税。目前，我国对房地产交易既征收属于行为税类的印花税，又征收属于财产税性质的契税，在税制结构设计上，存在着重复征税问题。同时，将本应作为财产税的契税，于房地产交易环节征收，于法理上也存在着一定的悖论。因此，可以考虑，取消房地产交易环节的契税，将其并入房地产使用环节的房产税一并征收，以恢复其财产税的本来面目。

（四）积极推进房地产市场税费改革的进程。基本思路是，以取消收费为主，以归并收费为辅；以地方政府推进为主，以中央政府推进为辅。由于房地产市场中的各项收费大多与缴费人获取公共产品使用权有关，如公共设施配套费、电力集资等，这些公共产品本就是应由政府以正常税收收入作为资金来源而提供的，在房地产开发中再征收专门的规费，是对政府收入格局的切割与破坏，因而在房地产市场税费改革过程中，应坚持以取消收费为主、归并收费为辅，大幅度降低房地产市场规费负担。由于目前的各项收费大多是以地方政府的行政性法规作为征收依据的，并且与城市房地产市场有关的各部门的利益协调工作，也主要是由地方政府进行的，因此，还应坚持以地方政府推进为主、中央政府推进为辅的原则。