近期，向来以稳健著称的英国伦敦房地产市场价格大幅下跌，引发市场恐慌情绪。鉴于伦敦房地产在全球大类资产配置中的重要地位和影响，现将伦敦房地产市场的最新情况、下跌原因、外溢效应和潜在风险以及对我国影响和启示分析如下。

伦敦房地产市场实际情况

近期伦敦房地产市场表现疲软，具体表现在以下方面：

（一）房地产价格大幅下跌

2018年2月，伦敦房价同比下降1%，其中，伦敦中心地段同比下降2.1%；2018年1月，伦敦房价同比下降0.4%，连续8个月下跌。分区来看，伦敦西南部地区里士满和金斯顿降幅最大。2017年，伦敦房地产价格同比下降0.5%（2016年上涨3.7%），为8年来首次下跌，是全英13个区域中唯一下跌地区，自2004年来首次成为全英房地产市场表现最疲弱地区。其中，2017年四季度同比猛跌4.3%，为金融危机来最大跌幅。伦敦中心地段，2017年二季度下跌1.3%，脱欧公投以来累积跌幅6.8%，较2014年高峰期下跌14.4%。

（二）房屋交易量持续萎缩

2017年12月，伦敦房屋交易量同比下降3.5%。2017年1—10月，伦敦房屋交易量除4月同比小幅上升，其余月份均有所下降，月均降幅达18%。其中，3月大幅下降54.2%。此前备受海外投资者青睐的金斯顿、金丝雀码头等富人区房价跌幅达6年来最高，但成交量依然低迷。同时，大量房主因价格下跌而中止房屋出售；2018年1月，每套房出售周期高达83天，同比增加10天。

（三）房地产需求与信贷低迷

一是高昂房价抑制本地投资者购房需求。目前，伦敦为全英房价最高昂地区，房价较2007年上涨高达55%。2017年，伦敦住房均价约47.09万英镑/套，为全英均价（21.14万英镑）的2倍多，伦敦居民收入的10.5倍。二是信贷需求低迷。2017年，英国月均新增住房贷款6.5万笔，较往年有所下降。就伦敦而言，个人住房按揭贷款首付平均最低为8万英镑，受伦敦物价水平较高影响，伦敦普通市民积攒购房首付需长达10年之久。三是大量人口迁离伦敦。受伦敦高昂的生活成本影响，2017年搬离伦敦的本地住户为2005户，2016年搬离伦敦的本地住户达7.4万户，创2007年来最高。大量居民迁出在一定程度上影响了伦敦房地产购买力。

伦敦房价下跌原因

（一）英国脱欧的不确定性

英国脱欧公投是影响伦敦房价的主要因素，对成交量和价格都产生了负面影响：一是脱欧条款的不确定性令投资者变得谨慎。英国脱欧两年缓冲期仅剩一年，谈判在英欧经贸关系、“分手费”等重点问题上仍存在重大分歧，法律、移民、投资和贸易方面在未来一年可能出现重大变化，严重影响房地产的投资收益。为规避风险，外国投资者更多持观望态度。二是金融企业总部撤离伦敦影响高端商业与住宅需求。若英国在谈判中失去金融服务业在欧盟自由经营的通行证，将有10万金融从业人员在2020年之前迁离伦敦，并释放伦敦房屋储量的1.1%—2.9%，加剧房地产市场利空预期。

（二）房地产印花税率提高

英国房地产印花税率提高是导致伦敦房产价格下降的另一关键因素。2016年4月，英国政府对2015年11月26日后签订合同的非首套房交易正式开征额外房地产印花税，在原印花税基础上额外征收3%。英国房地产印花税为从价累进制，首套房（非首次购房）印花税率0%—12%不等，非首套房印花税率则提升至3%—15%。此外，对首套房的核算不仅限于英国，投资者在其他国家的房产数量也被计算在内。由于伦敦房价单价较高，额外印花税增加了房地产投资成本，降低了投资收益率，直接打击了房地产投资需求。

（三）本国居民购买力下降

居民购房时需考虑自身收入水平和购买能力，而近几年工资水平和通胀率显示英国居民购买力持续下降。自全球金融危机后，英国薪酬水平增长缓慢，从2007年6.6%的最高水平一度降至负增长，2017年工资增长率维持在1.9%—2.5%。然而，由于脱欧导致英镑贬值，推高消费者价格，在经历两年低通胀期后，通胀率在2016年9月回到1%，随后持续上升，2018年1月同比上升3%。通胀水平高于工资涨幅也是导致房价下降的原因之一。

（四）英国开启货币政策正常化进程

2017年11月，英国央行宣布加息25个基点至0.5%，市场预期2018年5月或将再次加息，预示英国将逐渐结束近十年来的超宽松货币政策，开启货币政策正常化进程。利率提升将直接增加贷款成本，并对资产收益率产生影响，增加刚需买家的购房成本，也影响投资者对房地产的偏好，一般而言对房地产成交量有抑制效应。

外溢效应与潜在风险

（一）外溢效应显著

传导效应导致伦敦周边房价下跌。伦敦房价是英国房价的风向标，伦敦房价持续下跌已传导至伦敦周边地区，英格兰东南和东北地区2018年1月房价同比分别下跌0.2%和0.7%，加剧其他地区房价走势不确定性。

海外投资者信心被严重削弱。海外投资者一直是伦敦房地产市场投资的主力军，2017年四季度占比超过一半。在伦敦房价下跌过程中，资产变现难度加大、周期延长，价格持续下跌可能导致多空胶着、价格波动性加大。对流动性要求较高的投资者而言，信心被严重削弱，或将卖出资产套现。

大类资产配置结构变化。随着全球经济复苏，股市和债市投资迎来利好，资本或将从房地产市场流向资本市场，投资于股票和债券。长期以来，美国投资者是伦敦房地产的最主要投资者，而美国货币新政与减税方案引导境外美元回流，使得美国投资者资产配置中伦敦房地产投资比重迅速下降。

（二）潜在风险突出

抵押贷款市场违约风险增大。20世纪90年代英国房地产市场崩盘，伦敦房价骤跌37%，住房价格下跌至抵押贷款金额之下，约百万人资产大幅缩水。如今历史恐重蹈覆辙，贷款违约风险急剧上升。

海外投资主力撤资风险急剧上升。伦敦房地产市场过度依赖海外投资者恐埋下“定时炸弹”。美国减税吸引跨国企业重返美国投资，海湾阿拉伯国家面临沉重预算赤字压力，中国加大资本出境管制和国企投资海外房地产限制，海外资本投资能力下降，外流风险加剧。

脱欧等“灰犀牛”事件集聚风险。一是英国脱欧过渡期协议是否能够如期达成，且面临巨额“分手费”债务，使英国经济持续承压，给原本低于预期的英国经济再增负担。若过渡期协议未能达成，对英国对外贸易、人力资本与就业等方面将产生严重的负面影响。二是人工智能等金融科技发展对全球金融业就业冲击加大，导致银行等传统金融机构大规模裁员，未来或将有更多人口搬离伦敦。

持续加息或触发系统性风险。在流动性趋紧的环境下，一旦进一步加息，将导致部分以高杠杆方式投资房地产的投资者面临现金流断裂风险，引发大量卖盘，触发“多米诺效应”，引起系统性风险。

伦敦房市下挫对中国经济的影响

（一）中国投资者风险上升

2016年英镑贬值以来，中国企业与居民在英国投资大量房地产，其中伦敦为主要投资地。2017年，中国对英国房地产总投资额达创纪录的100亿英镑，买入伦敦新房的中国大陆与香港投资者占全部海外投资者的1/3。当前，英国经济增长动力乏力，英镑贬值预期仍未消除，伦敦房地产已供大于求，以英镑计价的房地产资产贬值风险加大，应防范我国投资者成为伦敦房地产市场下跌中的“接盘侠”。

（二）对我国房地产市场敲响警钟

我国应警惕房地产市场泡沫风险。当前，我国M2已逾GDP总量2倍，流动性充斥国内市场，房地产市场充当了流动性“蓄水池”。我国房地产市场敞口巨大，房价收入比过高，存在一定泡沫风险，伦敦房市下挫为我国房地产市场敲响警钟。

（三）人民币汇率或将承受贬值压力

伦敦是美元全球最大离岸中心，随着伦敦国际金融中心地位下降，大量金融机构撤离伦敦，特别是高端房地产市场将进一步受挫，英国经济基本面将承受打击。如在英国资本转向投资避险美元资产，刺激美元指数上升，英镑应声贬值风险加大，同时人民币或将承受贬值压力。对中国经济的启示

（一）伦敦房地产市场“崩盘”可能性较低

随着伦敦政府限购政策加码、印花税效应逐渐显现，以及伦敦长久以来对海外投资者的吸引力，伦敦房地产市场料将逐渐回暖，短期内崩盘可能性较低。同时，从发生机理看，伦敦本轮房市价格下跌主要源于外部政治经济环境突变带来的冲击，不具备美国2008年次贷危机时房地产市场崩盘的传导性。从影响程度上看，英国房地产市场的全球系统重要性有限，伦敦房价下跌将使相关海外企业蒙受损失，但对我国国内房地产市场影响有限。我国应按既有政策节奏，稳步推进房地产市场调控。

（二）防范房地产风险引发系统性风险

我国应完善房地产金融政策，强化房地产市场宏观审慎管理。全面降低住房投资者金融杠杆率，从需求端抑制房价过快上涨。同时，我国央行应把握货币政策调控力度，谨慎推行利率政策。若贸然跟进全球加息热潮，或将刺激房地产泡沫破裂，引发系统性金融风险。应继续健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控体系，强化房地产金融宏观审慎监管，综合应用数量和价格工具调控宏观经济，保障中国经济平稳运行。

（三）灵活运用税收政策调节房地产市场

为应对房地产市场过热，英国政府果断实施房地产印花税进行市场调节，2016年二套房征收高额印花税的措施有效遏制了以投资而非居住为目的的交易，2017年给予首次购房者免除印花税等政策倾斜。此举值得借鉴，通过灵活的税收政策，针对不同情况精准调控房地产市场。

责任编辑 黄悦