时间:2020-02-12 作者:贾国华 张春普 (作者单位:天津商业大学法学院)
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摘要:
国务院《关于深化收入分配制度改革的若干意见》明确提出:“完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。”鲜明地释放出政府对房地产市场调控和房产税改革的政策目标和决心,表明我国的房产税改革进入新阶段。本文针对现行房产税制存在的问题提出科学设置税收要素的改革建议。
一、现行房产税制存在的问题
(一)税收公平原则没有得到贯彻。现行房产税征税范围限于城镇的经营性房屋,区别房屋的经营使用方式规定征税方法。这种征税方法首先将非经营性房产排除在征税范围外,大量空置房、闲置房因无任何成本而不能发挥应有的功效,资源浪费现象严重;其次,不能充分反映对房产资源占有的多寡与其税负相适应,造成了大量占有房产资源者不纳税或缴纳少量税的不公平现象;第三,以经营性作为判断是否征税的根据严重背离了财产税的设计原理,在相同或者不同的纳税能力下受到的纳税待遇不同,是税收不公平的深层次根源。
(二)房产税收作用严重缺失。现行房产...
国务院《关于深化收入分配制度改革的若干意见》明确提出:“完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。”鲜明地释放出政府对房地产市场调控和房产税改革的政策目标和决心,表明我国的房产税改革进入新阶段。本文针对现行房产税制存在的问题提出科学设置税收要素的改革建议。
一、现行房产税制存在的问题
(一)税收公平原则没有得到贯彻。现行房产税征税范围限于城镇的经营性房屋,区别房屋的经营使用方式规定征税方法。这种征税方法首先将非经营性房产排除在征税范围外,大量空置房、闲置房因无任何成本而不能发挥应有的功效,资源浪费现象严重;其次,不能充分反映对房产资源占有的多寡与其税负相适应,造成了大量占有房产资源者不纳税或缴纳少量税的不公平现象;第三,以经营性作为判断是否征税的根据严重背离了财产税的设计原理,在相同或者不同的纳税能力下受到的纳税待遇不同,是税收不公平的深层次根源。
(二)房产税收作用严重缺失。现行房产税只是众多非主体税种的一种,在政府财政收入中所占比例较小。同时房产税属于地方税,在税收收入有限的情况下,地方政府只能依赖不断出让土地获得更多收入,形成了“土地财政”。现阶段房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式,加上房产在保有环节没有税收,进一步扩大了居民的收入差距,加剧了贫富分化。房产的囤积成本较低,财富过度集中,使得社会资源不能有效配置。
(三)计税依据不够合理。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入作为房产税的计税依据。同一种税收规定了两种不同的计税依据,无形中造成了不同经营方式下的税负不公。特别是个人房屋的出租,避税和逃税现象非常普遍,税收流失严重。此外,房产原值是产权人取得产权时的历史成本价值,并不体现市场价值,税基无法随房产市场价值的变动而变动,政府经济政策产生的房产土地增值和利益无法得到体现,与社会经济发展脱节。以出租收益作为计税依据既征收房产税也征收营业税和个人所得税,形成重复征税。
(四)税率偏低、缺乏弹性。现行房产税规定,以房产余值为计税依据,税率为1.2%;以房产租金为计税依据,税率为12%。与不断上涨的房产价格相比,税率相对偏低,又按年征收,税收收入不高。采用比例税率,虽然兼顾了公平,却缺乏累进税率所具有的弹性,没有考虑资源的稀缺性、房产用途、地域特征等因素。
二、房产税改革的思路及其核心要素的设计
房产税的改革,应以税收公平原则为宗旨、明确房产税收作用为核心,科学设置税收要素,构建房产税收制度。
(一)以税收公平原则为宗旨,合理确定房产税的征税对象。房产税改革首先解决的问题就是房产税收的公平,纳税能力相同的人应当负担相同的税,纳税能力不同的人负担不同的税,这里的纳税能力实质是衡量公平的准则或标准。房产税是静态的财产税,征税对象是指向建立在一定土地上的房屋。房产是以房屋形态表现的财产,不仅反映对资源的占有状况,也反映了占有者的财富多寡。因此,笔者认为,以房屋的实际面积为征税对象和计税依据符合公平原则要求,也是衡量税收公平的标准。
(二)以房产税收作用为核心,明确房产税的地方主体税地位。笔者认为,在房产税制改革上,本着完善房地产税收体系、促进房地产健康发展的目的,应确立房产税在地方税收中的主体税种地位。采取具有税收弹性的税率,充分发挥房产税制在房地产市场乃至整个市场经济中的作用,大幅提高房产税在地方财政收入中的比例。从根本上解决“土地财政”,防治房地产市场过热造成的经济泡沫。通过房产税制要素的设计,使其占地方财政收入的比例提高到30%左右。
(三)科学设置房产税核心要素。房产税改革必须按照法定程序进行修改和完善,其核心是对各构成要素的科学规划和设计。房产税的要素设置,应当以税收公平原则为宗旨,以完善财产税制为中心,以突出房产税的作用为基础。
一是房产税的纳税人设计。对房产税纳税人的规定,表明了房产税的税收负担由谁来承担,或者说谁应当缴纳房产税。《暂行条例》第二条规定:房产税由产权所有人缴纳。该规定明确了房产税的纳税人为拥有房屋产权的公民、法人和其他组织,也包括外商投资企业、外国企业和组织、外籍个人。根据产权权属主体不同,规定产权属于全民所有的,由经营管理单位纳税;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。因此,对纳税人的规定相对全面和具体,体现了普遍征收的要求,不需要再做调整和修改。只是针对公民纳税人,需要实行实名制,以防止逃避纳税义务。
二是房产税的征税对象设计。征税对象是征税与不征税的分水岭,体现着不同税种征税的最基本界限,是税收制度中的核心要素。就房产税而言,征税对象就是房产,凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产都是房产税的征税对象。应改变现行房产税法以是否经营、出租为征收依据的设计思路,确立在规定范围内的房产都要征税的设计理念,体现税收公平的立法宗旨,形成房产资源的“挤出效应”,避免为了投资、投机而囤房的行为,限制不必要的财产占有,节制财富的过度集中,促进房产资源的合理利用。计税依据是与征税对象相关的一个核心要素,是课税对象的计量单位和征收标准,解决了征税的计算问题,是课税对象的量的表现。在计税依据的设计上,对企事业单位的办公、经营性房产应保持现有征税不变,特别是对于一些特殊行业应当予以区别对待。如针对养老服务机构所拥有的房产和收入可在税收方面给予优惠。针对居住性房产,应当合理设定一定扣除标准,即现阶段能够满足生活基本需要的人均面积。超过住房扣除标准部分,就是房产税的计税依据,按照一线、二线城市房屋平均价格按年征收,分期预缴。
三是房产税的税率设计。房产税的税率设计应当本着公平税负、体现弹性的宗旨,可将房产税的税率设定为四级超率累进税率。具体为:家庭居住面积超过住房扣除标准部分占住房扣除标准比例不超过50%的,税率为10%;家庭居住面积超过住房扣除标准部分占住房扣除标准比例超过50%、未超过100%的,税率为20%;家庭居住面积超过住房扣除标准部分占住房扣除标准比例超过100%、未超过150%的,税率为30%;家庭居住面积超过住房扣除标准部分占住房扣除标准比例超过150%的,税率为40%。如此设计,既兼顾了两套房的住房需求和政策规定,也限制了购买三套房及其以上的不合理需求。购房套数越多、面积越大,房产税税收也就越多,增加了房屋囤积成本。
总之,房产税改革是一个系统工程,仅房产税的要素除上述核心要素外还应该包括税收优惠、纳税义务发生时间、纳税期限,纳税地点、加成征税等程序性要素。另外,房产信息登记制度、房产评估制度等相应保障制度都需要进一步研究、设计和完善。
责任编辑 王静君
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