时间:2021-01-04 作者:安邦坤 (作者单位:中证金融研究院)
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摘要:
以住房抵押贷款证券化为中心的二级市场是美国住房金融体系的重要组成部分,有力促进了“居者有其屋”美国梦的实现。但在次贷危机中,住房抵押贷款证券化传递和放大了风险,并引发国际金融危机。危机后,美国加强对二级市场的逆周期宏观审慎监管,提高住房金融体系的流动性、安全性和稳健性。目前,我国商业银行房贷发展迅速,但缺乏完善的证券化风险分担和转移机制。建议借鉴美国经验,适当加快发展住房贷款证券化,助推银行盘活存量房贷,分散房贷集中风险,为服务实体经济腾挪流动性。
危机后美国住房抵押贷款证券化市场的改革动向
住房抵押贷款证券化是美国住房金融二级市场的核心。“两房”及私营金融机构通过向全球机构投资者出售住房抵押贷款证券,一方面有力促进了美国住房抵押贷款的标准化,另一方面也使得美国住房金融一级市场获得了长期、稳定、低成本的资金来源。这种融资方式,有效提高了美国家庭住房自有率,但也存在过度证券化引发信用泛滥、信用风险转移给投资者诱发银行道德风险和潜在利益冲突等弊端,最终引发国际金融危机。
危机后,美国对住房抵押贷款证券化市场进行大幅改革,将提高市场效率与实现公共住房目标有机结合,强化逆周...
以住房抵押贷款证券化为中心的二级市场是美国住房金融体系的重要组成部分,有力促进了“居者有其屋”美国梦的实现。但在次贷危机中,住房抵押贷款证券化传递和放大了风险,并引发国际金融危机。危机后,美国加强对二级市场的逆周期宏观审慎监管,提高住房金融体系的流动性、安全性和稳健性。目前,我国商业银行房贷发展迅速,但缺乏完善的证券化风险分担和转移机制。建议借鉴美国经验,适当加快发展住房贷款证券化,助推银行盘活存量房贷,分散房贷集中风险,为服务实体经济腾挪流动性。
危机后美国住房抵押贷款证券化市场的改革动向
住房抵押贷款证券化是美国住房金融二级市场的核心。“两房”及私营金融机构通过向全球机构投资者出售住房抵押贷款证券,一方面有力促进了美国住房抵押贷款的标准化,另一方面也使得美国住房金融一级市场获得了长期、稳定、低成本的资金来源。这种融资方式,有效提高了美国家庭住房自有率,但也存在过度证券化引发信用泛滥、信用风险转移给投资者诱发银行道德风险和潜在利益冲突等弊端,最终引发国际金融危机。
危机后,美国对住房抵押贷款证券化市场进行大幅改革,将提高市场效率与实现公共住房目标有机结合,强化逆周期宏观审慎监管。一是整合监管机构。为消除监管空白,《2008年住房和经济复兴法》设立联邦住房金融管理局,统一监管二级市场的“两房”和一级市场的12家联邦住房贷款银行,变“分头监管”为统一监管。二是改革证券化规则。危机后,美国先后颁布多项法案,对住房抵押贷款证券化市场进行改革。主要包括:设立消费者金融保护局、设定抵押贷款发放最低标准、加强基础资产信息披露、简化住房抵押贷款产品结构、确立最低风险自留原则、规范住房贷款服务商行为、改革证券化机构高管薪酬体系、强化对信用评级机构监管、约束监管资本套利等方面。三是逐步建立统一的“单家庭”住房抵押贷款基础设施。为进一步提高二级市场流动性,2013年联邦住房金融管理局决定由“两房”共同出资设立“统一证券化解决方案(CSS)”公司,构建“统一证券化平台(CCP)”和统一的住房抵押贷款申请数据库。2019年6月3日起,“两房”还将发行“统一住房抵押贷款支持证券(UMBS)”,取代现有的“TBA市场合格住房抵押贷款支持证券”。四是向私人投资者转移住房抵押贷款信用风险。危机期间,美国财政部向“两房”注资1870亿美元,为其担保的证券提供增信支持,这实际上让纳税人承担了信用风险。危机后,根据联邦住房金融管理局要求,“两房”自2013年起,持续发行信用风险转移产品(CRT),将部分抵押贷款的信用风险转移给私人投资者。五是持续支持“多家庭”住户的租赁需求。美国政府调整了住房金融体系的政策重心,由单纯提高住房自有率向兼顾租赁住房转变,提出构建可支付住房体系,即二级市场既要为“单家庭”住房抵押贷款提供流动性支持,也要持续购买“多家庭”住房抵押贷款,为中低收入者提供可支付的租赁住房。
我国商业银行房贷缺乏风险转移和分担机制
我国商业性住房金融以银行信贷为主,规模较大。由于前期住房市场总体上处于供不应求状态,人民币房地产贷款余额增长较快,截至2018年三季度末已达37.45万亿元。其中,个人住房贷款余额为24.88万亿元,占各项贷款余额18.7%。
当前,我国商业银行对手中的巨额个人住房贷款,基本上选择持有到期、赚取利差收入的模式,由此产生几个问题:一是不利于提高银行资产周转效率;二是不利于向工商企业释放银行贷款资源;三是不利于降低银行流动性风险和风险分散。短期看,我国较高的储蓄率水平,尚可为商业银行提供较为充裕的资金来源,但从中长期看,随着储蓄率下降和稳定性存款的减少,将加剧期限错配风险。我国虽然早在2005年就启动了个人住房抵押贷款证券化试点,但危机后暂停试点,2012年重启后发展仍较缓慢。为此,需要未雨绸缪,适当加快发展个人住房抵押贷款证券化市场。
总体看,我国个人住房抵押贷款证券化市场规模小、投资主体结构单一,证券化盘活存量资金、风险分散功能尚未完全发挥。主要表现在:一是投资者结构单一, 二级市场流动性不足。目前以商业银行为主,其他机构投资者参与不多,二级市场流动性不足。二是信用评级机制不健全。目前个人征信体系还不够完善,信用评级缺乏真实的基础资料。权威评级机构缺乏,评级标准不明确,外部制约机制不健全,评级结果欠缺公信力。三是信息披露不充分。对基础资产池、流动性安排等的信息披露,难以满足投资者需求。四是会计、税收等配套政策不完善。在会计安排上,对真实出售的判断标准不够明确。住房抵押贷款证券化的营业税、所得税缺乏税收优惠,部分交易环节税收不明确,增加了证券化成本。五是缺少专门证券化立法。资产支持证券尚未纳入《证券法》范畴,有关真实出售、破产隔离、特殊目的机构等涉及证券化的关键概念缺乏明确的法律规定,风险预留豁免规则有待健全。
完善证券化体系,盘活商业银行存量资产
(一)适当加快发展个人住房抵押贷款证券化业务。据统计,截至2018年三季度末,我国共有18家商业银行开展个人住房抵押贷款证券化业务,发行总额6621.4亿元,仅占一级市场个人住房贷款余额的2.67%,证券化率极低、未来发展空间较大。建议在前期试点基础上,积极稳妥推进发展个人住房抵押贷款证券化业务,有效盘活商业银行存量房贷,切实化解风险。
(二)完善住房抵押贷款证券化监管体系及配套制度。一是培育长期机构投资者,扩大进入住房抵押贷款证券化市场的机构者范围。引入和完善做市商制度,增加产品流动性。二是建立合理的信用评级体系,防范利益冲突。加快征信体系建设,严格住房抵押贷款发放标准,防范基础资产信用风险。三是完善基础资产、流动性安排和资产支持证券的信息披露规则,建立健全以风险预警为核心的信息制度。四是完善住房抵押贷款证券化税收制度,坚持税收中性。五是制定统一的证券化法。明确“真实出售”等标准、赋予SPV法律地位。完善风险自留制度,建立差异化的风险自留机制,对高质量抵押贷款考虑给予适当的风险自留豁免。
(三)研究设立专门的房贷事业部和政策性金融机构。现阶段我国住房金融以中高收入者为主要服务对象,缺少针对中低收入者的产品和服务。短期看,可将商业银行放贷机构整合为统一的住房金融事业部,一方面防止房贷过快增长、挤压工商企业贷款资源,另一方面将房贷风险与其他风险适当切割。长远看,可借鉴美国“两房”模式的有益经验,研究设立专门的政策性金融机构,为商业银行发放中低收入家庭住房贷款提供资金支持。具体通过在二级市场购买商业银行贷款,为一级市场提供长期、稳定的资金来源,避免挤压实体经济信贷。同时,发行统一的住房抵押贷款支持证券,增强二级市场流动性,发挥“防火墙”和“稳定器”作用。
责任编辑 韩璐
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