摘要:
“土地是财富之母”。随着社会主义市场经济的发展,土地,尤其是城镇土地为我们提供的社会财富愈来愈多。因此,土地管理和土地收益分配问题也就愈来愈为社会所关注。据我们的调查和有关部门的调查,发现其中问题较多,亟待解决。
问题之一:城市土地闲置、浪费比较严重
我国城市建成区的面积,大约为1.5万平方公里(不包括建制镇和工矿区),其中有3-5%的土地处于闲置状态,约40%的土地处于低效利用状态。有关方面测算,如将低效利用土地按1/4计算,加闲置土地,全国城市闲置的土地共达2000多平方公里,若地价按每平方公里4亿元计,就等于8000多亿元的资金处于闲置或浪费状态。同发达国家比较,我国城市工业用地的比重,一般高出一倍多;城市其它用地高出2-3倍;非经营性单位的占地,则高出许多倍。因此,在城市土地资源配置中引入市场机制,提高其使用效益是十分必要的。
问题之二:土地出让中收入流失严重
目前,我国城镇国有土地使用权的出让范围,已拓展到除西藏以外的29个省(区、市),1992年出让总面积2.19万公顷,是前4年的7倍,收取金额520亿元;1993年上半年出让面积1.2万多公顷,收取金额270多亿元。但是,土地市场目前还很不成熟,新...
“土地是财富之母”。随着社会主义市场经济的发展,土地,尤其是城镇土地为我们提供的社会财富愈来愈多。因此,土地管理和土地收益分配问题也就愈来愈为社会所关注。据我们的调查和有关部门的调查,发现其中问题较多,亟待解决。
问题之一:城市土地闲置、浪费比较严重
我国城市建成区的面积,大约为1.5万平方公里(不包括建制镇和工矿区),其中有3-5%的土地处于闲置状态,约40%的土地处于低效利用状态。有关方面测算,如将低效利用土地按1/4计算,加闲置土地,全国城市闲置的土地共达2000多平方公里,若地价按每平方公里4亿元计,就等于8000多亿元的资金处于闲置或浪费状态。同发达国家比较,我国城市工业用地的比重,一般高出一倍多;城市其它用地高出2-3倍;非经营性单位的占地,则高出许多倍。因此,在城市土地资源配置中引入市场机制,提高其使用效益是十分必要的。
问题之二:土地出让中收入流失严重
目前,我国城镇国有土地使用权的出让范围,已拓展到除西藏以外的29个省(区、市),1992年出让总面积2.19万公顷,是前4年的7倍,收取金额520亿元;1993年上半年出让面积1.2万多公顷,收取金额270多亿元。但是,土地市场目前还很不成熟,新供地总量中只有10%是采取依法出让方式,其余90%是行政拨供方式,用地者使用的土地中,以出让方式供应的土地仅占2‰左右;行政划拨土地大量进行自发交易,土地市场秩序混乱,出让价格随意性很大。有些地方领导,把土地视为自己的囊中之物,对国土战略、法律、土地政策统统不顾,越权批地给企业和个人,甚至竟相压价和免收地价,大片土地无偿提供给外商,收入流失严重,给炒卖房地产者以可乘之机。
据国家审计署对42个大中城市的调查,1991-1992年间,土地收入流失的概况为:半数以上的土地租让金,应收而未收;在所收土地租让金中,近80%未交财政;交给财政的,90%以上进了地方财政的预算外帐户;交到中央财政帐户上的土地收入不足全国出让总额的1%。
问题之三:土地隐形市场及黑市交易导致地产收益大量流失
根据《宪法》规定,我国土地城市属于国家所有,农村属于集体所有。因此,绝对的和相对的级差地租,原则上都应属于国家和集体。但目前级差地租的增值部分基本上都是归开发者或经营者所有,这种做法极不合理。因为地价的增值,主要来自外部相关条件的变化,与经营者即使用者大多无关或关系不大。所以,增值收益完全归使用者占有,必将诱发对土地使用权的投机,并与一级市场相联系,滋长种种“寻租”行为。这是当前土地经营中不正之风的风源之一。
目前,无论是房屋租赁、买卖,还是土地倒卖、入股,或者无偿占用临街地面,所获收益中都有相当大的一部分为土地级差地租。土地所有权为国家所有,并在城市建设中以高额投入,搞了大量的市政建设。照理说,国家投入得越多,市政设施越配套,城镇越繁华,土地增值就越多,因此,国家收益就应当越大。可现实却形成了城市土地开发越多,政府财政包袱越重的怪圈。其根源就是国家理应收取的地租大量流失。据有关部门测算,全国每年发生的土地黑市交易在50万起以上,交易房地产面积上亿平方米,交易金额达400-500亿元。由此导致的国家地产收益流失每年有200亿元以上。
问题之四:与外商合作中的土地收益流失
有的地方为吸引外资,把土地作为筹码,对外商只收取象征性地价款或干脆免收地价款。土地市场绝大多数的交易采取协议方式,而不是公开竞价。如某特区城市1992年上半年批租土地101宗,协议出让100宗,招标仅1宗,与公开竞价方式相比,两者地价价差高达10多倍,大量地价款因此流失。以深圳市为例,1988-1989年协议、招标、拍卖的平均地价每平方米分别为108元、1213元、2528元,后二者为前者的11.23倍和23.41倍,廉价提供土地资源,使国家财政收入严重流失,而土地收益成为外商经营的超额利润。土地价格扭曲和管理上的混乱,诱使外商的行为从投资转向投机,这是近年来房地产市场“炒风”日涨的重要因素之一,也是拥有土地管理权的部门和个人以权谋私的重要渠道。从财政部门来讲,如不采取坚决有效的措施,堵塞国家土地财源流失的漏洞,追缴应该收归国库的土地收入,客观上属于失职行为,不可等闲视之。