湖南省黔阳县从1991年10月1日起,对全县实施可以“理顺租金、定额住房、超标加租、实转起步、提租补贴、分步到位、集资建房、优惠出售、建立基金、合理使用”为主要内容的住房制度改革,现已圆满完成第一阶段任务并初见成效。全县24个乡镇、17个独立工矿区、256个单位、17457个住户,全部参加了这次房改。房改前月租39833.13元,平均每户2.28元,房改后月租151834.96元,平均每户9.04元,每月新增租金112002.13元,平均每户新增6.76元。截至1992年底,全县各项住房资金存款累计达1970万元,入库率达到95.6%。共有39个单位投资520万元新建住宅301套,计1.74万平方米。在房改工作中,黔阳人认识到,只有建立住房基金,才能使住房资金来源固定化,使用规范化,才能加快住房建设,保证住房制度改革的顺利进行。因此,他们始终以建立住房基金为重点来推动房改工作的深入开展。
住房制度改革是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的工作。特别是建立住房基金,需要做认真细致的工作,制定出切合实际的具体办法。在调查摸底,反复讨论的基础上,黔阳县人民政府制定了住房基金管理的具体办法,主要内容是:
首先,明确住房基金的来源。一是县住房基金来源主要包括:县基本建设投资中用于住房投资部分;县财政用于住房建设、维修和房租补贴的资金;从城市维护建设费、房地产开发公司净收益中划拨一定的专项资金;县直管公房的租、售收入和以息抵租以及住房保证金;出售公有住房回收的收入中归地方财政支配的部分;各单位房租和出售公房收入统筹5%的资金;银行房地产信贷部盈利收入;其他用于县住房建设的资金。二是将单位住房基金划分为企业单位住房基金和行政事业单位住房基金两个部分。主要来源包括:上级部门和财政住房建设拨款和投资;单位的自管住房的折旧费、大修理基金;单位原来用于住房建设的资金;单位原有房租补贴的资金;单位自管住房的租金收入和以息抵租、住房保证金以及集资建房资金;出售自管住房收入中留归单位的部分;单位从留利中提取的部分资金;根据省人民政府规定列支的部分;单位住房基金的利息收入。三是个人住房基金来源于个人用于购、建房资金和个人的住房储蓄。
其次,规定住房基金的主要用途。县住房基金属县地方财政,主要用于:直管公房的维修和管理;发放困难企业住房贷款;住房“解危”、“解困”和新建住宅;归还退出直管公房租户的以息抵租和住房保证金的本金。企业、行政事业单位的住房基金属各单位所有,主要用于:自管住房的维修、管理和改造;新建和购买职工住宅;归还购建住房的贷款本息;归还退出公有住房住户以息抵租和住房保证金的本金。个人住房基金主要用于个人购、建和维修住房。
第三,确立各项住房基金的收缴办法:各单位必须按照县房改办批复的金额按月将本单位的房改资金足额缴存到县政府委托的专业银行房地产信贷部;行政、企事业单位应先扣缴房租后发工资,扣缴的房租必须在当月发工资后三天内交存;财政用于建房、修缮和房租补贴的拨款,应于拨入后五天内交存;按规定提取的住房折旧、大修理基金,提取后五天交存;产权单位出售住房回收的资金和收取的住房抵押金,应即收即存;从当年企业留利中提取的住房基金,提取后五天内交存;企业从后备基金、福利基金和结余的奖励基金中提取的住房基金,待年度结转后十五天交存。凡未按上述规定交存的单位,由其开户银行信贷部按月加收5‰的滞纳金,纳入县住房基金。属财政拨款的行政事业单位和自收自支的事业单位,县财政局各主管股室,月初凭银行房地产信贷部抄具的欠交清册,从其预算经费中直接扣划到县财政局在各银行房地产信贷部设立的代管帐户。
第四,加强住房基金管理。对住房基金实行“统一划转,分行储存,集中调度,统筹安排,计划管理,合理使用,管好用活,循环增殖”的管理原则。即各项住房基金统一由县财政局综合计划股按预算外资金管理办法进行管理并负责划转。县财政与各家专业银行签订委托承办房改金融业务协议,明确行政事业单位的住房基金必须存入县建设银行房地产信贷部,凡在工商银行开户的企业单位住房基金存入工行的信贷部,凡在农业银行开户的企业单位和乡镇、独立工矿区的住房基金存入农行信贷部。各项住房基金不论存入哪家银行,都开设住房基金“收、支”两个帐户进行财政专户储存,专款专用,并由县财政局和房改办共同审批和管理,各部门、各单位和企业动用住房基金,用于公有住房维修、新建、补贴等支出,须填写《黔阳县住房基金使用申报表》,经县房改办审批后报县财政局审查同意,银行信贷部方能进行划转拨款,并规定一般维修费用支出控制在该单位住房基金总额的30%以内,改建和大修所需经费由单位写出专题报告,报县住房基金管理委员会审批后,方可从住房基金中拨款。
在处理与房改办和各专业银行房地产信贷部的利益分配上,采取“有收有放,灵活适度,互惠互利,方便工作”的原则进行,主要措施是:①把过去房地产信贷部发放贷款须事先经县房改办和财政局批准,改为由房地产信贷部在保证支付各单位住房基金的前提下,可自行发放贷款;②房地产信贷部实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独纳税,由过去所得利润上交财政,改为每年按各专业银行房地产信贷部年末存款余额5%标准包干提取;③房改办不得以任何形式直接或间接向房改单位或专业银行房地产信贷部收取业务经费,对房改办必需的业务经费,参照行政事业单位的经费标准核定,从县住房基金中安排落实。这样既照顾和解决了各方面的利益和矛盾,又调动了房改办和银行房地产信贷部的积极性,也保证了财政收入。1992年三家银行房地产信贷部上交财政利润就达7.2万元。
通过制定上述住房基金筹集、管理和使用办法后,不仅使黔阳县住房基金有了稳定的来源,而且有效地促进了房改工作顺利开展。