时间:2020-04-28 作者:李学芬 (作者单位:国家统计局城调队)
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摘要:
我国自1988年提出将房地产业作为国民经济支柱产业后,房地产业有了长足发展。但由于宏观管理失控等原因,短短几年间就经历了从形成到高潮到低谷又到高潮直至趋于平稳的曲折历程。1988——1998年,全国房地产开发投资变动情况先后出现过四次较大波动:1988—1989年落差为65个百分点:1989—1990年落差为13个百分点;1993—1994年落差为133个百分点。1995—1996年落差为21个百分点。其中,增长最高年份1993年与最低年份1990年相差171个百分点。不正常的波动暴露了我国房地产投资的不成熟性。因此迫切需要相关的配套政策来启动房地产市场。
一、协调好房地产业发展和国民经济发展的关系
房地产业的发展离不开国民经济其它部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其它部门的协调运作中求得稳健增长。所以,在政策取向上,不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性,而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。
我国长期实行的是住房实物分配,城市人均居住面积至1998年只有9平方米。基于这两个因素,向来存在着一种思维定式,即住宅建设只能加快不能放慢,造得再多也满足不了人民群众需求。为此各地政府在制定国民经济和社会发...
我国自1988年提出将房地产业作为国民经济支柱产业后,房地产业有了长足发展。但由于宏观管理失控等原因,短短几年间就经历了从形成到高潮到低谷又到高潮直至趋于平稳的曲折历程。1988——1998年,全国房地产开发投资变动情况先后出现过四次较大波动:1988—1989年落差为65个百分点:1989—1990年落差为13个百分点;1993—1994年落差为133个百分点。1995—1996年落差为21个百分点。其中,增长最高年份1993年与最低年份1990年相差171个百分点。不正常的波动暴露了我国房地产投资的不成熟性。因此迫切需要相关的配套政策来启动房地产市场。
一、协调好房地产业发展和国民经济发展的关系
房地产业的发展离不开国民经济其它部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其它部门的协调运作中求得稳健增长。所以,在政策取向上,不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性,而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。
我国长期实行的是住房实物分配,城市人均居住面积至1998年只有9平方米。基于这两个因素,向来存在着一种思维定式,即住宅建设只能加快不能放慢,造得再多也满足不了人民群众需求。为此各地政府在制定国民经济和社会发展计划时,都会提出今后若干年将建多少平方米住宅,使人均居住面积达到多少平方米的指标。但是,随着住房分配制度的深化和住宅投资体制的转变,片面强调加快住宅建设已不合时宜。在实行住房分配货币化的过程中,市场在住房资源配置中的基础性地位逐渐得以确立。人均居住面积的多少,将和老百姓支付的能力和掏钱的意愿挂钩。住宅建设对经济的拉动作用,只能在房子有人买的前提下才能实现,故其规模必须与市场的接受能力相适应。调控住宅规模,除了减缓空置压力外,一个重要意义就是促进住宅发展由数量扩张型向质量优化型转变。减少低水平的重复建设,对不具备基础设施配套条件、没有规模效益、远离市中心而人文环境较差的住房,不能只看造了多少,更要看卖了多少。在房地产业的发展速度上,要适当约束其投资增量,避免对房地产供给增长造成新的刺激,就要严格控制新上房地产项目,正确引导房地产投向,优化房地产投资结构。除政府组织建设的安居工程外,在近几年内,原则上不应再新批商品房开发用地,以便集中资金搞好现有开发项目的建设和推动现有的存量商品房入市。
二、加快房改步伐,启动房地产市场
要发展房地产业,让住房消费成为真正的新经济增长点,只靠近年出现的商品房小市场是不够的,必须启动庞大的公有住宅这块市场,让3.6亿的城镇居民和近40亿平方米的公有住宅进入统一的住宅市场。这样一部分具有一定购买力的旧房拥有者,就可以卖掉旧房买新房;一些中低收入者也就可以购买较低价格的旧房以解缺房之急;新旧住房资源在一个统一的市场中进行重新配置,从而带动新建商品住房的销售。
房改的目的是按照不同收入的居民制定不同的住房政策,给不同收入的居民找到解决住房问题的不同途径。不能一刀切,不能采用一种模式,这是房改的精髓。在我国现阶段房改过程中,要建立起两个主要的住房供应体系:一是以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的住宅供求体制;二是以高收入家庭为对象随行就市的住宅供应体系。在这一供应体制中,前者是非市场配置,后者为市场配置。必须强调,我国的房改必须以后者为主,前者为辅。这样建立起来的住房分配新机制才能切断住房无偿分配的渠道,建立起社会化、市场化新型的供应体系,推动住房市场发育。如年薪6万元以上的高收入家庭的住房问题按市场原则解决,由这些家庭根据自己的收入,按市场价购买或租赁商品房;年薪1—6万元的中低收入家庭不能完全依靠市场解决住房问题,购买实行政府指导价的经济适用房;1万元以下的最低收入家庭无力购买经济适用房,由他们租住单位自管房和房管部门直管公房或政府兴建的廉租住房。为保证新的住房供应政策的顺利实施,必须尽快建立切实可行的经济适用房和廉租房的申请、审批制度。
三、积极稳妥地推进住房商品化的进程
住房商品化不能急于求成。住房是特殊商品,价值量巨大。即使是经济发达国家,也不是所有居民都购买商品房,大部分居民还是租赁住房,同时也存在着带有不同福利因素的住房。这些都使得住房分配不可避免地需要一定的社会保障,以体现公平和保证社会的稳定。住房商品化的形式和程度,应面对不同收入水平的居民有所区别。
需要特别指出的是,随着城镇住房制度改革的不断深入和住房商品化的推进,有一部分房改房由于业主另购商品房或业主为了寻求收益,势必要以或明或暗的形式进入房地产二级市场或卖或租。对于房改房的租赁行为,我们不能堵,只能因势利导,切实解决好房改房中的个人产权与公有产权的租金分配中的合理比例。为了鼓励房改房公开合法地进入房地产租赁市场,租金收入中的个人比例可以适当大于其产权比例。有关部门可以建立房地产经营托管公司,个人可以契约方式将有意出售或租赁的房改房委托给房地产经营托管公司处置。房地产经营托管公司,按照约定将出售或租赁的房改房收益中的归个人的部分,按期分解交付给相应的房屋产权人。这样,不仅可以使房改房公平、合法地进入租赁市场的收益得以保障,从而有助于充分利用和搞活存量房屋资源。
建立新市场住房体系的重点之一是培育住房二级市场。开放住房二级市场要十分注意以下两个问题:首先,一些地方在房改过程中违规违纪买房现象严重。其次,土地级差收益问题。级差收益要规范,城市越大,土地级差越大,已售公房进入市场交易将产生明显的土地级差收益,会使级差收入显化。如不进行必要的规范,合理分配级差收入,影响社会安定。以北京市为例,土地级差收益主要来自两个方面,一是已售公房所售地段不同,如内三环地价相对外三环要高得多,北面的要比南面的地价高;二是房屋结构与装修有差异,造价相对高低不同,但职工在购买这些住房时,基本都按统一成本价购买,如果不加限制地推向市场,售价的较大差异将会造成新的分配不公。
在住房二级市场开放中,政府要积极制定相关政策,创造氛围和环境,尤其是配套政策。因为住房是最后一个牵扯到每一个人利益的社会分配问题。市场经济如果没有最终建立和完善,工资制度不改,社会保障制度不改,或者政策不配套,住房制度的改革要想深化,那是非常困难的。政府应进一步研究住房制度改革的大政方针,这个方针应不仅局限于公积金和经济适用房,应从长远的目标,系统化、战略化的角度,提出有关解决住房问题的政策方针,比如土地的供应政策、住房的供应政策、二级市场的建立,银行的信贷、物业管理等等。应分层次地提出住房的供给政策,加快市场建设步伐,使它成为一个比较完善的市场。
要致力于做大住房流通与服务这块蛋糕,促使增量和存量房的交易加快增长,由此住宅产业对GDP的贡献率将会有增无减。
四、采取有力措施,规范土地市场,剔除不合理收费
规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理,加强对国有土地出让的计划、规划管理,制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期,物价部门应会同有关部门,从体制、机制、法制三位一体的角度,多管齐下,规范土地价格,特别是要规范土地一级市场,从而为降低房价打下基础。
完善住宅用地制度,降低住宅用地费用。有关部门要严格执行国家关于住宅用地供应方式的规定,对安居工程、解困解危房、微利房、拆迁安置房,一律采用行政划拨的方式提供土地,对少数高档商品住宅用地,则采用出让方式提供。
推行地产租赁制。即把地产一次性长期出让方式改为按年或月租赁方式,由购房者分年或分月支付地产租金,这样房价可立即大幅度下降,国家的土地资产收益也得到维护。为此,又需把房产所有权与地产使用权分开。
要想使商品房价格下降,必须建立完善的法律制度,尽量降低或减少商品房价格构成中的不合理因素。首先要减轻住宅建设中分摊的基础设施负担,分流基础设施费:一是公益性和非盈利性的市政设施建设,如道路交通,给排水配套,应以市区两级政府投资,由财政拨款;二是公共服务设施,如文化教育、学校、医疗卫生等,也由政府财政开支;三是商品性或盈利性的基础设施建设,如能源供应、通讯设施等,应按市场经济原则由相关企业投资建设,投入的资金由营业收入回收并获得利润,不应纳入房价;四是住宅内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境,如水、电、气管道、绿地以及住宅小区内的道路等设施,应由房地产开发企业投资,并纳入房屋建造成本,构成房价组成部分。
五、加快房地产金融改革的步伐
房地产金融市场是房地产资金循环的中枢,是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言,资金无疑是血液,是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期,金融机构与房地产开发商要紧密合作,开展各种较为灵活的房地产金融业务,为房地产业注入新的血液、新动能。另外,金融业在为房地产业注入良性资金的同时,也将获得发展的新领域和找到新的增长点。
要积极扩展房地产按揭业务。推行按揭购房的条件日趋成熟,城乡居民个人存款几万个亿,城乡居民家庭收入水平也有较大幅度的提高。老百姓买房的资金有多少?1998年,全国城乡居民的存款余额为53407亿元,比年初增加了7200亿元。比1997年增长了17.4%。这个幅度是去年各项经济指标中增长幅度最高的。尽管现在的储蓄利率低得不能再低,1999年一季度,居民储蓄又新增4400亿元,比去年半年的增幅还要大。说明我国部分家庭在客观上具备了融资购建住房的条件。这是近几年商品住宅从主要供应给单位,开始主要向居民直接供给转化的根据。要把家庭中的沉淀资金调度出来,扩大房地产市场的有效需求,必须通过金融按揭来牵引。
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