一、引言

2014年5月，国际会计准则理事会（IASB）与美国财务会计准则委员会（FASB）发布《国际财务报告准则第15号——与客户之间的合同产生的收入》（IFRS15），我国保持与国际财务报告准则的持续趋同，相应于2017年7月修订发布《企业会计准则第14号——收入》（以下简称新CAS14）。为助力新CAS14的顺利推进，2018年7月财政部印发了《＜企业会计准则第14号——收入＞应用指南》（2018），同年11月又发布了亏损合同案例、合同履约成本、合同负债电（商平台预售购物卡、储值卡）、运输服务等收入准则应用案例。新CAS14和一系列配套案例的发布，为收入“应否确认”“如何确认”特别是“何时确认”提出解决方案，可有效提升收入确认的可比性、可靠性和透明性。

新CAS14沿用了收入的定义，但从财务理念到收入模型等方面发生了本质变化：一是确定了商品控制权转移的基本原则，从卖方立场转移到买方立场，回归收入的本质特征，初步解决了风险报酬转移标准下立场错位、标准模糊的问题，为“何时确认”这一收入确认的核心问题奠定了基础；二是收入确认、计量和报告以实际发生的合同交易为基础，不再区分业务类型，收入确认更为真实可靠，收入产生过程更加体现法律、法规的要求，为“应否确认收入”提供了保障；三是采用“五步法”（即识别客户合同、识别单项履约义务、确定交易价格、分摊交易价格至单项履约义务、履行履约义务时确认收入）收入模型统领各类业务，为各类业务建立了统一的计量规则，有效解决了各类业务收入“如何确认”的难题。

但业务活动千差万别，不能以商品控制权转移作为收入确认的唯一标准，依然是新CAS14难以跨越的“鸿沟”。收入的本质是交易完成，包含商品的全面易手和支付货币或等价物对价两个阶段，体现的是商品价值的“已实现”。新CAS14虽然确立了“控制权转移”这一核心理念，但优先使用例外原则，即对满足一定条件的业务，即使商品尚在建造过程中，也可以在某一时段内确认收入（以下简称收入确认的“时段法”），否则在商品交付时点确认收入（以下简称收入确认的“时点法”）。显然，“时段法”下仅仅实现了商品建造（或部分建造）的增值（或部分增值），即商品并未脱手仅是“已赚得”。此时按履约进度在某一时段内确认收入，意味着承认满足一定条件的“已赚得”，可归属于商品控制权转移的特例，和交易完成商品价值“已实现”一样，共同构成了收入确认的基础。

这一例外有效衔接了建造合同准则下的各类业务，但对业务性质贴近建造合同、前期并不采用建造合同准则的房地产行业而言带来较大冲击。房地产物业满足建造时间长、造价高、一般不可取消等多项特征，但并不满足先有买主、后有标的的特征，通常是按照客户的要求定制等条件，因而不能采用建造合同规定的完工百分比法分期确认收入。新CAS14并未像建造合同准则一样明确按“时段法”分期确认收入的限制条件，这就为房地产收入确认突破原有“时点法”的限制打开了通道。除此之外，新CAS14在“时点法”下收入确认时点的选择、特殊开发商品如何按“时段法”确认收入、重大融资成分的确认等方面缺少具体规范，留有较大的自由判断空间，加大了房地产收入计量和确认的难度。

二、房地产销售收入确认方式的不同选择

收入准则的上述变化给了房地产行业自由选择的空间，整个行业一分为二：一类保守沿用“时点法”；另一类则改用“时段法”。对于某些急需扩张经营规模、强化融资能力的企业来说，新CAS14无异于“天赐良机”，仅凭这一项会计政策的改变，财务报告当期就会大幅增加收入和对应利润，全面改善了偿债能力、成长能力等多项财务指标。以下笔者选取两类典型的上市房地产企业，尝试分析采用不同收入确认方式的理由，并比较由此导致的经济后果。

（一）按“时段法”确认收入

利用新CAS14的例外规定，以碧桂园、融创为代表的房地产企业一改物业交付后才能确认收入的传统做法，将部分预收账款（新CAS14发布后会计科目改为合同负债）在物业建造期间确认收入，大幅增加了会计政策变更当期的收入和利润，以后期间也将持续提前确认该类收入。只要符合“企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”，收到客户的预收账款就能按履约进度提前确认收入，尽管此时物业尚有一年或多年的交付期。碧桂园等企业认为，“由于与客户的合同限制，本集团不得更改或替换物业单元，或改变物业单元的用途，因此本集团并不能将该物业单元用于其他用途”，因而该类物业合同具有不可替代性。同时，企业获取了法律顾问的书面意见用以证明，依据合同条款和当地法律，企业可以获取关于销售合同就累计至今已完成的履约部分的强制付款请求权，从而选择了该部分合同按履约进度确认收入。至于为何采用该项会计政策变更，哪些物业满足按“时段法”确认收入的条件，哪些不能满足，如何区分和选择等信息，公开的审计报告和审计工作底稿均未披露。

（二）按“时点法”确认收入

以万科、保利为代表的房地产企业则采取了谨慎、稳健的做法，沿用在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。对于房地产企业而言，“时段法”透支了未来期间可转化为收入的销售资源，在市场行情持续向好的情况下，不同基础确认收入的矛盾并未显现。一旦房地产市场行情出现下滑，某个年度销售额大幅下降，当期的收入将锐减，不利于收入和利润的持续稳健增长。对于万科、保利等企业而言，始终保持一种收入确认方式更显稳健，随着收入规模和业绩持续扩大，保留营业收入未来的增长潜力，不透支未来资源，从而实现有质量、可预期的发展，更符合企业长期利益。在笔者看来，这一选择更趋理性，契合会计信息质量的内在要求。

（三）两种收入确认方式的经济后果

在新CAS14下，只要商品房预售合同条款预先安排得当，聘用的律师出具法律意见书，销售商品房就可以灵活选择“时段法”或“时点法”确认预收收入，若选用“时段法”就能超前确认部分收入、增加报告期收益。根据上市公司年度财务报告数据，分析碧桂园和万科不同收入确认方式产生的经济后果表明：实行新CAS14前的2014～2016年，碧桂园收入不到万科的65%，在2017年采用新CAS14的“时段法”后，碧桂园当期收入达到万科的91%（剔除受该会计政策影响为66%），2018年更是超过万科24%（剔除受该会计政策影响为98%）。2016～2018年，碧桂园连续三年的营收增长率分别为35.2%、48.2%和67.1%，显著高于国内上市房地产企业的平均水平。受益于合同销售转为营业收入，碧桂园从2017年首次入选《财富》世界500强的第467位，2019年一跃为177位，成为整个榜单当年提升最快的企业。而万科连续四年进入世界500强，稳步从2016年的356位上升到2019年的254位，远不及碧桂园发展的速度。

与收入相对应的是，碧桂园税后利润及每股收益同样增长强劲，2014～2016年，碧桂园税后利润不到万科的48%，2017年增长到万科的77%，2018年达到万科的99%。2018年碧桂园税后利润比实行新CAS14前的2016年增长了3.54倍，同期万科增长比例仅为1.74倍。同期每股收益从2016年占万科的27%到2018年的53%。

三、房地产企业收入确认的会计职业判断

新CAS14遵循原则导向，增加了大量会计职业判断，给房地产企业收入确认带来了重大影响。以合同为基础的“五步法”收入模型，需要结合不同业务类型和客户合同具体条款加以判断。商品房预售合同能否按履约进度确认收入？商品房交付时收入确认时点的选择？特殊开发商品、复杂交易合同如何计量和确认？针对这些重点、难点问题，笔者逐一加以分析和探讨。

（一）商品房预售合同能否按履约进度确认收入

新CAS14第十一条规定，商品房预售合同满足以下三项条件之一的，优先采用“时段法”确认收入：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品；三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。房屋作为一种特殊商品，客户不能在房屋开发过程中消耗商品和服务，因此第一类情形基本不会发生。第二类仅适用于回迁定制房、政府配建房、公租房等特殊物业，这类物业早在土地出让合同中就约定了定向权属，普通商品房无法适用。若要采用“时段法”只能利用第三类例外原则，认定其部分预售物业合同符合新CAS14的两个条件：预售合同指向的商品房不可替代，企业获取了关于销售合同就累计至今已完成履约部分的可强制执行的付款请求权（2018年修改为“合格收款权”），从而选择按“时段法”确认收入。笔者认为，这种做法理论上有重大分歧，实务上则是一把双刃剑，一方面有利于房地产企业报告期财务指标的改善，助力企业规模的快速扩张；另一方面透支了未来收入增长潜力，不利于企业应对行业随时而来的潜在风险和危机。理由如下：

1.商品房预售合同指向的商品房并非实质性不可替代。合同指向的商品房除非定制（法律法规对“房屋定制”尚无明文规定，此类业务极少发生），一般来说都是通用的，即便是高档住宅，甲客户不买或退房也可以再卖给乙客户，因而这种不可替代只是暂时性而非永久性的，不会因此给企业带来甚至连成本都无法弥补的实质性伤害。

2.客户违约、企业同意解除合同时，累计已履约部分的“合格收款权”并不合格。当客户单方面要求退房甚至出现逾期付款时，开发商一般会同意解除合同并收取违约金。依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，违约金不能“过分高于造成的损失”，一般认为不应超过30%，且只有无法找到新的买家造成实际损失时才能获得法院支持。

3.客户违约、企业不同意解除合同时，累计已履约部分的“合格收款权”亦无法律保障。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使房地产开发商不同意解除合同，要求对方继续支付价款，并非就因此拥有累计至今已完成的履约部分的合格收款权，因为按合同约定应该支付的房款并不等于该时点的合格收款权，况且企业并不能将尚未完工的商品房提前交付客户并收取对价。

4.运用“时段法”所依赖的履约进度具有重大不确定性。新CAS14第十二条规定，履约进度不能合理确定的，不能采用“时段法”。房地产企业采用预算造价法来确定履约义务进度，已投入成本可以准确计量，但预算总价却只能预估。笔者认为，预算造价随着时间推移而不断进行动态调整，跨期公共配套、未来宏观政策的调整、工程重大设计和施工变更等因素对其具有重大影响；构成预算造价的融资成本与资金利率、项目峰值、回款周期息息相关，也存在重大不确定性。预算造价的完整性至关重要，各业态成本分摊方式极为复杂，对预算造价进行重大调整是业内常态，以其为基础确定的履约进度具有重大不确定性，且预算造价为企业内部非公开信息，具有高度弹性，随时可成为操控收入和盈利的工具。

国际财务报告解释委员会（IFRIC）认为，房地产销售并不满足IFRS15第35段的任一条件，只能在某一时点确认收入。由以上分析笔者认为，在实际交付客户前，物业出现毁损、灭失等的风险仍需企业承担，交易未最后完成。物业销售收入确认采用“时段法”，不管出于何种意图，都有滥用IFRS15、新CAS14例外原则之嫌，凌驾于控制权的判断，偏离交易脱手的本质要求，也不符合会计信息质量的实质重于形式、稳健性等原则，因此笔者不建议采用。

（二）商品房交付时收入确认时点的选择

新CAS14第十三条规定，不符合“时段法”的物业销售按“时点法”确认收入，确认收入为客户取得相关商品控制权的时点，并列举了六条迹象供企业判断。根据房地产企业的特点，笔者认为有三个时点可供选择，即竣工验收合格、按合同约定时间发出交付通知、办理交付手续并移交钥匙。不同房地产企业出于不同的动机和判断，就会出现不同的选择结果，经济后果也就不同。

实务中，金地（集团）沿袭以往风险报酬转移的确认标准，在销售物业经相关主管部门验收合格并办妥竣工备案手续、收到全部购房款或取得收取全部购房款权利时确认收入。万科收入确认标准则由过去“发出交付通知，取得买方付款证明时”变更为：以客户收房的实际交付日期或交房通知书中集中交付结束日期（即视同交付日期）孰早，实际交付日期以客户在房屋交接书上（或同等的文件）签字确认收房日期为准。

新CAS14下“时点法”以客户获取实际或法定的控制权为核心判断标准。以竣工验收合格、发出交付通知为标准确认收入，依然站在企业立场，前者没有全部履行合同义务，后者也仅是履行了合同的单向义务，客户实际或法定的控制权仍存在重大不确定性。总体而言，笔者认为万科以客户在交接书上签字或交房通知书中集中交付结束日期（视同交付）为收入确认时点，更符合新CAS14的判断标准，但安排集中交付期可长可短，对于年底常有大量交付的企业，合理利用这一安排就多了一个盈余调节的敞口。

（三）复杂合同下交易价格的确认

当一项物业销售合同包含房屋、车位、储藏室、赠送装修和物业费等业务时，该项合同就包含了多个履约义务，需要识别每一项单独的履约义务，并将售房合同总价分摊至多个履约义务。房地产企业分摊的标准首选为单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，也就是企业同类房屋、车位、储藏室、赠送装修和物业费的单独售价比例。若以上各类物业的单独售价无法直接观察和取得，应综合考虑其他能够合理取得的全部相关信息，采用市场调整法、成本加成法、余值法等合理估计单独售价。相比之下，新CAS14收入确认更为精细化，真实反映了每一类物业市场的交易对价，并且能够在作业成本法下为每一类物业提供准确的毛利率和盈利能力指标，从而为企业经营决策提供真正有价值的会计信息支持。

在预售制度安排下，不论是预收还是分期收款，房款合同交易价格中就可能包含了重大融资成分。新CAS14规定，对于客户支付价款与商品控制权转移即房屋交付，间隔时间超过一年的，就要按假定客户在取得房屋交付时即以现金交付的应付房款来确定交易价格，由此导致收入确认与合同对价的差额，按实际利率法在合同期间予以摊销。预收账款在房屋交付之前取得，意味着客户为企业提供了融资，企业应当确认相应的利息费用，确认的收入将大于收到的现金（合同对价）；相反在分期收款方式下，意味着企业为客户提供了融资，交易对价的一部分应被确认为利息收入，因此确认的收入将小于收到的现金（合同对价）。

（四）特殊开发商品如何按“时段法”确认收入

政府限价回购的保障房、回迁房、人才公寓、商业办公楼等，定价权、回购单位一般已经由土地出让合同预先约定，适用于“时段法”按履约进度确认收入，履约进度可采用新CAS14规定的产出法或投入法来确定：产出法根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度，而保障房等特殊商品在建造过程中不能分批转移给政府等约定对象，不适用产出法，只能采用投入法；投入法取决于已投入金额和预算投入的造价金额两个要素，已投入金额可准确计量，因而，收入确认的准确程度就依赖于工程预算造价的精准度。目前国内商品房属于政府限价商品，保障房等政府回购房则完全属于政府定价商品，企业只能以低于或略高于成本价来建造这类特殊产品，往往会根据政府回购价格预先确定对应的开发预算造价，以此锁定其盈亏水平。因此，对于此类特殊开发商品，可根据企业事先确定的预算造价，根据项目的开发和成本投入进度，分期确认每个年度的收入。当然如果出现回购房违约不能付款时，相应的收入也不能确认，直到不能付款的情形消除。

四、加强房地产企业收入确认会计职业判断的建议

新CAS14增加了大量会计职业判断，给房地产收入确认带来较大影响和冲击。为提高会计信息的可比性和可操作性，减少实施会计操纵的空间，为企业创造公平合理的竞争环境，维护报表使用者权益，笔者认为，需要准则制定机构、独立审计机构、证券监管部门、企业自身等利益相关方的协同努力。

（一）发布房地产企业实用指南或应用案例，收窄盈余操作的空间

鉴于房地产的行业地位和业务的特殊性，有必要发布专门的实用指南或应用案例，以明确房地产企业收入确认标准。

1.统一“时段法”“时点法”的选用标准。普通物业销售选用“时段法”不符合新CAS14商品控制权转移的核心标准，透支未来收入增长潜力，不利于行业可持续、健康发展，同时可通过修改合同条款、购买法律意见书等手段来进行操纵，不利于行业的公平竞争，也不利于会计信息的可比和利益相关方对企业经营业绩的有效评价。笔者建议准则制定机构应明确收入划分的边界，制定相应的约束条件，独立审计和法律机构也应制定并遵循相关行业标准，谨慎出具专业意见。

2.限定“时点法”下收入确认的有关条件。明确“时点法”下收入确认的具体时点，围绕客户取得商品控制权这一核心要求，以客户在交房书上签字或集中交付日截止为收入确认的具体时点，同时限定集中交付日的最长期限，压缩企业可操作空间。

3.规范复杂合同单项履约义务的分摊要求。细化各类履约义务交易价格的公允性要求，防止利用关联方交易或规避限价等不合理的商业目的，避免出现车位、装修款超过房价的状况，真实反映各种业态的盈利水平。

4.优化履约进度的衡量标准。检验预算造价的历年偏差程度，只有符合一定偏差度的企业才能采用投入法确认收入，同时在预算造价、建造标准等方面出台强制性规范，以保障“时段法”下收入计量的精准度。

此外，对于合同中存在重大融资成本摊销时采用的实际利率值、可变对价中可观察值等影响会计计量的要素，均应做出明确约束，以压缩行业盈余管理的空间。只有在重要会计职业判断的要素上统一标准，才能减少会计政策选用的随意性，避免会计政策的滥用和会计利润的操控，从而提高会计信息的可靠性和可比性，满足投资人和监管部门的决策需要。

（二）完善与收入相关的配套措施

新CAS14牵一发而动全身，企业需要构建一套全新的信息系统、操作流程和管理机制，以支持有效的会计职业判断。

1.升级合同信息系统。从订立合同的基本信息、合同合并、履约义务拆分、可变对价、合同主要条款等方面进行梳理，依据会计准则和指南确定的标准，分别对采用“时段法”和“时点法”的销售合同予以标记，以适时归集、预测和调整收入确认信息指标。

2.升级财务ERP系统。关联开发项目土地获取、项目施工、预售、竣工验收、实际交付等关键节点信息，以便适时识别包含重大融资成本的合同，定期识别增量合同成本如佣金是否在一年以内，应该费用化还是资本化等。

3.升级客户管理系统。签约之前进行信用风险调查，对可能违约或退房的客户进行预警识别，同时采取相应的收入确认策略。此外，与收入相关的年度关键绩效指标、绩效评价与激励考核、内审和内部控制系统等也要升级迭代，为及时、准确地做出会计职业判断夯实基础。

（三）进一步提高收入确认的披露要求

新CAS14披露增加了与本期收入相关的详细分类信息，如合同产生的收入和其他收入，房地产、物业管理、代建等业态收入，某一时段内收入和某一时点收入，与应收账款、合同资产和合同负债账面价值相关的信息等。在目前企业可以选择性执行“时段法”和“时点法”的情况下，应增加披露会计政策变更对主要财务指标的影响，如对偿债能力、盈利能力和增长能力指标的影响。鉴于房地产企业收入结算的滞后性，当年财务报表反映的毛利率、每股收益等指标只能反映过去一年或更早年度的盈利能力，因此有必要增加报告期有关合同负债和合同成本详细信息披露，如当期销售项目的毛利率、市场占有率等，以便于利益相关方了解企业报告期市场竞争力和盈利能力，满足其投资决策等多方需求。

责任编辑 刘黎静