时间:2020-04-08 作者:包家龙 作者简介:包家龙,中国财政科学研究院会计学博士研究生,高级会计师。
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摘要:
根据财政部、税务总局、海关总署联合发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号),自2019年4月1日起房地产行业的增值税率由10%调整为9%。本文拟通过房地产行业的经验数据,分析本轮增值税降税对房地产企业各主要税种税负率的影响,进而提出建议。
一、房地产企业相关数据经验估计
首先,根据巨潮资讯网及香港证券网站数据加以整理,选取在A股及H股上市的有代表性的房地产企业各10家,计算得出其2015~2018年的每年平均毛利率分别为27.55%、25.82%、27.70%、31.41%,而来自克尔瑞地产研究的报告《2018房企盈利能力:合作项目影响盈利表现》表明,2018年176家上市房企的加权平均毛利率为31.1%。据此本文近似估计房地产企业的毛利率为30%。
其次,根据易居研究院《2018年全国50城地价房价比报告》显示,2018年全国50城土地成本占营业收入的比例为37%,可设土地成本占营业收入的比例为37%;另设营业成本中扣除土地成本后的部分,其可以进项抵扣的比例为70%;财务费用、管理费用、销售费用等由于主要包含的是利息、工资及折旧等,实际可抵扣比例很低,假设为不可进项抵扣;根据《中华人民共和国土地增值税暂...
根据财政部、税务总局、海关总署联合发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号),自2019年4月1日起房地产行业的增值税率由10%调整为9%。本文拟通过房地产行业的经验数据,分析本轮增值税降税对房地产企业各主要税种税负率的影响,进而提出建议。
一、房地产企业相关数据经验估计
首先,根据巨潮资讯网及香港证券网站数据加以整理,选取在A股及H股上市的有代表性的房地产企业各10家,计算得出其2015~2018年的每年平均毛利率分别为27.55%、25.82%、27.70%、31.41%,而来自克尔瑞地产研究的报告《2018房企盈利能力:合作项目影响盈利表现》表明,2018年176家上市房企的加权平均毛利率为31.1%。据此本文近似估计房地产企业的毛利率为30%。
其次,根据易居研究院《2018年全国50城地价房价比报告》显示,2018年全国50城土地成本占营业收入的比例为37%,可设土地成本占营业收入的比例为37%;另设营业成本中扣除土地成本后的部分,其可以进项抵扣的比例为70%;财务费用、管理费用、销售费用等由于主要包含的是利息、工资及折旧等,实际可抵扣比例很低,假设为不可进项抵扣;根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,可假设财务费用占成本的比例为5%,管理费用及销售费用等其他费用占成本的比例也为5%。城建税及教育费附加的比例为增值税的12%。
因此,假设收入为100%,则营业成本为70%,由于土地成本的进项可全额抵扣,营业成本中不可抵扣的比例为9.9%[(70%-37%)×30%],从而得到营业成本中可抵扣的比例为60.1%(70%-9.9%)。
以上是对房地产企业相关数据的经验估计。假设房地产企业以上的数据在增值税改革的前后均不发生变化,下面将分析本轮增值税改革前后的税率变化对房地产企业税负的影响。
二、税负变化分析
(一)流转税负变化情况
1.增值税率为9%:为了使不同增值税率下的营业收入具有可比性,把税负率还原成价内税负率,即8.26%[9%/(1+9%)]。
其进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4.96%(60.1%×8.26%)。
房地产企业增值税税负率为3.3%(8.26%-4.96%),城建税及附加税负率为0.4%(3.3%×0.12),则流转税税负率为3.7%(3.3%+0.4%)。
2.增值税率为10%(价内税负率为9.09%)。同理可以算出10%情况下:可抵扣进项税额占售房收入的比例为5.46%(60.1%×9.09%),增值税税负率3.63%(9.09%-5.46%),城建税及附加税负率为0.44%(3.63%×0.12),则流转税税负率为4.07%(3.63%+0.44%)。
以上计算过程可以归纳为表1。
可以看到,房地产企业增值税税率下降1%,导致流转税税负率下降了0.37%,流转税税负下降比例达到9.10%,减税降负效应较高。
(二)土地增值税税负变化情况
1.增值税率为9%:房地产企业的含税收入为100%,则可算出其不含税收入为91.74%。由上文的数据可算出房地产企业土地增值税的各扣除项包括:不含税开发成本64.22%(此项需加计20%扣除)、费用(按照开发成本的10%扣除)、城建税及附加。不含税收入减去扣除项,可以计算得到增值率为7.86%,按照30%可计算得到土地增值税的税负率为2.36%。
2.增值税率为10%:房地产企业的含税收入为100%,则可算出其不含税收入为90.91%,同理计算可得土地增值税的税负率为2.32%。
以上计算过程可以归纳为表2。
可以看出,房地产企业增值税率下降1%,其土地增值税的税负率略有上升,上升了0.04%,上升比例达到1.72%。这可能是由两方面原因导致的:一方面因为增值税是价外税,增值税税率降低导致增值额上升;另一方面因为增值税税率降低导致可扣除流转税减少,从而导致土地增值税扣除项减少。
(三)所得税税负变化情况
1.增值税率为9%:房地产企业的含税收入为100%,则可算出其不含税收入为91.74%,扣除上文数据中所述的成本、费用及土地增值税,可算出所得税的税负率为4.44%。
2.增值税率为10%:房地产企业的含税收入为100%,则可算出其不含税收入为90.91%,扣除上文数据中所述的成本、费用及土地增值税,可算出所得税的税负率为4.38%。
以上计算过程可以归纳为表3。
可以看出,房地产企业增值税税率下降1%,其所得税税负率上升了0.06%,所得税上升比例达到1.37%。原因是增值税是价外税,增值税税率降低导致所得额上升。
(四)总税负变化情况
从以上分析可以看到,房地产企业增值税税率下降1%,导致流转税税负率下降0.37%,但同时土地增值税及所得税税负率都略有上升,导致房地产企业的总税负率下降了0.27%,总税负的下降比例达到2.51%。
三、敏感性分析
(一)毛利率敏感性分析
假设其余数据不变,以5%为一个变动单位,以原来的毛利率30%为中心,对房地产企业的毛利率做敏感性分析,可得表4。
从表4分析可得,在毛利率15%到45%的变化范围内,本次增值税降税导致房地产企业总税负从0.23%至0.30%不同程度的降低。在毛利率为15%时,房企的总税负率下降达到5.49%,随着毛利率的提高,总税负的下降比例不断减少。本次降税的减税效应还是很明显的,毛利率低的企业其减税效果更明显。
(二)土地成本收入比敏感性分析
根据易居研究院的报告,2018年全国50城的地价房价比最高的为佛山80%,最低为烟台6%,平均为37%。故假设其余数据不变,以10%为一个变动单位,以原来的土地成本占营业收入的比例37%为中心,对房地产企业做敏感性分析,基本上覆盖了绝大部分房地产企业的情况,可得表5。
从表5分析可得,土地成本收入比在7%到67%的变化范围内,增值税降税导致了房地产企业总税负从0.35%至0.19%不同程度的降低。在土地成本收入比为7%时,房企的总税负率下降比例达到3.01%。随着土地成本收入比的提高,总税负的下降比例不断减少,土地成本收入比低的企业其减税效果更明显。
(三)进项抵扣比例敏感性分析
假设其余数据不变,以5%为一个变动单位,以原来的可进项抵扣比例70%为中心,对房地产企业的毛利率做敏感性分析,可得表6。
从表6分析可得,可进项抵扣比例在55%到85%的变化范围内,增值税降税导致房地产企业总税负从0.32%至0.23%不同程度的降低。在可以进项抵扣的比例为55%时,房企的总税负率下降比例达到2.93%。随着可以进项抵扣比例的提高,总税负的下降比例不断减少。可见可进项抵扣比例低的企业其减税效果更明显。
四、总结
本文运用房地产行业经验数据分析了本轮增值税减税对房地产行业税负的影响。根据本文估计的经验数据计算可得,2019年增值税降税1%,会导致房地产企业的总税负率下降0.27%,总税负下降比例达2.51%,减负效应明显。敏感性分析发现:
毛利率为15%时,保持其余条件不变,本次增值税改革使得房地产企业总税负下降比例达到5.49%。随着毛利率的提高,总税负的下降比例也随之减少。
土地成本收入比为7%时,保持其余条件不变,本次增值税改革使得房地产企业总税负下降比例达到3.01%。随着毛利率的提高,总税负的下降比例也随之减少。
进项抵扣比例为55%时,保持其余条件不变,本次增值税改革使得房地产企业总税负下降比例达到2.93%。随着进项抵扣比例的提高,总税负的下降比例也随之减少。
整体而言,本次增值税改革中,低毛利率、拿地成本较小(三线城市)、可进项抵扣比例低的房地产企业的税负下降尤其明显。可见,在当前房地产行业增速放缓的情况下,本轮1%的增值税降税对房地产企业尤其是中小房地产企业能够起到较大程度的支持。
责任编辑 陈利花
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