摘要:
当前房地产行业融资存在着信贷规模管控加强、穿透监管更为严格、融资渠道进一步减少、保险资金投资监管趋紧等特点。在防范金融风险及控制宏观杠杆率的要求下,监管部门加强了对贷款新增及房地产限额的规模管控,对重点银行的管控目标由按季管控细化为按月管控。管控力度的加强使得银行对房地产行业的贷款投放变得更加紧慎。再加上债券融资、非标融资等渠道受限的影响,持续的融资需求使得房地产企业更加集中地争夺表内银行贷款,从而进一步造成表内贷款资源稀缺,额度竞争激烈,房地产企业获取表内贷款的价格进一步提升。针对当前的融资环境,房地产企业应当采取有效措施加快销售回笼,多渠道融资,做好资金储备。
1.加快销售资金回笼
在目前限购、限贷的情况下,房地产企业需在这有限的资源中,尽快挖掘目标客户,提高销售的同时回笼资金。其中,按揭回款是销售回笼资金的关键。面对2018年相对紧张的按揭规模,房地产企业应推进与重点合作银行的总行、省分行的协调机制,并与总分行个贷部建立合作机制。同时考虑到各家银行为防控信用风险,偏好对提供开发贷款的项目倾斜按揭资源,房地产企业后续应加强按揭贷款和对公贷款的联动,根据各家银行对公贷款推进情...
当前房地产行业融资存在着信贷规模管控加强、穿透监管更为严格、融资渠道进一步减少、保险资金投资监管趋紧等特点。在防范金融风险及控制宏观杠杆率的要求下,监管部门加强了对贷款新增及房地产限额的规模管控,对重点银行的管控目标由按季管控细化为按月管控。管控力度的加强使得银行对房地产行业的贷款投放变得更加紧慎。再加上债券融资、非标融资等渠道受限的影响,持续的融资需求使得房地产企业更加集中地争夺表内银行贷款,从而进一步造成表内贷款资源稀缺,额度竞争激烈,房地产企业获取表内贷款的价格进一步提升。针对当前的融资环境,房地产企业应当采取有效措施加快销售回笼,多渠道融资,做好资金储备。
1.加快销售资金回笼
在目前限购、限贷的情况下,房地产企业需在这有限的资源中,尽快挖掘目标客户,提高销售的同时回笼资金。其中,按揭回款是销售回笼资金的关键。面对2018年相对紧张的按揭规模,房地产企业应推进与重点合作银行的总行、省分行的协调机制,并与总分行个贷部建立合作机制。同时考虑到各家银行为防控信用风险,偏好对提供开发贷款的项目倾斜按揭资源,房地产企业后续应加强按揭贷款和对公贷款的联动,根据各家银行对公贷款推进情况匹配相应的按揭资源。
2.积极拓展新的融资品种和融资方式
当前住宅业态受到政策的严格监管,但长租、养老等新兴业态以及围绕传统地产业务衍生出来的文化、影院等板块则得到政策的重点支持。有的银行提出幸福产业业务方向,重点针对医教养文体旅相关行业,专项匹配信贷规模;有的积极推进养老产业布局,希望借助其丰富的政府关系和低成本的资金优势与置地在养老领域深入合作;有的保险资管公司试水长租公寓……房地产企业可以梳理长租、养老、影院、文化等资产情况,结合各金融机构的审批政策及资金规模,推行不动产资产证券化融资方案。
目前,我国的不动产资产证券化融资主要有商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)和类房地产投资信托基金(类REITs)。开展这两类不动产资产证券化的基础资产项目涵盖了长租公寓、商业、写字楼、保障房、酒店等可产生持续现金流的物业类型。
CMBS是指将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产,通过结构化设计,以证券形式向各类投资者发行。实际操作中,CMBS由“信托计划+资产支持专项计划”两层结构组成。从融资方角度来看,融资方一般是不动产的直接持有人即房地产企业,通过将不动产抵押至债权人,并由其母公司进行担保,从而获得CMBS融资资金,因此该方式不会导致融资方丧失其对不动产的所有权,即未实现资产出表。从债权人即信托机构角度来看,该不动产抵押贷款的债权人由于通过结构化设计将贷款以证券形式出售,所以其角色相当于提供过桥资金方。因此其资产的出表与否,不影响融资方的实际利益。
REITs从本质上来看是一种信托投资基金,通过专业的管理机构进行不动产经营管理,其产生的租金收入大部分以派息的方式分配给REITs投资人,从而使投资人在享有不动产增值收益的同时又能获取长期稳定的租金收益。国外成熟模式的REITs是在相关法律法规及税收政策保障支持的前提下发展起来的。我国目前对REITs仍处于探索阶段,无专门的法律法规进行明确。现在发展起来的类REITs产品更多的是国外REITs理念和国内ABS(Asset Backed Securitization)融资技术结合的产物。类REITs由“私募基金+资产支持专项计划”两层结构组成。与CMBS类似,类REITs产品评级也有赖于商业物业的租金收入和资产增值。但不同点在于,由于底层不动产所有权已转移至私募基金,而专项计划持有全部私募基金份额,因此专项计划对物业拥有控制权。从实际操作来看,虽然在融资方层面实现了资产出表,但其母公司或关联方一般均需要进行多层面的增信措施,因此在控股母公司层面并未实现资产出表。
责任编辑 刘霁