时间:2021-01-05 作者:张慧德 (作者单位:中工国际工程股份有限公司)
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摘要:
一般认为社会的自然形态都是金字塔结构,越靠近金字塔顶端,个体的数量就越少。作为社会中的个体,大家都希望朝社会财富更高阶层奋斗,在这一过程中很容易发现一个事实:从底层到中产阶层的进阶相对容易,从中产阶层到富裕阶层的进阶则很难。从表象上看,是因为越靠近金字塔顶端人数越少,从其背后深层次原因分析,是因为通常情况下大家的资产跑不赢通胀,跑不赢通胀就意味着当你有了积蓄后,就要面对积蓄的财富不断缩水,资产缩水会抵销你绝大部分上升的努力,阶层上升就会越来越难。所以每一个有产阶级都面临着资产配置或者说财富保卫问题。
一、价格的变化趋势:价格是立体的、有维度的
《中产阶级如何保护自己的财富》其实是一本讲述怎么炒房的书,乍看起来与当今“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位有些不合时宜,但该书的财富观和方法论等很多方面都有独到的见解。因此,即使对买房和炒房没有兴趣也值得一读。作者从炒房这一人们最熟悉的投资角度出发,把正确的估值理论、投资决策的精髓隐藏在买房投资的理念、方法和实践中,认真体会作者的理财观念和投资方法,可以提高我们对资产价值的敏感性和判断能力,从而更好地创造和保卫自己的财富。
一般认为社会的自然形态都是金字塔结构,越靠近金字塔顶端,个体的数量就越少。作为社会中的个体,大家都希望朝社会财富更高阶层奋斗,在这一过程中很容易发现一个事实:从底层到中产阶层的进阶相对容易,从中产阶层到富裕阶层的进阶则很难。从表象上看,是因为越靠近金字塔顶端人数越少,从其背后深层次原因分析,是因为通常情况下大家的资产跑不赢通胀,跑不赢通胀就意味着当你有了积蓄后,就要面对积蓄的财富不断缩水,资产缩水会抵销你绝大部分上升的努力,阶层上升就会越来越难。所以每一个有产阶级都面临着资产配置或者说财富保卫问题。
一、价格的变化趋势:价格是立体的、有维度的
《中产阶级如何保护自己的财富》其实是一本讲述怎么炒房的书,乍看起来与当今“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位有些不合时宜,但该书的财富观和方法论等很多方面都有独到的见解。因此,即使对买房和炒房没有兴趣也值得一读。作者从炒房这一人们最熟悉的投资角度出发,把正确的估值理论、投资决策的精髓隐藏在买房投资的理念、方法和实践中,认真体会作者的理财观念和投资方法,可以提高我们对资产价值的敏感性和判断能力,从而更好地创造和保卫自己的财富。
文章的理论铺垫很充分。首先,作者讲述了商品的价值是不仅在生产阶段,更是在传递和交易中被创造出来,特别是当今处于大规模分工合作的社会,随着分工的细化和生产效率的提高,生产环节在价值创造阶段的比重越来越小,大部分价值的增值是在交易阶段创造出来。一杯水一般情况下可能价值近似于零,但是对于一个困在沙漠即将渴死的人来说,这杯水就是无价之宝,所以从这个角度说交易创造价值。
交易的核心是价格。价格是立体的,也是市场参与方共同决定的。正确认识环境对其他参与方的影响才能正确预测价格。作者特别指出了购房者概念上的常见错误:把开发商和二手房主都当成敌人,希望政府收他们的税,增加他们的成本,但是税收增加的结果是开发商的成本上来了,房子越卖越贵。这个世界很多事情都是这样,当你把所有的人看成敌人,他们就都变成了敌人;当你把其他市场参与方都看成合作伙伴,那么,在一定程度上大家就是利益共同体。
价格是有维度的,但大家通常会把太多注意力都放在最终表现出来的成交价格上,而价格后边的信息其实远比这个复杂,这背后还有很多未成交的买方的买入报价和潜在买方的数量,未成交的卖方的卖出报价和潜在卖方的数量。就某一笔交易而言,价格是难于捉摸的,但有心人会关注所有成交方和挂牌方的价格和数量的变化趋势,从而可以对整个市场的变化趋势有更好的认识。
价格也是有深度的,不同流动性的资产的定价规则是不一样的,就像一个盈利能力和其他条件相同的上市公司和非上市公司,因为流动性的差异,其估值可能会相差几倍。所以大家经常看到非上市公司的股份完成上市后,因为流动性的变化,其股份价值一下子就翻了几倍,所以购买不动产或者拟上市公司的资产,有点像先把流动性好的资产变成几倍价值的流动性差的资产,然后通过上市或者出售把流动性差的资产变现成流动性好的资产,进而实现财富的迅速增加,这也是一种重要的增加财富的方式。
二、货币泡沫下的诺亚方舟:房产的价值投资
市场经济的历史也是一个漫长的泡沫经济发展史,我们从科技进步的不停迭代和资产泡沫的大起大落中不断前行。如果从更长一些的历史阶段来看,泡沫化的趋势可以看得更加清楚:货币一直以一种较快的速度在贬值,这实际意味着,从大概率上来看,所有种类的货币属性的资产都是要贬值的,真正能保值的核心资产还是实物资产。而实物资产最具代表性的就是房产,尤其是近几年的中国市场,这个几乎是唯一能跑赢通货膨胀的主流投资品种,当然如果是用贷款购买的房产效果更佳。虽然从短期来看,房产的泡沫已经有些严重,政策层面也在压缩泡沫,但从长远来看,房产还是值得关注的资产。
理财的基础是对资产价值有正确的评估方法。该书作者认为,普通大众买房有很多错误观点:一定要买新房、愿意为品牌支付溢价,愿意为学区房多花几百万元,忽视地段的价值,宁愿买远郊的高品质房子,也不愿买老旧房,要面子不要实惠,所有的错误叠加起来就是买超远郊、新城、品牌开发商、一手期房、精装、小户型、现代派的房子。笔者认为,购买房子首先是家庭最重要的投资,因此,一定要从价值的角度出发。
买房子也有很多具体的技巧,作者认为最朴实的一条就是购房者踏踏实实实地看房200套,就像任何其他一切事情一样,通过更多的付出,更多的实践去获得更好的机会,自然就能拥有比别人更便宜的成本。最给人启发的一个技巧就是要逆周期买房:一年的不同月份中房产价格也是大不相同的,最旺的月份是春节后,大家都发了年终奖,投资最为强烈,房价上涨多发生在这个季节;夏季随着天气日渐炎热,买房的愿望会下降;金九银十会小幅反弹,但绝不是最重要的时间窗口;冬季到春节前是市场最清淡的时候,但是从买房的角度来看,黄金时间恰好是春节前这段时间,最有机会遇到性价比高的笋盘。
三、使用金融加速器:合理运用财务杠杆
人们常说一个合格的财务管理者对待公司的事务和财产就像自己家里的一样用心。反过来说,对待家庭的事常常也需要用工作时的专业态度去处理。家庭的资产配置不仅仅是实物资产和金融资产的配置这么简单,合理管理资产和负债的配置同样重要,而这就涉及个人的资产负债率管理。如果大家认同货币始终是在贬值的前提,那么适度的增加负债实际上也是对冲财富贬值的最直接有效的方式。一般人们对于负债的看法都是偏负面的,但财务杠杆其实是个中性词,简单的加杠杆动作其实对于个人财富的影响是超过一般人的想象的,对于过去二十年的大多数人来说,他们都意识到了实物资产增值对财富的影响,却大大低估了通过增加财务杠杆对财富增长的放大作用。
很多人买房是不会用足贷款额度的,甚至不利用金融工具全款买房的人更是比比皆是,但该书的作者指出,普通大众买房时都是目标盲目且手法粗糙,而真正的职业房产投资者,和很多企业财务总监一样,80%的时间都在搞钱。私人贷款的途径和企业不大一样,房贷是最主要的个人贷款品种,还有无抵押商业贷款,不同的贷款品种,不同的贷款额度对应的借款成本是不同的。住房公积金无疑是最便宜的贷款品种,首套房商贷的资金成本可能是4.5%以内,二套房就超过5%了,再以后就需要用个人信用贷款,而融资成本的上升意味着风险的增加和边际收益的降低,当融资成本接近或者超过了投资收益率,那么融资效果就达到极限了。
对于一个用财务杠杆购买资产的人来说,是时候对所有低效资产说再见的时候了,但是什么样的资产算低效资产,有时候普通人很难判断。简单的标准就是所有内部收益率低于贷款最高利率的资产都是低效资产。
房子问题是当今中国面临的一个重要的社会问题,房子也在社会发展过程中改变了很多人的命运,但是人生其实是一个漫长的旅程,过程和结果一样重要。因此,首先,要有正确积极的财务观,拿得起也放得下,不过分纠结于一城一地的得失,这样才能面对各种不确定性时不迷失方向。其次,要学习相关的理论知识以帮助我们掌握处理具体业务的系统方法。最后,要通过在实践中习得一个个具体的经验和技巧,让成功更便捷。这也就是作者提倡的体、用、术相结合,通过正确的方法和努力奋斗可以让自己获得一个更高的自由度,不管是财务方面的,还是心灵层面的。
责任编辑 刘黎静
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