时间:2020-04-08 作者:陈贤军 (作者单位:深圳市地铁集团有限公司)
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摘要:
地铁是城市配套的重要组成部分,对于拓展城市空间、推动城市经济发展以及引导市民生活方式具有极其深远的影响。随着地铁建设而带动的基于地铁车站或车辆段上盖土地资源的二次利用,逐渐产生一种新型的物业形态即地铁上盖物业。作为人流聚集且能串联多种经济、社会活动的场所,地铁车站或车辆段上盖物业能够发展成为集商业、办公、住宅等多种功能于一体的城市复合型功能区。在北上广深等一线城市,按照“地铁+物业”模式实施的地上地下一体化建设的地铁上盖物业开发项目越来越多,也成为反哺地铁建设、补贴运营亏损的资金和利润来源。地铁上盖物业开发项目由于所处地理位置的特殊性,其土地使用权的成本计量明显不同于普通物业,如何正确反映地铁上盖物业土地使用权的成本,并为后续土地增值税清算提供准确的计税基础就显得尤为重要。本文拟根据相关理论,提出地铁上盖物业土地使用权成本计量模型,以供交流与探讨。
一、理论依据
地铁上盖物业土地使用权成本计量模型涉及的相关理论主要包括:
1.地铁物业增值收益溢出效应
地铁建设推动了城市化的进程,因此也带动了地铁沿线物业价值的明显增值。众多实证研究表明,地铁沿线物业(包括地铁上盖物...
地铁是城市配套的重要组成部分,对于拓展城市空间、推动城市经济发展以及引导市民生活方式具有极其深远的影响。随着地铁建设而带动的基于地铁车站或车辆段上盖土地资源的二次利用,逐渐产生一种新型的物业形态即地铁上盖物业。作为人流聚集且能串联多种经济、社会活动的场所,地铁车站或车辆段上盖物业能够发展成为集商业、办公、住宅等多种功能于一体的城市复合型功能区。在北上广深等一线城市,按照“地铁+物业”模式实施的地上地下一体化建设的地铁上盖物业开发项目越来越多,也成为反哺地铁建设、补贴运营亏损的资金和利润来源。地铁上盖物业开发项目由于所处地理位置的特殊性,其土地使用权的成本计量明显不同于普通物业,如何正确反映地铁上盖物业土地使用权的成本,并为后续土地增值税清算提供准确的计税基础就显得尤为重要。本文拟根据相关理论,提出地铁上盖物业土地使用权成本计量模型,以供交流与探讨。
一、理论依据
地铁上盖物业土地使用权成本计量模型涉及的相关理论主要包括:
1.地铁物业增值收益溢出效应
地铁建设推动了城市化的进程,因此也带动了地铁沿线物业价值的明显增值。众多实证研究表明,地铁沿线物业(包括地铁上盖物业)价值一般较非地铁沿线区域高出15%~40%。从开发成本角度分析,由于地铁上盖土地不同于普通白地,需要通过与盖下地铁在施工环节采用地上、地下一体化设计施工方式形成地铁上盖(通常被称为二次造地),其开发成本往往高于普通物业,如果位于多条地铁线路交汇的枢纽物业,其成本则更高。
在实际操作中,由于形成地铁上盖土地的各类成本与盖下地铁施工成本难以准确分摊,在土地评估时不能及时、全面、准确反映地铁上盖土地的完全成本,评估作价原则通常与普通白地一致,客观上存在少计地铁上盖土地开发成本现象,导致账面土地成本低于实际土地成本。在完成项目开发后,地铁上盖物业项目账面收益增值额大于实际增值额,因此而导致地铁企业多缴纳土地增值税。
2.全过程项目管理理论
全过程项目管理是对工程项目的生命周期各阶段进行全过程管理,涉及工程范围、进度、成本、质量、人力资源、沟通、采购、风险、综合管理九大职能领域的内容。工程项目管理介入工程项目的最佳时机是决策阶段的前期,这个时期项目建设的前期立项、项目基本定位、项目建议书已获批准,项目管理公司的介入可以把项目纳入到规范化的项目管理轨道。
3.工作分解结构理论
工作分解结构(Work Breakdown Structure,简称WBS)是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的、更易于管理的组成部分的过程。WBS处于计划过程的中心,是制定进度计划、资源需求、成本预算、风险管理和采购计划等的重要基础,也是控制项目变更的重要基础。
4.会计理论的配比原则
配比原则以权责发生制为基础,是某个会计期间或某个会计对象所取得的收入应与为取得该收入所发生的费用、成本相匹配,以正确计算在该会计期间、该会计主体所获得的净损益。
二、地铁上盖土地使用权成本计量模型
为了能够准确计量地铁上盖物业土地使用权的成本,笔者根据以上理论建立了两个研究模型:一是基于全过程项目管理理论与工作结构分解理论的全过程计量模型;二是基于市场公允交易价格导向与配比原则的成本收入配比的计量模型。
1.全过程计量模型
成本管理贯穿项目生命周期全过程,项目管理各个阶段均有对应的成本要素和成本结构。为准确计量地铁上盖物业土地使用权的成本,在项目实施过程中可采用WBS这项管理工具。具体操作方式为:在项目决策阶段及项目实施阶段将每项工作进行分解,从预算阶段则将每项建筑物的成本细分出来,最后在决算阶段将每项成本分配到应该计量的会计科目下。应用上述两个管理工具可将项目拆分为可计量的独立子单元的项目组成,能够有效、准确地将每一项成本从建设过程中辨识分离出来。
根据上述原理,我们可以构筑一个地铁上盖物业土地使用权成本计量模型,整个模型包括三个主要公式:
公式一:V=V1+A+D。其中:V—地铁上盖物业土地使用权成本;V1—地铁企业取得上盖物业土地使用权成本;A—地铁施工中发生的与上盖土地相关的成本;D—地铁设计过程中发生的与上盖土地相关的成本分摊。
通过将地铁上盖物业土地使用权划分为两个重要组成部分,即土地使用权取得价格与上盖土地二次开发成本,将两个部分统一起来就是地铁上盖物业土地使用权的实际成本。我们可以通过WBS管理工具细分每一项建筑成本并列表,将地铁施工项目分解为A与B两个大项目,将与上盖土地构建相关的子项目归为A模块,A模块由n个小单元组成,分别单独计量成本;与地下地铁项目必要的子项目归为B模块,B模块由m个小单元组成,也分别计量成本。在这样清晰的成本构筑模型下,我们能够将与地上建筑相关的项目以及与地下地铁相关的项目区分开来。
公式二:A=a1+a2+……+a(n-1)+an。其中:A—地铁施工全过程中发生的与上盖土地相关的成本;a1—WBS细分后项目a1的决算金额;a2—WBS细分后项目a2的决算金额;a(n-1)—WBS细分后项目a(n-1)的决算金额;an—WBS细分后项目an的决算金额。
每一个子项目都能单独采用工程造价核算手段,做一个竣工结算。在工程造价中可以将其分为人工成本、材料成本、机械成本、利润、规费、其他费用与税费,各个项目成本汇总则得到整个子项目的工程成本。如公式三所示,我们可以清晰地看到各项费用的组成:
公式三:a1=Σ(a1各类人工用工量×a1实际水平的单位工资)+Σ(a1各类材料用量×a1材料实际单位价格)+Σ(a1各类机械使用工时×a1机械使用单位时间价格)+利润+规费+其他费用+税费。
全过程模型考虑到了地铁企业取得土地所有权时花费的成本以及后续为构建地铁上盖花费的设计、建设成本。该计量模型的应用需对工程项目具有较为深入的了解,对设计要求较高,对项目预决算精度要求更高。运用该模型对地铁企业上盖物业项目开发的土地增值税具有重大影响,由于将上盖建设环节的土地二次开发成本纳入上盖土地使用权成本,节税效应明显。
2.成本收入配比计量模型
由于地铁建成后带来的交通便利性、配套设施的完善性,导致地铁上盖物业收益增加,根据成本收入配比原则,笔者探索出如下计算模型:
公式四:C=S×R1×C1。其中:C代表应分摊至地铁上盖土地的二次开发成本;S代表地铁上盖物业开发总收入;R1代表地铁物业增值收益幅度;C1代表地铁物业成本比例。
上述公式中,R1增值幅度可参考片区内地铁上盖物业与其他非地铁物业的增值比例计算,C1取值按同类普通房地产开发成本总和占总收入的比例计算。
上述计量模型的缺陷在于C1即地铁物业成本比例按照同类物业的平均造价总额占总收入的比例可能不是很合理,但此计量模型简单适用。如果相关参数能够根据实证分析得到验证,则可以广泛推广与应用。地铁上盖物业溢余收入对应的溢余成本在成本上得到合理计算,计入土地增值税扣除成本,可以切实减轻地铁企业的土地增值税税负。因此,建议是否可以在现行土地增值税清算中对地铁上盖物业开发项目给予一定的成本比例予以加计扣除。
责任编辑 陈利花
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