由于企业处于复杂多变的经济环境和市场条件中，现金流发生时难以明确其属于经营活动还是筹投资活动，因此需要财务人员遵循公平、公正的市场规则,权衡各方的利益后并根据经验利用最新信息作出合理的职业判断。本文以案例形式对不同情况下编制现金流量表时如何运用会计估计进行分析。

一、房地产企业

房地产企业的产品分为以出租形式获利的投资性房产和以出售形式获利的传统房产两种。出租的投资性房产虽然短期内无法收回大量的建设成本，但随着房产的升值获得资本增值；出售的传统房产可以在房地产建成后快速收回资金以减轻资金压力。因此，对租用销售比进行合理设计，既可以享受房价上涨带来的资本增值，又可以争取持续性建设房产以实现企业资金的良性循环，最终保证企业持续健康经营。与生产企业相比，房地产企业项目周期长，期间发生不可预测的情况概率非常高，投入的资金量大且其投资结果具有较大的不确定性。因此，在编制房地产企业的现金流量表时，应充分运用最新可利用的信息作为基础，辨别区分现金及现金等价物投入的性质，从而确保更高的现金流分类的精确度。

以房地产企业A公司为例，对其项目建设支付的现金进行分配时应遵循以下原则：用于出售的房产支付的现金作为“购买商品、接受劳务支付的现金”；用于出租或自用部分房产支付的现金作为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”。随着时间的推移和环境的变化,租售意图可能会发生变化，因此，财务人员编制现金流量表时应以最新可利用的信息或数据为基础进行会计估计判断现金流性质。

A公司在苏州取得一宗土地，其项目规划具体情况为：建设一期交易市场商业楼用于招商出租；建设二期用于公司总部自用办公、创意产业基地出租、品牌风尚街区销售；建设三期配套公寓用于出售。根据规划在取得土地时，公司将包括土地挂牌服务费、土地出让金、契税、土地测绘费等在内的土地支出按各期占用面积分配。其中：一期分配到的土地支出作为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”；二期分配到的土地支出按可行性研究报告中的“出租建筑面积+自用建筑面积”/出售建筑面积比（以下简称租用销售比）在“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”和“购买商品、接受劳务支付的现金”中分配；三期分配到的土地支出作为“购买商品、接受劳务支付的现金”。

因一期和三期的规划用途单一，故可独立归属于一期交易市场商业楼项目的后续支出均作为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”；可独立归属于三期配套公寓的后续支出均作为“购买商品、接受劳务支付的现金”。二期项目既有自用办公室，又有出租的创意产业基地和出售的品牌风尚街区。随着项目的开展，其前期工程费（设计费、勘测费、测绘费等）和土建及附属工程陆续发生，在建设期内可按可行性研究报告（或公司公告）列示的租用销售比分配当期支付的现金流。随着项目建设的推进，市场行情更加明朗，管理层根据市场情况对预计的租用销售比进行了调整，随之再根据最新的租用销售比对该会计年度的现金流分类进行调整，实际操作时可获取公司相关部门书面确认后的租用销售比信息，并通过抽取出租合同和出售合同或实地查访核实此比例，用以分配当期支付的现金流。对于已完工项目，按租用销售比分配本期支付的现金流，后期若发生租转售的情况，应将当年的后续支出作为购买商品、接受劳务支付的现金，不进行追溯调整。

各期项目建设未完成时，所有的土地成本和前期工程费及附属工程费在开发成本中核算，财务人员按间接法编制现金流量表时，“存货——开发成本”的增加默认属于购买商品支付的现金，根据租用销售比情况分配得到的购建长期资产支付的现金应通过以下现金流补充分录进行调整：

借：购买商品、接受劳务支付的现金

存货的减少

贷：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

项目完工结转时，土地按自用/出租/出售比分别结转至无形资产/投资性房地产——土地/开发产品，房屋按自用/出租/出售比分别结转至固定资产/投资性房地产——房屋/开发产品。财务人员按间接法编制现金流量表时，随着无形资产、投资性房和固定资产的增加，默认购建长期资产支付的现金增加，对上一会计期间的支出在本期完工结转的应通过以下现金流补充分录进行调整，本期新增的支出无需调整：

借：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

贷：购买商品、接受劳务支付的现金

存货的减少

上一会计期间已完工结转，本期后续发生项目成本的结转一般按以下规则：能区分后续成本用于哪个科目（开发产品、固定资产、投资性房地产等）的，直接结转到相应科目；若不能区分的，按自用/出租/出售比进行结转；对金额较小的后续项目成本，可转到单个科目。相应的现金流量无需调整。

此外，A公司的电梯、空调等设备亦在开发成本中核算，但无论市场是否出租、出售或自用均由A公司管理维护，保留了风险和报酬，故最终作为公司的固定资产核算，其对应的支出均属于“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”。租售意图变更时，亦应通过现金流补充分录进行调整。如由售转为租，存货——开发产品调整为投资性房地产：

借：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

贷：购买商品、接受劳务支付的现金

存货的减少

同理，财务人员对期末应付账款和预付账款也应按照租用销售比划分为应付/预付长期资产款或应付/预付商品款，在用间接法编制现金流量表时，把应付/预付长期资产款从默认的“购买商品、接受劳务支付的现金”调整为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”。

二、传统制造业企业

B公司从事机器设备制造，其采购的原材料若用于制造机器设备后对外出售，则采购支出作为“购买商品、接受劳务支付的现金”；若用于制造机器设备后自用，则采购支出作为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”。财务人员编制现金流量表时可将形成固定资产的归为购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，将形成库存商品的归为购买商品、接受劳务支付的现金，留存在原材料的需根据采购计划对现金流进行分类，无采购计划的可参考新增自制固定资产和新增自制库存商品的比例对现金流类别进行划分，也可参考投资计划、销售计划、签订的合同和订单等判断现金流的性质。不管以何种可利用信息作为基础，在现金流量表处理中的思路和原则要保持一贯性。其中，用间接法编制现金流量表时，留存的原材料被判断为自制自用固定资产增加的部分，应通过以下现金流补充分录进行调整：

借：购买商品、接受劳务支付的现金

存货的减少

贷：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

若B公司把制造的机器设备销售给母公司C，母公司计入固定资产用来生产产品，那么B公司采购原材料的支出在B公司的单体报表中仍判定为购买商品、接受劳务支付的现金，而在合并报表时应重分类为购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，会计处理为：

借：购买商品、接受劳务支付的现金

存货的减少

贷：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

三、其他情况

情况一：D公司将应收账款转让给银行用以筹集资金，致使应收账款的账面余额减少，财务人员在间接法编制现金流量表时，自动过入销售商品、提供劳务收到的现金。此应收账款转让协议约定，银行若无法收回账款，对D公司享有追索权，其实质即D公司以应收账款向银行抵押借款。为向报表使用者提供更加有用的会计信息，财务人员可根据不同情况对应收账款转让业务的现金流量性质进行分类，即对报表日已转让未收回的应收账款，将现金流量从销售商品、提供劳务收到的现金重分类至收到其他与筹资活动有关的现金，将收回的应收账款作为销售商品、提供劳务收到的现金。

情况二：E公司和F公司系关联公司，有频繁的业务往来和资金拆借。两家公司在发生现金往来时，往往无法明确是经营活动还是其他经营活动。此时，财务人员可根据信用期进行判断，若存在已到期的货款，现金支付则优先归类为经营活动；若无到期的货款，现金支付优先归类为其他经营活动。

责任编辑 李卓