摘要:
一、准确掌握基本政策要点
1.实行分类管理:按年应税销售额500万元(含本数)为标准,分为一般纳税人和小规模纳税人。年应税销售额虽未超标,但会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以办理成为一般纳税人。
2.分别适用计税方法:一般纳税人适用一般计税方法,小规模纳税人适用简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法。
3.实行属地预缴与机构地申报方式。
二、掌握税款计算方法及相关财务处理
例如:某房企2016年2月竞标取得一商品房开发项目用地,规划总可售面积1万平米,共计支付土地价款3000万元,并于4月30日动工。5月份达到预售条件并开始预售。当月发生下列业务:以存款支付购进钢材50吨,增值税专用发票注明的价款15万元,增值税额为2.55万元;以存款支付商混水泥款,增值税专用发票注明的价款10万元,增值税额为0.3万元;以存款支付建筑企业工程款,增值税专用发票注明价款500万元,增值税额55万元;本月预售面积800平米,收到预售房款1000万元(假定该企业无其他业务)。
说明:对房地产开发企业所取得的预售房款,除按规定就地预缴增值税外,对是否计算当期销项税额并进行纳...
一、准确掌握基本政策要点
1.实行分类管理:按年应税销售额500万元(含本数)为标准,分为一般纳税人和小规模纳税人。年应税销售额虽未超标,但会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以办理成为一般纳税人。
2.分别适用计税方法:一般纳税人适用一般计税方法,小规模纳税人适用简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法。
3.实行属地预缴与机构地申报方式。
二、掌握税款计算方法及相关财务处理
例如:某房企2016年2月竞标取得一商品房开发项目用地,规划总可售面积1万平米,共计支付土地价款3000万元,并于4月30日动工。5月份达到预售条件并开始预售。当月发生下列业务:以存款支付购进钢材50吨,增值税专用发票注明的价款15万元,增值税额为2.55万元;以存款支付商混水泥款,增值税专用发票注明的价款10万元,增值税额为0.3万元;以存款支付建筑企业工程款,增值税专用发票注明价款500万元,增值税额55万元;本月预售面积800平米,收到预售房款1000万元(假定该企业无其他业务)。
说明:对房地产开发企业所取得的预售房款,除按规定就地预缴增值税外,对是否计算当期销项税额并进行纳税申报存在争议。为了说明房地产企业在新税制下的财务处理、增值税的计算、预缴和申报全过程,本文按收到预售房款的当期计算销项税额并进行纳税申报来处理。
企业税款计算、预缴、申报及相关财务处理方法如下(单位:万元,下同):
(一)一般计税方法及相关财务处理。
A.购进钢材、商混水泥、支付工程款。
借:开发成本——建筑安装 525
应交税金——应交增值税(进项) 57.85
贷:银行存款 582.85
B.收到预售房款1000万元并计提本月销项税金。
由于房地产开发企业是一个特殊行业,从收取预售款到最终收入的实现有一个较长的时间过程,加之一般计税方法是按照企业取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为计税销售额来计算增值税,在目前财务处理上没有统一操作规范的情况下,笔者提供两种处理方法供参考。
第一种差额处理法,即按照税收相关政策的规定,对当月所取得的全额计税收入,抵减当月应当抵减的土地价款后,计算出企业当月实际的增值税销项税额并作相应的财务处理。
本月在计税销售额中应抵扣的购进土地价款=3000×800÷10000=240(万元)
本月销项税金=(1000-240)÷(1+11%)×11%=75.31(万元)
借:银行存款 1000
贷:预收账款 924.69
应交税费——增值税(销项) 75.31
收到预售房款时:
借:银行存款 1000
贷:预收账款 1000
计提销项税金:
借:预收账款 99.1
贷:应交税费——增值税(销项) 99.1
由于在计提税金时是按照企业取得的全额预售收入与税率计算,未扣除当月应当扣减的土地价款,表示在计提税金时多列了税金支出而少计了预售收入,因此应将应抵扣的税金增记预售收入、冲减原全额计提的税金并作财务处理:
本月应当抵扣土地价款对应的税金=240÷(1﹢11%)×11%=23.78(万元)。
借:应交税费——增值税(土地价款抵扣) 23.78
贷:预收账款 23.78
C.本月应在项目地预缴增值税额为:1000÷(1+11%)×3%=27.03(万元)。
会计处理为:
借:应交税费——增值税(已交) 27.03
贷:银行存款 27.03
按照财税[2016]74号文《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》规定,企业应按项目地预交的增值税额和机构地实际申报缴纳的增值税额分别按两地的城建税率计算缴纳城市维护建设税(假定两地税率均为7%)、教育费附加、地方教育费附加。
企业预缴增值税时应计提、缴纳城建税及附加的会计处理为:
借:营业税金及附加 3.24
贷:应交税费 3.24
借:应交税费 3.24
贷:银行存款 3.24
D.本月应在机构所在地进行纳税申报增值税额=75.31(销项)-57.87(进项)-27.03(项目地预缴税款)=-9.59(万元),留待下期抵扣。
企业在机构地进行增值税申报时,由于还有留待下期继续抵扣的增值税额,因此,没有城建税及附加的处理业务。
注意:1.采用一般计税方法,凡增值税扣税凭证不合规或不属于抵扣范围的,其进项税额不得抵扣;2.必须建立土地价款扣除台账。
(二)简易计税方法。小规模纳税人以及老项目选择简易计税的,税收及财务处理相对简单,同上例。
A.购进钢材、商混水泥、支付工程款。
借:开发成本——建筑安装 582.85
贷:银行存款 582.85
B.收到预售房款1000万元并计提本月税金。
借:银行存款 1000
贷:预收账款 952.4
应交税费——增值税 47.6
同时应按企业应交增值税额计提相应的城建税及附加。
城市维护建设税=47.6×7%=3.33(万元);教育费附加=47.6×3%=1.43(万元);地方教育费附加=47.6×2%=0.95(万元)。
会计处理为:
借:营业税金及附加 5.71
贷:应交税费 5.71
C.本月应在项目地预缴增值税额为:1000÷(1+5%)×3%=28.57(万元)。
会计处理为:
借:应交税费——增值税 28.57
贷:银行存款 28.57
同时应按企业应预交的增值税额缴纳相应的城建税及附加。
应缴纳城建税=28.57×7%=2(万元);应缴纳教育费附加=28.57×3%=0.86(万元);应缴纳地方教育费附加=28.57×2%=0.57(万元)。
会计处理为:
借:应交税费 3.43
贷:银行存款 3.43
D.本月应在机构所在地进行纳税申报增值税额=47.6-28.57(项目地预缴税款)=19.03(万元)。
会计处理为:
借:应交税费——增值税 19.03
贷:银行存款 19.03
同时应申报相应的城建税及附加。
会计处理为:
借:应交税费 2.28
贷:银行存款 2.28
(三)预缴、申报应齐备的资料。预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。机构地进行纳税申报需抵减预缴税款时,应提供预缴税款完税凭证原件及复印件。