房地产企业经营管控体系的框架与构建课题组

L集团有限公司（简称L集团）于1993年成立于香港，2002年开始全面进入国内房地产市场，在北京、上海、深圳、杭州等中心城市拥有全资及控股企业20余家，主要业务涉及中高端住宅开发、城市综合体开发与运营、零售百货三大版块。

几年前,因为看中了一块地，L集团老板召集自己的投资智囊团测算成本，结果每个专家都给出了迥然不同却各有道理的结论。类似的场景其实在很多房地产企业都发生过。房地产企业对成本测算普遍存在三大困惑：一是施工图没有出来很难做出成本测算；二是测算时工程量估算不准；三是单价估算不准。然而，成本测算对于房地产公司而言又是至关重要的，倘若不能进行科学精确的成本测算，企业拿地将失去最关键的决策依据。而科学的决策必须建立在准确的信息和数据分析基础之上。深受触动的L集团开始酝酿一场成本体系的变革。经过反复分析、比较和筛选，L集团与北京元年科技股份有限公司（系统实施方）携手，决定建立一个涵盖历史成本、标准成本、外部成本等多维度成本信息在内的庞大的成本数据仓库，以实现科学精确的成本策划，辅助管理决策。

一、建设背景

2003年之前，房地产企业的成本管理基本处于成本核算阶段，即只关注造价，强调算得快、算得准，而不关注结果对管理的价值。随着房地产行业的迅猛发展，企业间竞争加剧，2006年房地产企业开始进入成本控制阶段，企业开始关注目标，强调目标成本控制，追求不突破目标，侧重过程中回顾。2009年后，随着全球经济陷入低迷，国内房地产调控政策频频出台，业内竞争进一步加剧，房地产企业面对的外部环境日益严峻复杂，迫使房地产企业更加重视成本管理。在这个阶段，成本管理开始由关注造价、关注目标向关注效益转变，其最大特点可以概括为三全成本（即全成本、全员成本、全过程成本）和“先策后控”，不仅是拿地阶段的成本测算变得更加关键，开发阶段的成本规划也变得尤为重要。而这两者，均需要成本数据库的支持。

二、建设方法

如何建立一套科学精确的成本数据库呢？含量指标、单方指标、材料信息是项目开发各个阶段重点关注的内容，也是成本测算的重要依据，成本数据的积累重点就是含量、单方、价格。从这三个核心指标着手，同时考虑公司含量、单方、价格指标的标准数据沉淀及需要引入外部对标数据的情况，系统实施方采用成本数据库对标机制，最终形成“三库两指标”的成本数据库体系（如图1）。

1.建立含量指标库

含量指标是指项目结构、外装、内装相关的一些经济技术指标，如钢筋含量、砼含量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等。含量指标与项目规划指标结合，能够快速测算工程量。规划指标反映了房地产开发项目的特征，一般分为总体指标、产品指标、景观指标、水电气、土方等。项目测算时，利用含量指标库中各产品的含量系数乘以本项目的项目/产品的规划指标，即可快速测算出项目工程量。

企业在积累了一定的含量指标库基础上，新项目设计过程中，就能以此为基础，作为设计限额的参考依据。在企业内部不同区域、不同产品中选择标杆，设计新项目时，对于同类产品的指标含量需要与标杆进行对比分析，设计单位在保证结构安全和产品品质的前提下，不得超过标杆的指标含量，引导设计部门在方案设计阶段、施工图设计阶段采用更优化、更合理的方案来降低工程结构成本。

2.建立单方指标库

单方指标即单位平方米（吨）的价格，一般分为建安总成本、结构成本、外装材料价、外装其他项目、一般项、内装、机电等。同一产品在不同的建造标准下单价差异很大。因此，在历史成本数据沉淀时，需要详细描述本产品的建造标准，成本测算时，也只能参考类似建造标准的单价信息。单方指标的积累与更新贯穿了项目启动、施工图预算、招标以及项目结算四个阶段。

在项目启动阶段，企业需要引入历史项目的含量指标、单方指标，结合市场情况适当修订后进行成本测算；在施工图预算阶段，企业已对设计进行了细化，相应的规划信息已基本确定，因此，需要依据最新的施工图更新建造标准，重新计算工程量、综合单价，更新含量指标及单方指标；在招标阶段，系统实施方中标后，企业可以根据合同约定情况，更新相应的含量指标、单方指标；在项目结算阶段，企业应当根据结算资料更新项目的规划指标、建造标准，同时更新含量指标及单方指标。

3.建立材料价格库

在施工项目成本组成中，材料成本所占比重达到60%~70%。因此，控制好施工过程中的材料成本，提高企业材料管理部门及相关人员的管理水平，对于控制施工项目成本、实现项目利润最大化具有重要意义。

材料价格的来源主要有市场询价、甲指乙供材料的核价（即由甲方指定一个品牌目录,乙方必须按照甲方指定的品牌目录进行采购的材料）、材料实际采购价三种，三种价格均有不同的主责部门。市场询价可由采购中心负责，主要通过采购专员市场询价、甲指乙供材料核价、近期实际采购价获得，并形成内部指导价格，定期发布；甲指乙供材料的核价可由成本中心负责，核价结果一方面作为合同结算的重要依据，另一方面也为采购中心形成市场指导价提供参考；采购中心负责实际采购价的出具，并更新材料价格信息库，作为采购合同结算的重要依据。

对于入库的材料价格，需要入库审核机制，确保价格真实可信，并定期形成指导价在集团内发布，指导新项目成本测算、招标采购核价及乙供材料核价。

三、系统实践

L集团的成本数据库建设实践主要通过信息系统完成。

1.总体业务方案

成本数据库总体业务方案包含两部分内容，一部分是成本数据库数据的建设，包含主数据规范、基础数据采集及校验机制建设；另一部分是成本数据库应用的建设，主要是成本数据库数据的查询及应用（如图2）。

2.整体技术方案

在建设成本数据库之前，L集团已经建成了明源成本系统，因此，在成本数据库建设中，就涉及到对不同系统中数据的选取和应用问题。通过技术解决方案，L集团厘清了成本数据库数据边界，打通成本数据库与已经建成的明源成本系统，并建设数据补录平台，形成外部数据及合同结算数据的收集机制。

3.建立成本“三库”

基于前述建立外部库、标准库和历史库的总体思路，L集团对不同数据库的信息来源确定了不同的方法和策略，以形成符合成本管控要求的“三库”中单方、含量和价格指标的有效数据信息。历史库的建立主要通过成本信息、规划指标、结算信息等基础数据的沉淀，依靠明源系统导入和手工录入；外部成本库的建立主要通过购买等方式获取；标准库的建立则主要通过历史数据沉淀，并定期更新获得。

4.形成数据校验机制

基于不同数据来源下历史信息的正确性、有效性、完整性等都可能存在问题，企业还需要建立起规范有效的信息校验机制，以对收集到的历史成本数据信息进行完整性和正确性的信息校验。L集团成本信息校验的对象包括成本信息、合同信息和结算信息，具体内容包括ETL过程校验（针对明源系统数据）、成本与合同金额校验、合同与补录合同结算清单金额校验、合同是否全部结算的校验等。

5.信息的应用与查询

成本数据库建立后，L集团既可以通过沉淀的历史成本数据，使用不同角度的筛选条件，进行最佳标准指标的探索；还可以随时根据管理需要，进行多维度的成本信息查询，如查询某个项目的成本明细情况、查询多个项目的同一指标并进行对比等，以指导控制新项目的成本管控工作。

四、产生价值

从L集团成本数据库的建设中我们可以看到，对于房地产企业而言，以建安成本含量、单价、单方指标为基础，建立以历史成本数据库、标准成本数据库、外部成本数据库为核心的具有企业个性化特色的成本数据库，可以指导支持成本管控的全过程。

目前，成本数据库已经在L集团开始应用，随着数据库的不断完善，其巨大价值正在逐步显现，具体表现在如下方面：第一，有效地解决了拿地阶段的成本测算难题，实现了快速、高效、准确的成本测算，使成本数据成为L集团拿地的关键决策依据。第二，有效实现了全成本管控。房地产开发不是建完房子就结束了，不仅要考虑建筑成本，还要关注和考量后期的服务成本、使用成本和维修成本。成本数据库中的海量成本数据可以覆盖到企业成本的方方面面，有力支持了L集团的全成本管控。第三，有力确保了成本的准确投放。如前文所述，对于房地产企业而言，成本投放应是不均衡的，成本投放一定要准确，以确保资源配置最优化。第四，实现了成本的前置管理。将业务和管理前置是现代企业精益化管理的必要条件，亡羊补牢不如未雨绸缪，从某种程度上来说，成本的前置管理已经成为先进成本管控体系的必然趋势。借助成本数据库，L集团可以进行科学准确的成本预测，实现了对成本的事前科学规划。

（本篇执笔人：余红燕 方宗）

责任编辑 刘霁