根据《企业会计准则第17号——借款费用》（以下简称借款费用准则），符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产企业符合资本化条件的存货主要为房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品。对于房地产公司建造过程中发生的利息资本化，《企业会计准则讲解（2010）》已有详细表述，不再赘述，本文主要对房地产企业借款购买土地或土地购买后再借款发生的利息能否资本化进行分析。

一、房地产企业借款购买土地相关处理

购入土地（或土地使用权，以下统称土地）是房地产开发的第一步，而且获取土地的费用往往占开发项目成本的很大比重。有的房地产企业先对外借款再购买土地；有的是以自有资金购买土地后再对外借款。对上述问题，目前实务中主要有以下观点和处理方式：

1.购入土地是房地产项目开发活动的重要环节之一，购入土地和后续的建筑施工活动一样，也属于为使资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。因此，在土地的使用方向已经明确的情况下，应该将其纳入资本化的资产范围。

2.土地购置时尚未明确具体的使用，购入土地仅仅是为了作为企业的土地储备使用，这种方式尚未实现资产预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范围。

二、房地产企业土地使用权利息能否资本化？

对借款费用准则及应用指南阅读和分析后，笔者认为准则对此事项已经进行了明确，即房地产企业借款购买土地或土地购买后再借款但未开工建造，其发生的利息均不能进行资本化，主要基于以下几点：

1.土地使用权不符合资本化条件

根据《企业会计准则讲解（2010）》，资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。符合资本化条件的存货主要包括房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机器设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中，“相当长时间”应当是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为一年以上（含一年）。这里明确了房地产企业可以资本化的资产是开发产品，土地仅是开发产品的最直接、占比重大的相当于工业企业的原材料，房地产企业只要向政府部门缴纳出让金办理手续后，土地使用权便可以使用，不需要经过经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态，因此土地使用权不符合资本化条件。

2.土地使用权取得不能作为购建或生产活动的开始

只有在实际完成项目可研报告、施工图纸已确定，施工单位取得施工许可证已进场施工的时候，才可以认定该企业已经在该块土地上开始为达到明确的预定可使用状态或可使用状态的生产活动，才达到资产利息资本化时点的要求。

借款费用准则规定，同时具备以下三个条件时才可以借款费用资本化：（1）资产支出已经发生。企业已经发生了支付现金、转移非现金资产或者承担了带息债务形式的支出。（2）借款费用已经发生。企业已经发生了因购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入款项的借款费用或者所占用的一般借款的借款费用。（3）为使资产达到预定可使用状态或者可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。

《企业会计准则讲解（2010）》对上述第三条款是这样解释的，为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。笔者认为，购买了土地仅是房地产企业持有了资产而没有在土地上进行实质建造或者生产活动，所以判断“为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始”这一条件是否满足，主要是看符合资本化条件的资产的实体建造是否已经开始。在尚未开始实体建造的情况下，不能认为符合这一条件。

3.国际会计准则与我国准则不完全等同

在有的论文或相关资料中笔者看到企业借款购买土地或土地购买后再借款，其发生的利息可以资本化，作者较多的是引用了《国际会计准则第23号——借款费用》中的规定，允许以必要的管理性、技术性活动的开展作为“为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始”的标准。但笔者认为我国准则目前还不允许这样处理。《企业会计准则讲解（2010）》第十八章例18—5就是最好的例证。例18—5：某企业为了建设厂房购置了建筑用地，但是尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没有开始，在这种情况下即使企业为了购置建筑用地已经发生了支出，也不应当将其认为为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

那么，房地产企业取得土地后，企业何时可以资本化？《企业会计准则讲解（2010）》中将“实体建造活动的开始”定义为将“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动开始”。事实上，一般房地产企业在购置土地的时候目的多是土地储备（不是长期的不开发的“闲置土地”），或者说在购置土地时一些房地产企业并没有具体明确的工程项目计划，而只有在实际完成项目可研报告、施工图纸已确定，施工单位取得施工许可证已进场施工的时候，才可以认定该企业已经在该块土地上开始为达到明确的预定可使用状态或可使用状态的生产活动，才达到资产利息资本化时点的要求。