一、齐鲁软件园代管模式的具体运作步骤

齐鲁软件园是原国家计委和信息产业部于2001年7月认定的11个国家软件产业基地之一。随着园区的不断发展，园区现有载体已经完全饱和，办公场所紧张问题十分突出。为此，齐鲁软件园规划了分两期建设的齐鲁外包城，并在其中的银荷大厦项目中开始尝试使用项目代管模式，通过集地产开发、建设、营销、研发、装饰、物业管理等众多功能于一身的专业团队进行管理运作，以解决软件园本身缺少专业建设管理人员的问题。

银荷大厦项目代管模式的最大优点是既能完成建设单位信息产业发展的规划，又能充分调动社会优质资源，包括建设队伍、管理机构、专业监督等，进行商业化的配套运作。代管模式的运作风险也需事先充分考虑：整体工程交给一个外来公司全面负责，如何衡量其能力并建立双方高度信任，从而保证项目良好运行是代管模式实施的重要基础。这在很大程度上要依靠代管方的能力与经验，代管方必须有大型写字楼非商业开发模式经验及商业化运作的营销经验，包括设计优化、施工管理、手续办理、周边协调、与各政府主管部门的沟通等。

基于上述考虑，齐鲁软件园在以下几方面着手实施：一是进行项目测算，确定代管价格上限：核算建安成本、管理成本、相关税、财务费用甚至后期物业介入费用，尽量不要遗漏成本项目，再根据现实状况确定建设项目销售价格，找到收益成本平衡点。二是拟定招标方案，细化代管要求：先委托招标代理公司立项，根据项目要求发放招标通知，进而组织招标流程并开展专家论证，最后确定中标单位并发放中标公告。三是签订代管合同：代管合同内容包括项目概况、代管范围、造价约定、结算方式、工作分工、质量标准、相应责任以及担保人和合同执行期等普通合同的制式条款，但作为代管合同，因为双方还有一些特别事项需要明确，如代管服务范围、后续配套管理等，甚至还会涉及开发产品的分配等，为此银荷大厦代管合同中特别设置了专用条款，对上述事项做出更加具体的约定。

需特别说明的是三方合同的签订。在代管项目中立项主体仍是委托方，而所有手续基本都是由代管方办理，施工结算也由代管方控制，因此不论是施工、设备、监理等一应合同，均需附签一份三方协议，用于明确各自权利义务，特别要指定代管人享有合同项下与委托人相同的权利义务，以保证合同在代管模式下的顺利执行。

二、代管模式的管理和控制

（一）项目管理

1.选择代管公司。选择合适的代管公司进行专业化项目管理是代管工作的第一步。银荷大厦选定综合水平较高的银丰项目管理公司代管，该管理公司是在银丰地产基础上组建的。银丰地产是一家业绩较为突出的房地产企业，为配合银荷大厦代管项目，特成立银丰工程管理公司，整合了房地产开发、项目运营、物业管理等资源，能够实现软件产业基地建设与较高水准房地产开发团队的合作。

3.建立管理制度。完善的制度是保证代管质量的前提。银荷大厦项目部负责制定相关制度，包括项目经理负责制度、设计文件及图纸审查制度、施工图纸会审设计交底制度、施工组织设计审核制度、工程开工申请审批制度、工程质量抽检制度、施工进度监督及报告制度、信息档案管理制度、项目咨询月报编制制度、工程竣工验收制度、内部管理制度等。

4.加强过程控制。代管实施仅仅有制度是不够的，更重要的是对制度执行过程的控制，包括建设手续办理、勘察设计管理、招标采购及施工准备管理、项目质量管理、项目进度管理等。要分过程制定详细的控制程序和控制要点及工作流程，特别是要高度关注建设施工质量过程控制。

（二）第三方控制

鉴于代管模式下委托人将施工管理权限授予代管方，为保证项目质量和权利义务的公正性，有必要引进作为第三方的鉴证机构，包括招标代理、项目咨询顾问、保证人、造价咨询和法律咨询等。

1.招标代理。建设工程的监理、施工、外装、采购均委托招标代理公司进行，由其选择招标代理项目负责人，组织招标工作，提供相关咨询服务，对数据资料的科学性和准确性负责。招标组织工作包括前期工作准备、发布招标公告、编制招标文件、组织勘察现场、招标答疑、组织开标、评标、定标，进行中标公示，协助委托方与中标单位签订合同等。

2.顾问咨询。负责审核代管方工作规程和实施方案，对工程进度和工程费进行测算复核，审核代管方设计方案并分析造价，监督检查工程进度结点，定期对施工安全和工程质量进行检查，并提出咨询建议供作为委托方的齐鲁软件园管理层参考，是委托方监督检查的专业助手。

3.造价咨询。受托进行现场跟踪审计和工程造价结算审核。具体包括建设项目可行性研究，建设工程概算、预算、结算、决算，编制工程造价计价依据、工程量清单等。

4.保证。设置保证人用于保证代管人完全履行代管合同中规定的义务，该保证为无条件连带责任保证。

5.法律事务。齐鲁软件园委托一家专业律师事务所对所有合同的立据进行订立前的审核，以减少可能产生的经济和法律纠纷。

（三）财务管理

代管模式采用“包死单价，整体外包”的形式，因此在代管合同中对部分款项，如付款管理和发票开具等作了特别的财务约定。在项目代管模式中，项目所有人是软件园，代管人全权受托管理，工程结算过程也主要由代管方控制，软件园管理方具有最终审核权。根据税法对于建设项目的管理要求，符合要求的发票由第三方直接开给软件园，代管费部分再由代管方开具，并且作为施工成本，特别约定代管人发票产生的税金由其自主负担。

鉴于项目代管模式的特点，付款流程涉及面广，成为财务管理的重要环节，付款严格按图1所示的流程执行。

三、代管模式的可推广性

第一，在建设过程中，代管单位在遵循法律法规及委托合同约定的前提下，代替委托人行使权力，享有充分的自主权，便于主动开展工作。委托人拥有建设审核审批权，代管单位具有施工管理权，实现两权分离，做到各司其职、各尽其能，更加有利于项目推进。

第二，所有工程施工、设备采购均采用公开招投标，既能保证工程质量，又能落实工程预算、控制好价格成本，同时对保存过程资料、防止舞弊也十分有效。

第三，引入全方位的第三方监管是代管模式成功运作的有效保障。将项目交给其他公司全面代管，如何保证项目可控，如何保证风险最低，第三方是最好的桥梁，也是最好的监督手段。同时第三方的专业水准也是非专业人士在短期内难以企及的。

总结齐鲁软件园的实践经验，在扩大和推广代管模式时还应侧重于做好以下几方面工作：

第一，对代管方的要求标准要清晰，避免在资金和工期等诸多方面处于被动。建设项目通常规模较大，一旦开工，人、财、物投入将是持续的，任何环节上的延误和停滞都会带来巨大损失，所以在选择使用代管模式时，一定要对代管单位的要求具体、明确、有效。

第二，代管项目中，用价格包死控制成本是首选。价格包死内容要明确，减少或杜绝预算外大额超支。一项工程从开工到交付使用，直至办理完过户手续，周期跨度较长，期间的支出要尽可能考虑详尽，同时估算出一定量的浮动支出，以保证项目价格包死落到实处。

第三，由于代管模式下的所有权和经营权分立，要更加完善流程化管理，以明确双方的权利和责任。如施工和供货企业的选择必须通过招标代理公司公开进行，所有沟通事项一定签具书面往来信函，代管费用严格按协议履行流程审批，工程进度设置具体验收节点和验收资料等。

第四，代管模式应引入第三方监管，包括与建设相关的施工、造价、法律、金融等各方面，以加强对过程的控制。同时要从制度上加以规范，以确保其职能可以充分发挥。

第五，对于委托单位而言，采用代管模式意味着其应将管理重点转向对代管企业的把控，因此学习工程建设相关理论知识、提高自身的专业判断能力，是代管模式下委托企业的新任务。

责任编辑 鲍双双